Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 23/03420

TJ Tours 3 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Exécution des obligations contractuelles
La cour a estimé que la SCI [Adresse 15] n'a pas rempli ses obligations contractuelles, justifiant ainsi le rejet de sa demande de levée du séquestre.
Accepté
Inexécution des obligations par le vendeur
La cour a jugé que la SCI [Adresse 15] a manqué à ses obligations, ce qui justifie le versement de l'indemnité forfaitaire demandée.
Rejeté
Règlement de la taxe foncière par l'acquéreur
La cour a constaté que la taxe foncière avait été réglée par l'acquéreur lors de la vente, déboutant ainsi la SCI [Adresse 15] de sa demande.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé inéquitable de laisser la société [Adresse 13] supporter les frais de la procédure, ordonnant le remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 3 juin 2025, n° 23/03420
Numéro(s) :	23/03420
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIEREve CAMBUZAT
Cabinet(s) :	SELARL VERNUDACHI - CAMBUZAT - DUSSOURDWALTER & GARANCE AVOCATS
Parties :	S.C.I. [ Adresse 15 ] c/ S.A.S. CHEUVREUX [ Localité 17 ] exerçant sous l' enseigne de Maître [ D ] [ J ], Société Civile [ Adresse 12 ] ( anciennement dénommée SNC [ Adresse 12 ] )

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 JUIN 2025

N° RG 23/03420 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I3SR

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 15]

(RCS de [Localité 17] n° D399 215 748), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

S.A.S. CHEUVREUX [Localité 17]exerçant sous l’enseigne de Maître [D] [J], notaires, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

Société Civile [Adresse 12] (anciennement dénommée SNC [Adresse 12] ) (RCS de [Localité 17] n° 897 448 668) dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 11 mai 2021, établi par devant Maitre [D] [J], Notaire à JOUE-LES TOURS, la SCI [Adresse 15] a vendu à la société [Adresse 13], une propriété située au lieudit L’Epinay [Adresse 9] DOLUS-LE-SEC (37310) dite [Adresse 10] l'[Adresse 16] et cadastrée section E n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], pour le prix de 1.310 000.00 euros. Le bien était désigné comme se composant notamment d’une habitation principale et d’une autre habitation, de plusieurs autres bâtiments, d’un bâtiment à usage de laboratoire de charcuterie, de dépendances, d’un jardin, d’une cour et d’un terrain.

L’acte de vente comportait d’une clause intitulée « nantissement-Convention de séquestre » ainsi rédigée :

« Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Monsieur [A] [Z], comptable au sein de l’office, lequel acceptera sa mission par la remise de la somme ci-après. Intervenant aux présentes et qui accepte la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR de procéder, savoir :

A l’enlèvement des encombrants en ce compris les fûts situés dans l’ancien atelier, ainsi que le bucher et le colombier.

Au ramonage de la cheminée de l’orangerie, et justifier du ramonage des deux cheminées en état de fonctionnement dans le château.

Au dégazage de la cuve se trouvant dans l’atelier.

A la remise des documents relatifs au dégât des eaux visé ci-après.

Etant convenu qu’au cas où l’ensemble de ces obligations ne seraient pas remplies au plus tard le 27 mai 2021 le VENDEUR s’oblige à régler à l’ACQUEREUR qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de CENT EUROS (100,00 EUR) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’ACQUEREUR de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des obligations du VENDEUR »

La SCI [Adresse 15] a sollicité la libération à son profit de l’intégralité de la somme séquestrée en indiquant avoir satisfait à l’ensemble de ses obligations.

La société [Adresse 13] s’y est opposée, invoquant à l’inverse l’inexécution par le vendeur, dans le délai qui lui était imparti, des obligations objets de la garantie contractuelle.

* * *

Par acte en date du 22 septembre 2023, la SCI [Adresse 15] a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de TOURS, tant la société [Adresse 13], que le Notaire rédacteur de l’acte de vente : la SAS CHEUVREUX [Localité 17] prise en la personne de Maitre [D] [J].

Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la demanderesse sollicite la mainlevée intégrale du séquestre à son bénéfice outre la condamnation de la société [Adresse 13] à lui régler la somme de 2870.19 euros, outre intérêts, au titre de la taxe foncière 2021.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 aout 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 15] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Ordonner la levée du séquestre effectué entre les mains de l’Office Notarial « CHEUVREUX [Localité 17] », pour la somme de 20 000 €, au profit de la SCI [Adresse 15] ;

Condamner la SCI [Adresse 13] à verser à la SCI [Adresse 15] la somme de 2870.19 € outre intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021, au titre du paiement de la taxe foncière 2021 ;

Débouter la SCI [Adresse 13] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Juger que la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 13] s’analyse en une clause pénale qu’il convient de réduire à la somme d’un euro symbolique ;

Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SAS CHEUVREUX [Localité 17] ;

Condamner la SCI [Adresse 13] à verser à la SCI [Adresse 15] la somme de 3500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le SCI [Adresse 13] aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande principale, la SCI [Adresse 15] dit avoir satisfait dans le délai contractuel, à l’ensemble des obligations qui lui étaient imposées en exécution de la clause de séquestre. Elle dit avoir justifié, dès le 19 mai 2021, de l’enlèvement des encombrants par l’envoi de photographies établies à cette date par l’agence immobilière Transaction Immo 37. Elle verse aux débats la facture de ramonage de trois cheminées en date du 19 mai 2021 ainsi que les documents relatifs aux dégâts des eaux. S’agissant du dégazage de la cuve située dans l’atelier, la SCI [Adresse 15] indique qu’en fait l’atelier en était dépourvu, et que « le dégazage de la cuve » consistait en réalité à combler un trou situé au sol de l’atelier puis à le niveler, ce qu’elle dit avoir fait.

A toute fin, la SCI [Adresse 15], invoque les dispositions de l’article 1163 du code civil et prétend qu’elle ne pouvait pas procéder au dégazage d’une cuve inexistante sauf à se voir imposer une obligation impossible, laquelle devra alors être admise comme nulle et non avenue.

A titre subsidiaire, la SCI [Adresse 15] sollicite l’application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et la réduction de l’indemnité contractuelle à un euro symbolique.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 15] maintient sa demande de paiement de 2870.19 € à l’encontre de l’acquéreur au titre de la taxe foncière 2021.

Au terme de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 30 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 13] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Débouter la SCI DE L’EPINAY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Reconventionnellement,

Condamner la SCI [Adresse 15] à verser à la SCI [Adresse 13] la somme de 20 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour manquement aux obligations contractuelles stipulées aux termes de l’acte de vente du 11 mai 2021.

Ordonner que ce paiement intervienne par remise à la SCI [Adresse 13] de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de l’Office notarial SAS CHEVREUX [Localité 17].

En conséquence,

Ordonner la levée du séquestre effectué entre les mains de l’Office notarial SAS CHEVREUX [Localité 17] pour la somme de 20 000 euros au profit de la Société civile [Adresse 13]

Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SAS CHEUVREUX [Localité 17] ;

Condamner la SCI [Adresse 14] DE à verser à la SCI [Adresse 13] la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat d’Huissier en date du 06 avril 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 13] fait valoir que la société [Adresse 15] n’a pas justifié de l’exécution de ses obligations dans le délai qui lui était imposé. Elle produit aux débats trois factures qu’elle dit avoir réglées pour financer le déblaiement des pièces aux lieu et place de la société venderesse, outre un procès-verbal de constat d’huissier du 06 avril 2023 montrant l’état d’encombrement des greniers à cette date. Elle fait également état d’attestations de tiers témoignant de la présence persistante d’encombrants après le 27 mai 2021.

Concernant le dégazage de la cuve de l’atelier la société [Adresse 13] produit des attestations témoignant de l’existence de cette cuve, ainsi que les factures des frais qu’elle a réglées aux entreprises mandatées pour procéder à sa neutralisation et son évacuation.

En réplique à la demande subsidiaire de la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] invoque l’absence de caractère manifestement excessif de l’indemnité forfaitaire et ajoute que l’indemnité de 20 000 euros qu’elle sollicite est bien moindre que celle à laquelle elle pourrait prétendre en application de la pénalité journalière forfaitaire fixée dans l’acte.

Enfin s’agissant de la taxe foncière 2021, la SCI [Adresse 13] indique l’avoir réglé lors de la vente et obtenu quittance définitive du vendeur par mention expresse figurant dans l’acte.

La SAS CHEUVREUX [Localité 17] n’a pas constitué avocat

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience, à Juge rapporteur, du 1er avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF

Sur la demande de levée du séquestre

L’article 1188 du code civil dispose que : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

En l’espèce il ressort de la lecture de l’acte de vente du 11 mai 2021, que les parties ont inclus à l’acte une clause de séquestre garantissant l’exécution par le vendeur, dans un délai fixé au plus tard au 27 mai 2021, des obligations de faire suivantes :

L’enlèvement des encombrants en ce compris les fûts situés dans l’ancien atelier, ainsi que le bucher et le colombier.Le ramonage de la cheminée de l’orangerie, et justifier du ramonage des deux cheminées en état de fonctionnement dans le château.Le dégazage de la cuve se trouvant dans l’atelier.La remise des documents relatifs au dégât des eaux visé ci-aprèsC’est donc par référence aux obligations ainsi définies qu’il convient d’apprécier si le vendeur a manqué ou non aux engagements contractuels garantis et par suite si l’acquéreur peut prétendre à la libération, à son bénéfice, de la somme séquestrée en règlement de l’indemnité forfaitaire.

La SCI [Adresse 15] a communiqué aux débats une facture du 19 mai 2021 pour le ramonage des trois cheminées justifiant ainsi de l’exécution de ces travaux dans le délai convenu.

Les éléments relatifs à la prise en charge du sinistre dégât des eaux survenus avant la vente ont été produits aux débats. S’il ne peut être établi avec certitude à quelle date ces documents ont été remis à l’acquéreur, il ressort du courriel du 06 mai 2022 émanant de Maitre [D] [J] Notaire, qu’ils ont été communiqués via l’agence immobilière en même temps que les photographies réalisées le 19 mai 2021 et que les acquéreurs n’avaient, jusqu’à l’engagement de la présente procédure, jamais contesté les avoir reçus. Cette obligation sera donc admise comme ayant été satisfaite par le vendeur.

L’opposition entre les parties portent principalement sur l’exécution de l’obligation d’enlèvement des encombrants et de dégazage de la cuve située dans l’atelier.

Les photographies émanant de l’agence immobilière et produites par la SCI [Adresse 15] établissent qu’entre le 11 mai 2021 et le 19 mai 2021, certaines pièces du château ont été libérées des éléments qui les encombraient. Cependant ces clichés sont insuffisants à démontrer que l’ensemble du bien vendu avait été libéré de ses encombrants, rappelant que la clause précitée ne distinguait pas la nature de ceux-ci, l’expression « en ce compris » précisant la nécessité d’enlever les futs, le bûché et le colombier n’en constituait pas une liste limitative.

Les photographies versées aux débats par la SCI [Adresse 11] font apparaitre la présence d’encombrants retrouvés dans le grenier du bucher et du garage après la prise de possession des lieux et bien après la date accordée au vendeur pour y procéder. Ainsi ils justifient avoir réglé la somme de 3050 euros selon facture du 05 mai 2022 pour l’enlèvement de gravats et la somme de 2000 euros pour l’évacuation de 450 kgs de vieux matériaux selon facture du 11 juillet 2022.

Par ailleurs il ressort du procès-verbal de constat d’huissier, établi à la demande de l’acquéreur, le 06 avril 2023, que des gravats et autres matériaux anciens encombraient encore le grenier du château à cette date. Si ce constat a été fait à distance de la vente, la nature et la vétusté des matériaux retrouvés (ardoises, tomettes, bois usagés, gravats …), témoignent qu’ils ont été entreposés de longue date dans les lieux, et ne peuvent, en toute vraisemblance, être imputés à l’occupation récente des lieux par les acquéreurs.

Le témoignage de Monsieur [E] fait état de la présence de gravats encombrant les greniers dès le mois d’aout 2021, ce que confirme Monsieur [P] intervenu quant à lui fin 2021 et qui fait une description des lieux corroborant celle consignée dans le constat d’huissier.

S’agissant de l’obligation de procéder au dégazage de la cuve située dans l’atelier, il ressort du témoignage de Monsieur [R] que, contrairement à ce que soutient la société [Adresse 15], une cuve était bien présente dans cette pièce.

Par ailleurs le témoignage de Monsieur [R] et celui de Monsieur [E] démontrent que ladite cuve était cachée sous du sable et non inertée. Monsieur [R] précise même l’avoir rempli de gravats à la demande du vendeur pour en masquer les odeurs. Enfin La SCI [Adresse 15] justifie avoir réglé un total de plus de 4700 euros HT (3503.40 HT + 1000 euros HT) pour l’enlèvement et l’évacuation de la cuve pour palier à la carence du vendeur dans l’exécution des travaux.

Il ressort de ces éléments que la SCI [Adresse 15] n’a pas satisfait à l’exécution des obligations contractuelles qui lui incombaient et par suite est mal fondée à réclamer le versement de la somme séquestrée en garantie de ses obligations.

En revanche, c’est à bon droit que la société SCI [Adresse 11] en sollicite la libération à son bénéfice, en compensation de la non-exécution des obligations de son co-contractant.

Sur la demande de réduction de l’indemnité conventionnelle

L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, la somme séquestrée avait pour objet de garantir le paiement de l’indemnité forfaitaire contractuellement fixée à 100 euros par jour de retard, au bénéfice de l’acquéreur en cas de manquement du vendeur à tout ou partie des obligations énumérée dans la clause de séquestre.

Il est établi que la SCI [Adresse 15] a failli au respect de ses obligations, contraignant la SCI [Adresse 11] à pallier à sa carence.

La SCI [Adresse 15] ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale. En revanche il apparait, qu’en sollicitant une indemnité de 20 000 euros, la SCI [Adresse 11] admet de fait une réduction importante du montant des sommes auxquelles elle aurait pu prétendre en application de le clause pénale fixée conventionnellement.

En conséquence la SCI [Adresse 15] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 11] la somme de 20 000 euros en règlement de l’indemnité contractuelle lui revenant laquelle sera autorisée à en obtenir le règlement par la libération à son bénéfice des sommes placées au séquestre de la SAS CHEVREUX [Localité 17].

La décision sera déclarée commune et opposable à la SAS CHEVREUX [Localité 17] régulièrement appelée à la cause et à laquelle il reviendra de procéder à la libération des fonds séquestrés au bénéfice de la SCI [Adresse 11].

Sur la taxe foncière 2021

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce l’acte authentique de vente conclu entre les parties fait mention au paragraphe intitulé « impôts locaux », des conditions de répartition et de règlement de la taxe foncière applicable au bien vendu, et due au jour de la cession. A ce titre il est expressément noté dans l’acte que cet impôt a été réglé par l’acquéreur directement au vendeur le jour de la vente et que le vendeur admet ce règlement à titre définitif et comme « éteignant toute créance pour dette l’une vis-à-vis de l’autre à ce sujet ».

Ainsi par cette disposition le vendeur a donné quittance à l’acquéreur du règlement de la taxe foncière et admis renoncer à toute demande à son encontre à ce titre.

La SCI [Adresse 15] ne rapporte pas la preuve de ce que la quittance définitive qu’elle a ainsi donnée, devant Notaire, n’aurait pas de valeur libératoire et le décompte non signé qu’elle produit est inopérant à y satisfaire. En conséquence La SCI [Adresse 15] sera déboutée de sa demande à hauteur de 2870.19 euros, celle-ci apparaissant infondée.

Sur les frais et dépens de l’instance

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 11] le montant des sommes exposées par elle et non compris dans les dépens. En conséquence la SCI [Adresse 15] sera condamner à lui verser une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI [Adresse 15] qui succombe sera condamnée à prendre en charge les entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels, en application de l’article 695 du Code de procédure civile ne pourront inclure le cout du constat d’huissier établi le 06 avril 2023, s’agissant d’une dépense engagée de la seule initiative de la SCI [Adresse 11], laquelle sera déboutée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire en premier ressort,

DIT que la SCI [Adresse 15] a manqué au respect des obligations contractuelles mises à sa charge au terme de l’acte authentique dressé entre les parties le 11 mai 2021,

FIXE à 20 000 euros le montant de l’indemnité due par la SCI [Adresse 15] à la SCI [Adresse 11] en exécution de la clause pénale,

ORDONNE à la SAS CHEVREUX [Localité 17], es qualité de séquestre conventionnel, d’avoir à libérer l’intégralité des fonds séquestres, soit la somme de 20 000 euros, au bénéfice de la SCI [Adresse 11], en règlement de l’indemnité précitée,

DIT que la présente décision est commune et opposable à la SAS CHEVREUX [Localité 17] es qualité de séquestre conventionnel,

DEBOUTE la SCI [Adresse 15] de sa demande au titre de la taxe foncière 2021,

CONDAMNE la SCI [Adresse 15] à verser à la SCI [Adresse 11] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [Adresse 15] aux entiers dépens, en ceux non compris le coût du constat d’huissier du 06 avril 2023.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT