TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 803

Références : R.G N° N° RG 25/00549 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMWG

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

M. [N] [M] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

CARRE SUFFREN

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [M] [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC au Défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 mai 2023, la société 1001 VIES HABITAT a donné en location à Monsieur [N] [M] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 436,30 €, outre provisions sur charges de 141,02 €.

Un emplacement de stationnement n° 67 situé [Adresse 3] a également été donné à bail, moyennant un loyer mensuel actualisé de 21,37 €.

Le 28 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [M] [O] un commandement de payer les loyers échus et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 339,66 € selon décompte arrêté au 24 mai 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 28 mars 2024, informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 5 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a attrait Monsieur [N] [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer et de justifier de l’assurance et constater la résiliation du bail à compter du 29 juillet 2024 ;prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement n° 67 ;ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [M] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [M] [O] ;condamner Monsieur [N] [M] [O] au paiement des sommes suivantes :5 241,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 6 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 701,66 €. Elle précise qu’il n’y a pas de paiement depuis le mois de décembre 2023 et que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Monsieur [N] [M] [O], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il précise que son assurance habitation a été résiliée en mars 2024 et qu’il a souscrit un nouveau contrat la veille de l’audience.

Monsieur [N] [M] [O] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement mais l’envisager ;

avoir eu des problèmes de santé ayant conduit à un arrêt de travail en décembre 2023 et à la fin de son emploi en qualité d’assistant d’éducation ;

qu’il recherche activement du travail et bénéficie d’un suivi psychologique ;

qu’il a plusieurs autres dettes (électricité, assurance, téléphone)

qu’il perçoit le RSA (559 €).

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 21 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 701,66 €, hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [M] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 5 701,66 € actualisée au 21 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 339,66 € à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 3 362,00 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir, le 28 mars 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 7g de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [N] [M] [O] le 28 mai 2024. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [N] [M] [O] ayant déclaré à l’audience que son contrat d’assurance avait été résilié en mars 2024 et qu’il n’en avait souscrit un nouveau que la veille de l’audience.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juin 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [N] [M] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la résiliation du bail de stationnement et l’expulsion

Sur l’existence d’un contrat de bail

En vertu de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

En outre, il se déduit de l’article 1715 du code civil que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] [O], comparant à l’audience, n’a pas contesté être titulaire d’un contrat de bail relatif à un emplacement de stationnement. De plus, il ressort du décompte produit par la société 1001 VIES HABITAT qu’un loyer pour le garage est appelé en même temps que le loyer et les charges relatifs au bail d’habitation et que plusieurs échéances ont été honorées intégralement, couvrant les loyers et charges des deux baux.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal relatif à l’emplacement de stationnement litigieux est démontrée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle pesant sur le locataire. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société 1001 VIES HABITAT que le solde du compte n’est plus créditeur depuis le mois de décembre 2023, date du dernier paiement.

Il résulte de ce qui précède que les manquements de Monsieur [N] [M] [O] à ses obligations résultant du contrat de bail sont suffisamment graves pour justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire de ce contrat.

Sur la demande d’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux par le locataire.

Les biens laissés dans le local suivent la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] [O] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [M] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [M] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [M] [O], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [N] [M] [O] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 4 mai 2023 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [N] [M] [O] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal conclu entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [N] [M] [O] concernant l’emplacement de stationnement n° 67 situé situé [Adresse 3] à compter de ce jour ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement de Monsieur [N] [M] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 5 701,66 € (cinq mille sept cent un euros et soixante-six centimes) actualisée au 21 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 2 339,66 € et sur la somme de 3 362,00 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [N] [M] [O] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation des baux, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [M] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [N] [M] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai avant l’expulsion ;

DEBOUTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE