N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 05 MARS 2026

N° RG 25/00247 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLEZ

DEMANDERESSE

S.A. «Beaujardin 1», immatriculée au RCS de [Localité 1] n°564 801 439,dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, et M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C.FLAMAND, Greffier, lors des débats et lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [P] [O] est propriétaire des lots n°38 et 74 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4].

Par acte du 14 janvier 2025, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" a fait assigner Madame [P] [O] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, au visa des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil et des statuts de la société BEAUJARDIN 1:

▸condamner cette dernière à lui payer :

∙la somme de 9 410,24 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2025 (lire 01 janvier 2025) majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

∙la somme de 3 400,07 euros au titre des frais de recouvrement;

∙la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

▸ordonner la capitalisation des intérêts

▸condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 202 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens;

▸ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Elle fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 1er janvier 2025 la somme de 9 410,24 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Elle sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le gestionnaire pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Madame [P] [O] régulièrement assignée par acte de commissaire de Justice déposé à étude le 14 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2025 et l’affaire a été plaidée le 18 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

L’article L. 213-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que:

« Les sociétés coopératives de construction ayant pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux associés sont des sociétés à capital et à personnel variables.

L’objet de ces sociétés comprend, en outre, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente.

Elles sont régies par les dispositions non contraires du chapitre Ier du titre III du livre II de la partie législative du code de commerce et de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, ainsi que par les dispositions des articles L. 212-2 et L. 212-6 (alinéas 1,2 et 4)."

Aux termes de l’article L.212-2 du même Code, "Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l’immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d’eux l’un des lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l’usage exclusif de chaque associé, et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit emporter l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi. Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L’état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés."

L’article L. 212-6 du même Code dispose que :

« Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l’article L. 212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Les dispositions de l’article L. 212-4 sont applicables à l’exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus envers la société en vertu du présent article.

Un associé peut demander au tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble la révision, pour l’avenir, de la répartition des charges visées au présent article si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’alinéa premier ci-dessus. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition.

Pour les décisions concernant la gestion ou l’entretien de l’immeuble, les associés votent avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu’entraînera l’exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement prévu à l’article L. 212-2 met à la charge de certains associés seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, seuls ces associés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

A l’appui de ses prétentions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux (pièce n°3) ;

— les statuts de la société BEAUJARDIN 1 et le règlement de copropriété (pièces n°1 et 2);

— la lettre adressé le 3 janvier 2025 par l’avocat de la société mettant en demeure Madame [P] [O] de lui régler dans un délai de huit jours la somme de 13 446,31 euros au titre de ses charges de copropriété impayées et des frais de procédure (lettre revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ») (pièce n°4) ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2019 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2019 pour l’exercice 2018/2019, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2019/2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2020 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2020 pour l’exercice 2019/2020, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 décembre 2021 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2021 pour l’exercice 2020/2021, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2022 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2022 pour l’exercice 2021/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale 27 novembre 2023 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2023 pour l’exercice 2022/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024

— le procès-verbal d’assemblée générale 27 novembre 2024 qui approuve notamment le bilan de la société au 30 juin 2024 pour l’exercice 2023/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et approuve le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 (pièces n°6)

— les attestations d’absence de recours contre les assemblées générales (pièce n°7) ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée (pièces n°8) et un placement de reliquat de 480 euros appelé le 29 novembre 2024 (pièce n°9) ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Madame [P] [O] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er janvier 2025 à hauteur de la somme de 9 410,24 euros.

La lettre de mise en demeure présentée par lettre recommandée du 3 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Madame [P] [O] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 410,24 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du par lettre recommandée du 3 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement sollicités

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens) qui figurent à la ligne “OFFICE ALLIANCE RELEVE ET FRAIS” à hauteur de 152,87 euros, leur réalité n’est pas justifiée.

En l’espèce, la la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble « 'Beaujardin 1 » sollicite le recouvrement des frais contentieux du syndic de copropriété à hauteur de 3 247,20 euros :

— Transmission auxiliaire de justice ALUR : 5 X 480 euros,

— Suivi dossier avocat ALUR : 1 X 108 euros,

— Contentieux : 2 X 129,60 euros.

Il y a lieu cependant de constater que la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" ne verse pas aux débats le contrat de syndic fixant le montant de sa rémunération pour ses diligences exceptionnelles, notamment le montant des frais de transmission du dossier à avocat qui figurent à 5 reprises dans son décompte à hauteur de 480 euros.

Ces frais seront en conséquence rejetés comme non justifiés.

SUR LES AUTRES DEMANDES FORMULÉES PAR [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [P] [O] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame [P] [O] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" la somme de 1 500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par cette dernière lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne Madame [P] [O] à verser à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" la somme de NEUF-MILLE-QUATRE-CENT-DIX EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES (9 410,24 euros) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 1er janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée du 3 janvier 2025;

Rejette la demande en paiement de la somme de 3 400,07 euros au titre des frais d’huissier et des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic qui ne sont pas justifiés ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" ;

Condamne Madame [P] [O] aux dépens ;

Condamne Madame [P] [O] à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables de l’immeuble "'[Adresse 5]" la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER