MINUTE N° : 25/00449

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/02191 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVNN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1] [Localité 1]”

ET :

[Y] [N]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 3]”, demeurant [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 307 213 249 dont le siège social est [Adresse 5],

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [N] est propriétaire des lots n°6 et n°126 dans l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] (37).

Le 25 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a donné assignation à M. [Y] [N] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2044,75 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 01er avril 2025;la somme de 1325,08 € au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner ce dernier à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger qur le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 01er avril 2025 la somme de 2044,75 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 2999€ au titre des charges de copropriété selon décompte en date du 05 août 2025. Elle précise que trois chèques ont été remis de 772,63 € mais non encore encaissés.

M. [Y] [N] explique qu’il conteste les travaux votés en assemblée générale et oppose un défaut d’information du syndic à ce titre. Il explique ne pas avoir reçu en papier les procès-verbaux, les factures de la part de Foncia. Il explique que les chèques remis peuvent être encaissés.

Suivant jugement du 22 octobre 2025, la réouverture des débats est ordonnée aux motifs que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a été invité à produire :

— le procès-verbal d’assemblée général ayant approuvé le budget prévisionnel du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025;

— un décompte actualisé.

A l’audience du 17 décembre 2025,le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 2999,25€ selon décompte en date du 9 décembre 2025. Il produit également de nouvelles pièces. Il ajoute à ses précédents moyens que la demande de son adversaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas justifiée et doit donc être rejetée.

Monsieur [Y] [N] sollicite le rejet des demandes présentées par le syndicat et l’octroi d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que son état l’a empêché de procéder à l’envoi des chèques évoqués lors de la précédente audience. Il ajoute qu’il conteste la somme due dès lors que les charges de copropriété ont trait à des travaux pour les combles communs qui ne concernent qu’un seul copropriétaire et ne devraient donc incomber qu’à ce dernier.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er avril 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2025 au 30 juin 2026;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 399,40

Frais/diligences sollicitées 1 455,08

Autre- relevant article 700 110,00

Autre-Intérêts 34,77

TOTAL 2 999,25

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [Y] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 9 décembre 2025 à hauteur de la somme de1399,40€.

La circonstance que les charges appelées auraient pour objet -ce qui n’est, au demeurant, pas prouvé-, l’aménagement de communs pour un usage privatif n’est pas de nature à faire obstacle à l’exigibilité de celles-ci dès lors que les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée (voir en ce sens, notamment, 3ème Civ. 2 juin 2021, n°99-21.731).

Le commandement de payer du 4 mars 2025 puis l’assignation et les renvois n’ont pas permis une régularisation du solde.

En conséquence, Monsieur [Y] [N] sera condamné à réglé cette somme de 1399,40€ augmentée des intérêts à compter de l’assignation sur la somme de 918,80€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (pièces n°3 et 13) à hauteur de la somme de 76,08€ (commandement de payer du 4 mars 2025).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

Pour les frais sollicités postérieurement à cette date, il n’est pas justifié que les impayés de Monsieur [Y] [N] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350,00€ seront accordées en conséquence.

***

Monsieur [Y] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (76.08+350,00=) 426,08€ au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025, date du commandement de payer.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [Y] [N] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort;

Condamne Monsieur [Y] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires De la [Adresse 8]” les sommes suivantes :

1.399,40 € (MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 9 décembre 2025 augmentée des intérêts à compter de l’assignation sur la somme de 918,80€ et à compter de la présente décision pour le surplus ;

426,08€ (QUATRE CENT VINGT SIX EUROS ET HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic à compter de l’assignation.

Rejette le surplus des demandes à ces titres ;

Condamne Monsieur [Y] [N] aux dépens ;

Condamne Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD