Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00748 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 7]

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

[C] [X]

C/

[A] [B]

[D] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [X]

né le 07 Novembre 1958 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e François DOOGHE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [A] [B]

née le 08 Mars 1991 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [D] [Z]

né le 21 Septembre 1982 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00748 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-[Immatriculation 7] et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 1er février 2019, Monsieur [C] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] un appartement situé [Adresse 4]) à [Localité 13], pour un loyer mensuel de 824 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Monsieur [C] [X] a fait signifier à Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 596, 55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 13 septembre 2024 Monsieur [C] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Monsieur [C] [X] a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] au paiement de la somme de 13 333, 65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025,

— condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] au paiement des dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 23 mai 2025.

À l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [C] [X], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18 841, 27 euros arrêtée au 26 août 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Il indique que le paiement du loyer n’a pas repris et est opposé aux délais de paiement sollicités ainsi qu’à la demande de suspension des effets de clause résolutoire.

Monsieur [D] [Z], qui comparait personnellement, ne conteste pas le principe de la dette. Il précise que Madame [A] [B] a quitté le logement depuis le mois de juin 2024 et être en arrêt de travail jusqu’au 15 septembre 2025. Il précise que ses deux enfants sont scolarisés à [Localité 13] et qu’ils sont souvent chez lui. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 523 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [A] [B], régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [A] [B] assignée à domicile ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2019, du commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 août 2025 que Monsieur [C] [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil et des dispositions contractuelles permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il a lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. A ce titre, il y a lieu de préciser que si Monsieur [D] [Z] a fait valoir que Madame [A] [B] avait quitté le logement, il ne produit aucune pièce permettant d’en attester.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 18 841, 27 euros, au titre des sommes dues au 26 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme de 4 596, 55 euros, de l’assignation du 16 avril 2025 sur la somme de 8 737, 10 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2019 à compter du 14 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de situation personnelle et financière mais n’apparaît pas en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Monsieur [C] [X] est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délai de Monsieur [D] [Z].

De plus dans la mesure où les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant et que le bailleur est opposé à la suspension des effets de clause résolutoire, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 novembre 2024, Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] sont sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à son paiement à compter de 14 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [X] les frais irrépétibles qu’il exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2019 entre Monsieur [C] [X] d’une part, et Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 13], sont réunies à la date du 14 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 18 841, 27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 août 2025 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme de 4 596, 55 euros, de l’assignation du 16 avril 2025 sur la somme de 8 737, 10 euros et du présent jugement sur le surplus,

REJETTE la demande de délai de paiement,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à compter du 14 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] à payer à Monsieur [C] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [B] et aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION