MINUTE N° : 26/00114

JUGEMENT

DU 20 Mai 2026

N° RG 26/00876 – N° Portalis DBYF-W-B7K-KADG

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]”

représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 3] N° 498 661 099

ET :

[Q] [M]

[X] [W] [N]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors des débats et C. LEJEUNE lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 20 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Localité 4]”, demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

Non comparante, représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Emilie EMAURE, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [M],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [X] [W] [N],

demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] sont propriétaires des lots n° 177 et 712 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] et dépendant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] sis [Adresse 5] à Saint-Pierre-des-Corps (37700), représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] devant ce tribunal afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :

la somme de 1 388,06 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 18 févrieer 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; la somme de 808,80 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;la somme de 2 712,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il fait valoir que malgré les différentes démarches amiables entreprises, dont une médiation ayant échouée, les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent lui devoir au 18 févrieer 2026 la somme de 1 388,06 €. Il expose également qu’il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes. Il affirme que ces copropriétaires, qui ne s’acquittent pas de manière répétée des sommes dues à la copropriété, mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes.

M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] tous deux régulièrement cités par remise de l’assignation à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparus et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 2] sis [Adresse 5] à [Localité 7] verse aux débats :

— un procès-verbal de carence, établi par l’association Aparté de [Localité 8] (13) ;

— le relevé de propriété de M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] au sein de la copropriété concernée ;

— le contrat de syndic ayant effet du 9 juin 2021 au 30 juin 2023, puis du 31 mai 2023 au 30 juin 2025 et enfin du 20 juin 2025 au 30 juin 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 mai 2025 qui désigne le syndic et celui du 14 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires des 11 juin 2024, 31 mai 2023, 11 mai 2022 et 9 juin 2021 qui, chacun, approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1,modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice n+1;

— les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] laissant apparaître la quote-part imputée à leurs lots pour la période comprise entre le 10 juin 2022 et le 22 février 2026 ;

— l’extrait de leur compte de copropriétaires, du 1er juin 2022 au 22 février 2026 ;

— la mise en demeure adressée à M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] mais dont n’est produit ni la preuve de récepissé ni la preuve de présentation ;

— diverses preuves de dépôt des précédentes mises en demeure adressées à M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N];

— une facture établie par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— des factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire ;

— l’extrait du réglement de copropriété, plus précisément son article 106, qui stipule l’indivisibilité des dettes entre les différents copropriétaires de mêmes lots..

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] au 22 février 2026 se décomposera cette date selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux exigibles : 4,46 €

Frais relevant des frais irrépétibles, vus après : 1 530,00 €

Frais et diligences du syndic, vus après : 662,40 €

Soit un total égal à celui des sommes réclamées : 2 196,86 €

Ainsi, il apparaît que M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] sont solidairement redevables à cette date d’un solde d’appel de charges et de fonds travaux de copropriété à hauteur de la somme de 4,46 €, que les divers démarches amiables entreprises puis l’assignation n’ont pas permis de régulariser.

En conséquence, M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] seront solidairement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 22 février 2026, la somme la somme de 4,46 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement et la facturation des diligences du syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l’article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

— Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 9 juin 2021, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 182,40 €.

Les factures de frais et honoraires d’avocat, en ce qu’elles ne relèvent pas des frais visés à l’article 10-1, doivent être écartées du compte copropriétaire de M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N], pour être abordées après, au travers des frais irrépétibles examinés au paragraphe « sur les mesures de fin de jugement ».

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 182,40 €.

— Sur la facturation des diligences du syndic

En l’espèce, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 10 762 % de la créance à recouvrer.

Ainsi, la demande au titre des diligences exceptionnelles sera écartée comme étant manifestement disproportionnée par rapport au montant de la créance à recouvrer.

***

En conséquence de ce qui précède et au total, M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 182,40 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 22 février 2026, à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice découlant des impayés

M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance à paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement des sommes dues, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] seront condamnés à payer les dépens de l’instance,en application de l’article 696 du code de procéure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par lui au titre de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 7] :

la somme de 4,46 euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 février 2026 ;la somme de 182,40 euros au titre des frais de reouvrement et de facturation des diligences du syndic tels qu’arrêtés à la même date ; les intérêts produits au taux légal sur lesdites sommes, à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [M] et Mme [L] [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] sis [Adresse 5] à [Localité 7] les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. LEJEUNE

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI