MINUTE N° : 26/00138

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02659

DÉCISION

Réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[C] [S]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à S.A. VALLOIRE HABITAT

copie le :

à Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C.LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, immatriculée au RCS D'[Localité 4] n° 086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]

réprésentée par Mme [I] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [S]

née le 12 Septembre 1981 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, la S.A. VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [S], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 448,64 euros, charges en sus.

Par deux actes de commissaire de justice du 28 mars 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [C] [S] un commandement visant une clause résolutoire pour, d’une part, obtenir justificatif de l’assurance des lieux loués et, d’autre part, avoir paiement d’un arriéré locatif total de 313,11 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] dès le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, tant pour absence de fourniture d’un justificatif d’assurance, que pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [C] [S] à lui payer :

. la somme de 561,85 euros au titre de la dette locative, augmentées des intérêts au taux

légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle il n’a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence

La S.A. VALLOIRE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5442,24 €, selon décompte provisoirement arrêté au 5 février 2026. Elle a précisé qu’après mise en demeure requise elle avait fait dresser, le 14 janvier 2026, un procès-verbal de constat d’abandon des lieux mais que, comme tenu notamment des sommes dues par la locataire, elle préférait maintenir la procédure engagée, plutôt que d’y renoncer et de déposer une requête aux fins de constat d’abandon.

Madame [C] [S], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement engagée par Madame [C] [S].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A. VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Madame [C] [S] le 14 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 18 juin 2025.

Egalement, la S.A. VALLOIRE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance et la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article V-5-B une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance dans les formes et délais prévus par la loi.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié à Madame [C] [S] le 28 mars 2025 sans que le justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance habitation couvrant les lieux loués ait été fourni à la S.A. VALLOIRE HABITAT dans le mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires sont réunies depuis le 29 avril 2025 ; ce, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, devenue sans objet puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée.

Il y a également lieu d’ordonner sans délai l’expulsion de Madame [C] [S], de tous biens et de tous occupants de son chef dans les conditions précisé au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A. VALLOIRE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 5442,24 euros au 5 février 2026.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Madame [C] [S] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de frais dits 'd’huissier’ comptabilisés à hauteur de 493,02 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 4949,22 euros au 5 février 2026

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 4949,22 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 février 2026.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [C] [S] qui, malgré l’abandon des lieux, n’a pas pris l’initiative de donner congé ni de restituer les lieux au bailleur, se trouve en situation d’occuper lesdits lieux sans droit ni titre, à compter du 29 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A. VALLOIRE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4949,22 euros au 5 février 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à reprise effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [C] [S] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 66,48 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 150,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A. VALLOIRE HABITAT à l’encontre de Madame [C] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de fourniture de justificatif d’assurance, figurant au bail conclu le 18 novembre 2020 entre la S.A. VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Madame [C] [S], d’autre part, sont réunies à la date du 29 avril 2025, relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

DIT en conséquence qu’est devenue sans objet la demande tendant à voir déclarée acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 4949,22 euros (QUATRE MILLE NEUF CENT QUARANTE NEUF EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 5 février 2026 ; ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci, de la date de l’assignation pour celles y visées et du présent jugement pour le surplus ;

DIT que Madame [C] [S] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [S] de restituer ces lieux sans délai à la S.A. VALLOIRE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Madame [C] [S] de libérer ces lieux sans délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 inclus jusqu’à reprise effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 mars 2025 pour 66,48 euros ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection