N° RG 24/00523 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLCX

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [G]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [G]

demeurant 10 rue du Clos Brette – Appt 1 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat ayant pris effet le 7 octobre 2022, l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE ci-après dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [G], sous locataire d’un logement situé 10 rue Cos de Brette 28000 CHARTRES, un garage accessoire au logement situé 4 rue du 102ème Régiment d’Infanterie 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 36,64 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 4 mars 2024 pour une somme de 375,15 € rappelant la faculté pour le bailleur dans de telles circonstances de solliciter la résiliation judiciaire du bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation judiciaire du bail;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que d’un serurier ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 637,30 € ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi

— d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant notamment le coût du commandement.

A l’audience du 4 juin 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 741,00 €. Le bailleur indique que les loyers et provisons sur charges dus non pas été régulièrement acquittés malgré différentes lettres de rappel, relances et mises en demeure.

Il précise que les tentatives de règlement amiables n’ont pas abouti.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte en l’étude le 21 juin 2024, Monsieur [T] [G] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Enfin, selon l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi s’appliquent aux seuls garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le garage loué indépendamment du logement du locataire est soumis aux dispositions aux dispositions des articles 1103, 1708 et1728 et suivants du code civil.

SUR LA NATURE DU BIEN LOUE:

En l’espèce, le garage est loué accessoirement au local principal par le même bailleur

Le bail du garage est en conséquence soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action et la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives

En l’espèce, il est constant que la locataire ne règle plus le loyer afférent au garage comme le démontre le décompte versé aux débats.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer le 4 mars 2024 resté infructueux.

Il a ensuite fait ensuite délivrer une assignation en date du 21 juin 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

Le locataire non comparant n’apporte par définition aucun élément prouvant avoir repris le paiement des loyers, et au contraire le décompte versé aux débats par C’CHARTRES HABITAT que la dette s’est aggravée après la délivrance du commandement et de l’assignation.

Le non-respect de l’obligation de payer les loyers et charges courants est une cause de résiliation judiciaire du bail ;

Il convient de ce fait de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [G] est ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE ET A UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil.

Par ailleurs, le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre, après prononcée de la résiliation du contrat, crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 741,00 € à la date du 16 septembre 2024, mais le bailleur ne précise pas si ce décompte a été communiquée contradictoirement, il convient donc de se référer à l’assignation concernant le montant de la somme restant due.

Monsieur [T] [G], étant non comparant, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette n’a été produit.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 637,15 € sauf à parfaire.

Suite à la résiliation du bail, Monsieur [T] [G] sera condamné en paiement de l’arriéré de loyers fixé à la somme de 637,15 € sauf à parfaire, la preuve de la communication contradictoire du décompte de créance du 16 septembre 2024 n’étant pas rapportée, il sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du jour du prononcé de la présente ordonnance jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

C’CHARTRES HABITAT sera donc débouté du surplus de ses demandes plus amples ou contraires.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que le bail ayant pris effet au 7 octobre 2022 entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [T] [G] concernant le local à usage de garage situé 4 rue du 102ème Régiment d’Infanterie est résilié à la date de la présente ordonnance, du fait des loyers impayés;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] à verser à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 637,30 € (six cent trente sept euros et trente cents) ( selon assignation au 21 juin 2024,) sauf à parfaire,

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] à payer à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation du jour du prononcé de la présente ordonnance jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] aux dépens.

DEBOUTONS C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME