MINUTE N° : 26/00046

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02094

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

,

[H], [T],

[G], [U]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

S.A. VALLOIRE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2], représenté par Madame, [V], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur, [H], [T]

né le 31 Octobre 1970 à , demeurant, [Adresse 3]

non comparant

Madame, [G], [U]

née le 11 Avril 1970 à , demeurant, [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2024 à effet du 22 février 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U], un logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant, pour ces derniers, l’engagement solidaire de payer un loyer mensuel initialement fixé à 269,90 euros, charges en sus.

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2024 à effet du même jour les parties ont également conclu un bail portant sur un parking extérieur, portant le n° 1, sis à la même adresse, moyennant l’engagement solidaire des mêmes de payer un loyer mensuel initialement fixé à de 15,00 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux en se prévalant d’un arriéré locatif total de 662,48 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 23 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire des dits baux,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à lui payer :

. la somme de 1 283,24 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 28 avril 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il a pu être donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe.

La SA VALLOIRE HABITAT – comparant par son représentant dûment mandaté – qui n’a pas été en mesure de justifier avoir communique à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] d’autres pièces que celles dénoncées avec l’assignation, a indiqué s’en tenir aux termes de cette dernière.

Ayant fait l’objet d’une citation régulière délivrée à domicile pour Monsieur, [H], [T] et à personne pour Madame, [G], [U], ceux-ci n’ont pas comparu.

Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] n’ayant pas comparu et le juge ne pouvant fonder sa décision sur des éléments non-contradictoirement débattus, il a été précisé que les indications figurant au diagnostic social et financier ne pourraient être retenues dans le cadre du délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution de l’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

En l’espèce, Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] ne comparaissent pas.

En conséquence et à leur égard, il sera statué dans les conditions précitées.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 I. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Les bailleurs personne privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n’exige pas l’accomplissement de cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées, lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la SA VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] dès le 23 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 28 avril 2025.

Egalement, la SA VALLOIRE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 28 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire les clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail du logement contient à l’article V-5-A une clause résolutoire et la SA VALLOIRE HABITAT et celui du parking en contient également une en son article IX.

La SA VALLOIRE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] le 7 novembre 2024 pour avoir paiement des sommes dues en vertu des deux baux, soit la somme principale de 662,48 euros, dans le délai de deux mois mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la SA VALLOIRE HABITAT justifie également que Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] n’ont pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies depuis le 8 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la SA VALLOIRE HABITAT fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant, tel que signifié en annexe de son assignation, un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1 283,24 euros au 27 mars 2025.

Ce décompte semble régulier et dans la mesure où Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] ne comparaissent pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1 283,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 mars 2025.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucun élément ne permet de vérifier si Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 8 janvier 2025, causant dès lors chaque mois à la SA VALLOIRE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1 283,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 mars 2025.

Toutefois, la condamnation prononcée plus haut porte sur une somme de 1283,24 euros au titre des sommes dues et impayées au 27 mars 2025, et inclut par conséquent déjà partie des indemnités d’occupation ici fixées.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT des indemnités d’occupation courant à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 81,64 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner in solidum Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 150 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 1er février 2024 à effet du 22 février2024 pour le logement et le 18 juillet 2024 à effet du même jour pour le parking entre la SA VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U], d’autre part, sont réunies à la date du 8 janvier 2025, relativement au logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] et au parking extérieur, portant le n° 1 sis à la même adresse ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer solidairement à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1283,24 euros (mille deux cent quatre vingt trois euros et vingt quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif dû au 27 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] ;

DIT Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] occupants sans droit ni titre des lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] de restituer ces lieux à la SA VALLOIRE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, courant du mois d’avril 2025 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 novembre 2024 pour 81,64 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [T] et Madame, [G], [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection