N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00273 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLHZ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[R] [T]

[F] [S] épouse [T]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [T]

né le 03 Janvier 1984 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [S] épouse [T]

née le 09 Septembre 1989 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Août 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 08 Octobre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, à effet du 19 mai 2023, l’OPH [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T], pour une durée d’un an renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 419,58 €, outre une provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 419,58 €.

Par actes de commissaire de Justice délivrés à étude le 24 mars 2025, l’OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 583,87 € arrêtée au 20 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience du 18 juin 2025, l’OPH LIMOGES HABITAT, représenté par M^e LONGEAGNE avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

Le rapport d’enquête sociale est parvenu au greffe le 11 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Suivant courriel reçu au greffe le 25 juin 2025, Madame [F] [S] épouse [T] a indiqué qu’elle aurait dû être représentée lors de l’audience du 18 juin 2025 par M^e FADIABA-GOURDONNEAU aux fins de solliciter un renvoi. Madame [F] [S] épouse [T] a sollicité au terme de son courrier un « réexamen » de l’affaire afin d’être représentée et faire valoir ses droits.

Par courrier reçu au greffe le 4 juillet 2025, M^e FADIABA-GOURDONNEAU a confirmé ne pas avoir été en mesure de représenter Madame [F] [S] épouse [T] lors de l’audience du 18 juin 2025.

Suivant ordonnance en date du 13 août 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 octobre 2025 afin de permettre à Madame [F] [S] épouse [T] soit de comparaître personnellement lors de la prochaine audience susvisée, soit de s’y faire représenter.

Lors de l’audience du 8 octobre 2025, l’OPH [Localité 4] HABITAT, représenté par son conseil, a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement à hauteur de 50 € par mois pour permettre aux défendeurs d’apurer leur dette locative actualisée à la somme de 4 715,58 €.

Les défendeurs, représentés par leur conseil M^e ROUX avocat au barreau de LIMOGES, se sont référés à leurs écritures aux termes desquelles ils sollicitent :

— d’autoriser Madame et Monsieur [T] à s’acquitter des sommes dues à l’aide de mensualité de 50 € ;

— de suspendre en conséquence le jeu de la clause résolutoire ;

— de débouter [Localité 4] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, l’OPH [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 724,64 € arrêté au 14 juin 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l’OPH [Localité 4] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 6 octobre 2025, que Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 6 octobre 2025 s’élève à 4 715,58 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 60,96 €.

Si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ne justifie pas d’un envoi en courrier recommandé avec accusé de réception, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constitue une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 715,58 € – 60,96 € = 4 654,62 € arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 694,16 € (2 724,64 € – 30,48 €) à compter du 19 juin 2024 (date du commandement de payer), sur la somme de 4 522,91 € (4 583,87 € – 60,96 €) à compter du 24 mars 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments justificatifs transmis par les défendeurs qu’ils sont en situation de régler la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 305,51 € (selon dernier quittancement du mois de septembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 4] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 4 654,62 € (quatre mille six cent cinquante-quatre euros et soixante-deux centimes ) arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 694,16 € à compter du 19 juin 2024 (date du commandement de payer), sur la somme de 4 522,91 € à compter du 24 mars 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 305,51 € ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON