MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/05601

DÉCISION

et en contradictoire

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT

ET :

[B] [I] [V]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

LE:

copie et grosse :

à M^e MORENO

copie :

à M. [I] [V]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [I] [V]

né le 25 Avril 2003 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2022, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [I] [X], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par jugement rendu le 10 août 2023, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal a notamment:

— prononcé la résiliation de ce bail, pour manquement de Monsieur [B] [I] [X] à son obligation de jouissance paisible des lieux,

— ordonné en conséquence son expulsion,

— fixé l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [I] [X] jusqu’à son départ des lieux au montant du loyer et des charges contractuellement fixés,

— condamné Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT :

. les dépens de l’instance,

. la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ensuite de diverses difficultés d’exécution de ce jugement, Monsieur [B] [I] [X] a restitué les lieux le 7 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a fait dresser procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie, suivi d’un acte sous seing privé “intitulé “Constat contradictoire : SORTANT”, signé des parties.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa des articles 7 a et 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir condamner Monsieur [B] [I] [X] à lui payer :

. la somme de 4.438,51 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 mai 2025,

. la somme de 878,62 euros au titre des réparations locatives,

. la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, comparant par son avocat, a maintenu et développé les termes de son assignation, tout en indiquant ne pas s’opposer aux demandes de délais de paiement qui pourraient être formulées, pour peu qu’elles soient raisonnables.

Monsieur [B] [I] [X], comparant en personne, a indiqué qu’il ne contestait pas les sommes réclamées au titre le l’arriéré locatif et qu’il reconnaissait devoir celles réclamées au titre des réparations locatives. Il a sollicité la possibilité de s’acquitter des sommes dues par mensualités de 200,00 €, expliquant travailler en contrat à durée indéterminée, percevoir un salaire d’environ 1.390 euros hors primes, être hébergé par ses parents et assumer des charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4.438,51 euros au 22 mai 2025.

Monsieur [B] [I] [X] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier, exception faite de frais qui suivent :

— « FRAIS DE CONDAMNATION » comptabilisés le 31 juillet 2024 pour 400,00 €,

— « FRAIS DE PENALITE » comptabilisés le 31 juillet 2024 pour 0,25 €,

— « FRAIS D’HUISSIER » comptabilisés le 30 septembre 2024 pour 33,50 €

— « FRAIS D’HUISSIER » comptabilisés le 16 octobre 2024 pour 83,01 €

Ces frais, soit sont non justifiés, soit relèvent du jugement rendu le 10 août 2023 et font déjà l’objet d’un titre exécutoire, soit relèvent des dépens de la présente instance et qui seront fixés ci-après.

Ainsi, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit réellement à 3.921,74 euros au 22 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 3.921,74 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 22 mai 2025.

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé :

.c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

(…)

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bailleur soutient en substance que lors de leur prise de possession les lieux étaient vides, propres et globalement en bon état général, alors qu’ils ne l’étaient pas lors de leur restitution.

L’examen comparé du “Constat contradictoire : ENTRANT” établi le 28 janvier 2022 et du procès-verbal de constat comme du “Constat contradictoire : SORTANT”, dressés le 8 octobre 2024, confirme les indications du bailleur à propos de l’entrée dans les lieux.

Dans les documents dressés le 8 octobre 2024, les lieux sont notés comme étant “Encrassés” (Bouches de VMC de la cuisine et de la salle d’eau, cuvette de WC), “Non-conformes” (Installation électrique de la cuisine et du séjour), “Tachés” ([Localité 5] de la cuisine, de l’entrée, du séchoir et du séjour), “Manquants” (Clefs et détecteur avertisseur), “Cassés” (Porte de communication du séjour) ou “Encombrés” (Ensemble du logement).

Malgré l’écoulement d’un peu plus de trois mois entre la restitution effective des lieux, intervenue le 7 juillet 2024, et l’établissement de ces documents, Monsieur [B] [I] [X] a assisté aux diligences du commissaire de justice sans formuler d’observation, et a signé le “Constat contradictoire : SORTANT” sans formuler de réserve, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les dégradations et pertes y consignées lui sont bien imputables.

D’ailleurs, il faut souligner que Monsieur [B] [I] [X] n’a pas davantage formulé d’observation à l’audience puisque, au contraire, il y a spontanément confirmé être débiteur des sommes réclamées au titre des réparations locatives chiffrées à la somme de 1.102,62 euros aux termes du “Constat contradictoire : SORTANT” et justifiées par les factures produites aux débats.

Ainsi, le solde des réparations locatives ressort à 1.102,62 euros, tandis que le dépôt de garantie, sur lequel lesdites sommes peuvent s’imputer à due concurrence, s’élève à 224,00 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 878,62 au titre des réparations locatives.

Sur des délais de paiement

L’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Cet article n’est applicable qu’aux locataires encore en place et que le législateur a voulu protéger au titre du droit au logement et du droit au maintien dans les lieux.

En dehors de cette hypothèse, c’est le droit commun qui s’applique.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; que par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ; qu’il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette; que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancie ; que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, et que toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, Monsieur [B] [I] [X] a proposé de s’acquitter des sommes dues par mensualités de 200,00 euros.

Cette proposition paraît raisonnable et compatible tant avec sa situation qu’avec les besoins l’E.P.I.C. TOURSS METROPOLE HABITAT.

En conséquence, il convient d’octroyer à Monsieur [B] [I] [X] des délais de paiement suivant les modalités fixées au « PAR CES MOTIFS ».

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [I] [X] aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 800,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 3.921,74 euros (TROIS MILLE NEUF CENT VINGT ET UN EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 22 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 878,62 euros HUIT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES au titre du solde des réparations locatives ;

AUTORISE Monsieur [B] [I] [X] à s’acquitter de l’intégralité de ces sommes en 24 mensualités consécutives, à savoir en 23 mensualités de 200,00 euros chacune et une dernière mensualité de 200,36 euros augmentée des intérêts courus sur les condamnations prononcées ; chaque mensualité étant payable avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision;

RAPPELLE que Monsieur [B] [I] [X] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

RAPPELLE également, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 800,00 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection