Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp baux, 3 avril 2026, n° 25/04569

TJ Tours 3 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp baux, 3 avr. 2026, n° 25/04569
Numéro(s) :	25/04569
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	30 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe OHMER

Texte intégral

MINUTE N° : 25/01508

JUGEMENT

DU 03 Avril 2026

N° RC 25/04569

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[A] [K]

[L] [N] épouse [K]

ET :

[T] [S] [J]

Débats à l’audience du 18 Décembre 2025

copie et grosse :

à M^e OHMER

copie le :

à M. [J]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. [J], Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [A] [K]

né le 04 Mars 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Madame [L] [N] épouse [K]

née le 04 Juillet 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant substitué par M^e MARKOWSKI, avoat au barreau de TOURS avocat postulant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [S] [J]

né le 20 Juin 1955 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/04569

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 27 novembre 2020, Monsieur et Madame [K] [A] et [L], par l’intermédiaire de leur mandataire le Cabinet JOCONDIEN, ont consenti à Monsieur [J] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 473,00 € charges comprises.

Le 26 juin 2025 les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que les bailleurs ont fait assigner Monsieur [J] [T] par acte d’huissier du 26 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail consenti à Monsieur [J] [T] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [T] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 2 novembre 2020 ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [J] [T] au paiement de la somme de 10825,44 € au titre des loyers impayés au 15 septembre 2025 outre accessoires et intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 26 juin 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef ;

— d’une somme de 600,00 € correspondant aux indemnités d’occupation et charges dûes depuis cette date jusqu’à l’assignation

— la condamnationde Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [J] [T] aux entiers dépens d’instance et ses uites, en compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 septembre 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur et Madame [K] [A] et [L], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 12781,67 € arrêté au 2 décembre 2025.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 26 septembre 2025 signifié à étude, Monsieur [J] [T] comparaît à l’audience et déclare avoir une addiction aux jeux à raison de laquelle il souhaite une mesure de protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail à effet du 27 novembre 2020 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat de bail produit n’est signé par aucune des parties que ce soit manuellement ou par voie électronique. Ainsi, les clauses particulières et générales du contrat de bail dont la clause résolutoire ne sont pas opposables au locataire.

RG 25/04569

Par conséquent, la demande des bailleurs portant sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 2 décembre 2025 laissant apparaître un impayé de loyers et de charges qui perdure depuis avril 2023 et ce, malgré une précédente décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS en date du 20 septembre 2024 accordant des délais de paiement à Monsieur [J].

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [J] [T].

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré le 26 juin 2025 et le décompte de la créance arrêté au 2 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 12781,67 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d'« assurance habitation prop »de 160,29 € prélevés en décembre 2025 ainsi que les frais de mise en demeure assurance de 18,00 € prélevés en octobre 2025 pour lesquels le bailleur ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’assurance pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Par ailleurs, il apparaît à la lecture du décompte produit que le mandataire du bailleur a imputé des frais de « prélèvement impayé » de 18,00 € en novembre 2021 et en mai 2023 sans produire aucun justificatif concernant ces sommes qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge. La somme de 36,00 € sera donc déduite du décompte.

En outre, par jugement rendu le 20 septembre 20224 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS ayant acquis autorité de la chose jugée, Monsieur [J] [T] a été condamné à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 4775,17 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 22 mai 2024. Ainsi, les bailleurs disposant d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour cette somme, il convient de la déduire du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] la somme de 7792,21 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 décembre 2025.

Sur les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [T] ne produit aucun élément justifiant de sa situation financière et sociale. Il déclare avoir une addiction aux jeux. Il convient de relever, à la lecture de la décision rendue par le juge des contentieux de la protection le 20 septembre 2024 que sa situation n’a pas évolué malgré le suivi qu’il avait déclaré avoir entamé auprès de [Adresse 5] à l’audience du 6 juin 2024. Au surplus, il résulte de cette même décision que les délais accordés à Monsieur [J] pour apurer sa dette locative à hauteur de 120,00 € par mois n’a pas été respecté alors même que les époux [K] avaient été déboutés de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résdolutoire.

Au surplus, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il apparaît, par conséquent, que Monsieur [J] ne s’est pas saisi de l’opportunité de conserver son logement et d’apurer sa dette locative que lui offrait cette décision rendue le 20 septembre 2024 malgré une reprise temporaire des paiements entre novembre 2024 et janvier 2025.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [T].

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [J] [T], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [J] [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] la somme de 7792,21 € (SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 2 décembre 2025;

Déboute Monsieur et Madame [K] [A] et [L] de leur demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [J] [T] ;

Dit que Monsieur [J] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [J] [T] de restituer les lieux loués dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [J] [T], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de janvier 2026 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur et Madame [K] [A] et [L] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [J] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection