N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 28 AVRIL 2026

N° RG 22/05182 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISWG

DEMANDEUR

Monsieur [N] [Q]

né le 05 Avril 1976 à [Localité 1] (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

Association Syndicale Libre de la [F] (ASL), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant permis accordé par arrêté municipal du 23 décembre 2013, la mairie de [Localité 2] a autorisé l’aménagement d’un lotissement comprenant 7 lots à bâtir, un lot n°8, à usage de stationnements privatifs cadastré section AR [Cadastre 1], et 5 espaces communs comprenant un sentier piéton (devenu la parcelle AR n°[Cadastre 2]), deux lots de stationnements, un lot destiné à recevoir un transformateur électrique.

Suivant acte dressé devant Maître [T], notaire à [Localité 3], le 21 septembre 2017, M. [N] [Q] a acquis la propriété d’une maison de maître située au [Adresse 3], [Adresse 4] » à [Localité 4] et d’une parcelle de terrain à usage d’aire de stationnement située de l’autre côté de la [Adresse 5] et formant le lot numéro 8 du lotissement dénommé « [Adresse 6] ».

M. [N] [Q] a développé une activité de chambres d’hôtes et de gîte dans sa propriété.

Suivant délibération du 22 septembre 2022, l’association syndicale libre de la [F] a adopté ses statuts constitutifs.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2022, M. [N] [Q] a fait assigner l’association syndicale libre de la [F] devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’annulation de la délibération du 22 septembre 2022 portant adoption des statuts, ainsi que des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, M. [N] [Q] demande au tribunal, au visa des articles 3 et 7 de l’ordonnance du 1 er juillet 2004,

A titre principal :

— prononcer la nullité de la délibération du 22 septembre 2022 portant adoption des statuts constitutifs de l’association syndicale libre de la [F] ;

— condamner l’ASL de la [F] à verser la somme de 5.000,00 euros à Monsieur [Q] à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire :

— condamner l’ASL de [Adresse 7] à verser la somme de 500.000,00 euros à Monsieur [Q] à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat et les préjudices y relatifs.

En tout cas :

— condamner l’ASL de [Adresse 7] à verser la somme de 5.000,00 euros à [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, l’Association syndicale libre de la [F] demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1101 et suivants du Code civil, et à défaut son article 1240, des dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales des copropriétaires, et des dispositions de l’article 1371 du Code civil,

— débouter Monsieur [N] [Q] de l’ensemble de ses fins, conclusions et prétentions,

— condamner reconventionnellement Monsieur [N] [Q] à payer à l’association syndicale libre de la [F] une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa méconnaissance récurrente du règlement d’urbanisme local, des statuts de l’ASL, et de l’interdiction d’utiliser à son usage privatif les places de stationnement « visiteurs » du lotissement.

— condamner Monsieur [N] [Q] à régler une somme de 5.000,00 euros au titre des frais non répétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025 avec effet différé au 18 novembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur les demandes en annulation de la délibération du 22 septembre 2022 portant adoption des statuts constitutifs de l’association syndicale libre de la [F] et en dommages et intérêts formées par M. [N] [Q]

Sur la nullité des statuts adoptés lors de la délibération du 22 septembre 2022

Il résulte de l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires que la qualité de membre de l’association syndicale est attachée à la propriété d’un immeuble compris dans le périmètre de l’association.

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Il est admis que ce consentement peut être exprimé de manière expresse, (Civ. 3ème , 11 juillet 2019, n°18-20.304), ou peut être exprimé implicitement par l’engagement pris de respecter le cahier des charges d’un lotissement prévoyant la création d’une association syndicale (Civ.3ème, 28 novembre 1972, n°71-11.903), ou encore par l’annexion à l’acte d’acquisition de l’arrêté préfectoral faisant obligation de créer une telle association (Civ. 3ème, 18 décembre 1991, n° 90-11.048).

Par ailleurs, dans le cas d’une opération de lotissement, l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme impose la constitution d’une association syndicale lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement et que ceux-ci ne sont pas destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou à être transférés à une collectivité publique.

Ainsi, le dossier de la demande de permis d’aménager, présenté à l’autorité administrative compétente en matière d’urbanisme, doit être complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs, sauf lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots, ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs, une fois les travaux achevés.

Dans cette hypothèse, l’unanimité nécessaire à la constitution de l’association syndicale libre n’est plus requise pour l’adoption de statuts qui n’ont pas été préalablement établis (Civ.3ème, 18 février 2015, pourvoi n°13-25.122). L’adoption des statuts peut alors intervenir, si elle est postérieure à la constitution de l’association syndicale, par un vote majoritaire (Civ.3ème, 18 décembre 1991, pourvoi n°90-11.048).

Au cas d’espèce, il résulte des termes de l’acte de vente de M. [N] [Q] que « les statuts de l’association syndicale libre devant être constituée entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement seront établis ultérieurement suivant acte à recevoir par le notaire soussigné », que « tout propriétaire de l’un des lots du lotissement est membre de plein droit de l’association » et que « l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents sus-visés et sera tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquent au bien ».

Ainsi, il s’évince des stipulations de l’acte de vente que M. [N] [Q] a donné son consentement exprès à la constitution d’une association syndicale libre, dont les statuts devaient être établis ultérieurement.

M. [N] [Q] ne rapporte pas la preuve qu’il avait connaissance, lors de la signature de son acte de vente, d’un projet de statuts « P2 » comportant des stipulations différentes de celles votées lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2022, et que son consentement à la constitution d’une ASL aurait été conditionné par l’adoption ultérieure de ce projet de statuts, dont son acte de vente ne fait pas mention et sans qu’il soit démontré que ce projet de statuts ait été annexé à l’acte notarié de vente.

En outre, M. [N] [Q] ne peut pas se prévaloir de la règle de l’unanimité régissant les modifications statutaires, dans la mesure où les statuts constitutifs de l’ASL « [Adresse 7] » n’étaient pas adoptés lorsqu’il a fait acquisition de la parcelle de terrain à usage d’aire de stationnement située de l’autre côté de la [Adresse 5] et formant le lot numéro 8 du lotissement dénommé « [Adresse 6] »,

M. [N] [Q] recherche également la nullité de la délibération de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 adoptant les statuts de l’ASL « [Adresse 7] », motif pris que l’article 5.8 des statuts adoptés lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 violerait l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, ainsi que l’article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il soutient que le critère de résident du lotissement conditionnant l’usage aux espaces communs dans les statuts adoptés méconnaît les textes précités.

L’article 5.8 des statuts adoptés lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 prévoient que «les propriétaires résidant dans le périmètre de l’ASL (c’est-à-dire dans le [Adresse 8]) ou leurs locataires sont les seuls bénéficiaires d’un droit d’usage des biens communs et équipements collectifs de l’ASL, pour eux-mêmes et pour leurs visiteurs ; sous réserve d’être à jour de paiement des charges et cotisations. Les propriétaires d’immeubles situés dans le périmètre de l’ASL [Adresse 9] mais ne résidant pas dans ce périmètre ne bénéficient pas d’un droit d’usage des biens communs de l’Association Syndicale Libre ».

Il est de droit que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont étrangères au fonctionnement d’une association syndicale libre, qui est régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.

Au surplus, l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, prévoyant que « les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre », est étranger à la résolution du présent litige, puisqu’il n’a pour effet que de rendre opposable aux acquéreurs successifs des immeubles les charges grevant « propter rem » les biens compris dans le périmètre soumis à la gestion de l’association et ce, jusqu’à la dissolution de l’association.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la délibération de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 adoptant les statuts constitutifs de l’ASL, et notamment l’article 5.8 de ces statuts, procéderait d’un abus de majorité, en ce qu’elle serait contraire à l’intérêt collectif des colotis et qu’elle s’expliquerait par la volonté d’exclure M. [N] [Q] de l’usage des espaces communs du lotissement.

Ainsi que le soutient l’ASL, l’intérêt collectif des colotis est que les équipements communs et notamment les places de stationnement « visiteurs » du lotissement profitent aux visiteurs des résidents de ce lotissement, qui ne peuvent s’entendre que des propriétaires des logements dans les lotissements ou des occupants de ces logements, puisque eux-seuls ont vocation à recevoir des visiteurs. A l’inverse, ces équipements communs n’ont pas vocation à bénéficier aux personnes étrangères au lotissement, et notamment aux clients des chambres d’hôtes de M. [N] [Q] résidant à l’extérieur du lotissement.

Par ailleurs, l’usage des places de stationnement visiteurs par les propriétaires résidant au sein du lotissement est conforme aux dispositions réglementaires du plan local d’urbanisme de la Commune de [Localité 2], qui dans son article 12 de la zone 1AUh, imposent l’intégration dans les espaces publics, « pour permettre le stationnement visiteurs », un nombre minimum de places de stationnement équivalent à 0,5 place par logement créée. Il s’en évince, en effet, que le nombre de places de stationnement visiteurs est corrélé au nombre de logements créés au sein du lotissement ; les places de stationnement « visiteurs » ayant vocation à permettre aux propriétaires de logement dans ce lotissement ou aux occupants de ses logements de recevoir des visiteurs en autorisant des stationnements.

Enfin, les critiques émises par M. [N] [Q] à l’égard de la licéité de l’article 10 des statuts répartissant les droits de vote aux colotis « au prorata des surfaces de plancher » attachées aux immeubles dont ils sont propriétaires (et non au prorata du nombre de lots) ne peuvent être retenues, dans la mesure où ce dernier n’indique pas en quoi ces stipulations contreviendraient à l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires qui ne prévoit rien en la matière, et alors que les modalités de calcul des voix et celles de répartition des dépenses de l’association sont déterminées par les seuls statuts de l’association syndicale qui ne sont pas tenus de respecter les critères de répartition fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, à défaut de prouver que les statuts contreviendraient à une disposition légale ou réglementaire d’ordre public, la demande en annulation de la délibération de l’assemblée générale du 22 septembre 2022 adoptant les statuts de l’ASL « [Adresse 7] » sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par M. [N] [Q]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La responsabilité de l’ASL « [Adresse 7] » est recherchée en raison de « sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat qui le lie à Monsieur [Q] » en le privant de l’accès aux espaces communs du lotissement.

Il est constant que le contrat d’association formalisé par les statuts impose à l’association de respecter les obligations statutaires, sauf à engager sa responsabilité contractuelle lorsque l’inexécution, la mauvaise exécution ou le retard dans l’exécution de ses obligations statutaires cause un préjudice à ses membres.

En l’espèce, en l’absence de manquement de l’ASL aux règles statutaires, sa responsabilité ne peut être retenue.

La demande en dommages et intérêts formée par M. [N] [Q] sera rejetée.

2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de l’Association syndicale libre de LA [F]

La demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par l’ASL de [Adresse 10] [F] ne peut qu’être rejetée, dès lors qu’elle est fondée sur les pratiques jugées fautives de M. [N] [Q] d’appropriation de deux places de stationnement visiteurs, dont la réalité n’est toutefois pas démontrée, depuis l’adoption des statuts en réservant l’usage aux résidents du lotissement, pas plus que ne sont démontrés les préjudices invoqués par l’ ASL de [Adresse 7].

3. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association syndicale libre de la [F] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, M. [N] [Q] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie perdante, M. [N] [Q] sera condamné aux dépens.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Déboute M. [N] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute l’Association syndicale libre de la [F] de sa demande reconventionelle en dommages et intérêts ;

Condamne M. [N] [Q] à payer à l’Association syndicale libre de la [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [Q] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.