MINUTE N° : 26/00246

JUGEMENT

DU 22 Mai 2026

N° RC 25/03377

DÉCISION

Contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[W] [Y] [L]

Débats à l’audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :

à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

Maître Caroline LE MAITRE

copie le :

à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [V] [M] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [Y] [L]

née le 01 Novembre 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Comparante assistée de Maître Caroline LE MAITRE de la SELARL LYSISTRATA AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-859 du 10/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2005, l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION D'[Localité 1]-ET-[Localité 2], dans les droits de laquelle vient la société VAL TOURAINE HABITAT, a donné à bail à Mme [W] [Y] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 250,92 euros, comprenant le loyer du logement (237,19 euros) et du garage (13,73 euros), et 60,58 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 15 septembre 2005.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 25 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l’étude à la requête de la société VAL TOURAINE HABITAT à Mme [W] [Y] [L]. Il portait sur la somme en principal de 2 063,89 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 2 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 21 juillet 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Mme [W] [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou, à défaut, et subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail qui vous a été consenti ;Dire qu’en conséquence, Mme [W] [Y] [L] est occupante sans droit ni titre du logement ;Ordonner l’expulsion de Mme [W] [Y] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef par tous les moyens et voies de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé [Adresse 4] ;Condamner Mme [W] [Y] [L] au paiement de la somme de 2 977,63 euros au titre des impayés de loyers et charges ;Condamner Mme [W] [Y] [L] à une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des locaux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévus dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;Condamner Mme [W] [Y] [L] au paiement d’une somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [W] [Y] [L] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation ;Entendre dire et juger qu’à la diligence du greffe, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 1]-et-[Localité 2] en application de l’article R. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [M] [V], a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 5 528,31 euros. Un rappel d’APL étant attendu, les frais de SLS doivent être déduits. Le bailleur demande des délais de paiement à hauteur de 40,00 euros par mois.

Mme [W] [Y] [L], représentée par son avocat, sollicite à son tour des délais de paiement sur la base de petits versements, en précisant qu’elle a repris le paiement des loyers courants.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Mme [W] [Y] [L] vit seule et n’a pas d’enfant à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT a été autorisée à communiquer un décompte actualisé en cours de délibéré, avant le 6 avril 2026. Ce document a été remis le 2 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 2 063,89 euros, en précisant que la locataire bénéficie d’un délai de deux mois.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 20,28 euros de frais liés au défaut d’assurance de la locataire, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 2 043,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 40 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 2 avril 2026 évalue la dette locative à la somme de 6 534,50 euros. La société VAL TOURAINE HABITAT justifie cependant d’un rappel d’APL (1 516,56 euros) et de RLS (290,70 euros) devant intervenir le 27 avril 2026 et demande seulement le paiement de la somme de 4 313,94 euros.

Mme [W] [Y] [L] ne conteste pas le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 15,24 euros de pénalités d’enquête d’occupation du parc social, de 25,00 euros de frais de surloyer, de 294,35 euros de frais d’huissier et de 27,98 euros de frais liés au défaut d’assurance de la locataire, lesquelles n’entrent pas dans les loyers et charges. La différence est de 4 364,67 euros mais le bailleur a demandé le paiement d’une somme inférieure.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 4 313,94 euros au 2 avril 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordées pour permettre à Mme [W] [Y] [L] de rembourser sa dette en effectuant des versements de 40,00 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges. Ce montant de mensualités ne suffit pas à apurer la dette dans le délai de 36 mois, si bien que la dernière mensualité sera plus élevée.

Compte tenu de la situation financière du locataire, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 40,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Mme [W] [Y] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion de la locataire

Des délais de paiement étant accordés à la locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CAF et de l’assignation. Ces dépens seront recouvrés selon les règles applicables à l’aide juridictionnelle, dont Mme [L] bénéficie.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2005 entre la société VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Mme [W] [Y] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] [L] à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 313,94 euros (décompte arrêté au 2 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [W] [Y] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [Y] [L] soit condamnée à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [W] [Y] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CAF et de l’assignation, lesquels dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par C. LEBRUN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection