TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e AOUIZERATE (C1325)

M^e THEILLAC (A0550)

M^e MARTIGNON (A0364)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14025

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WSP

N° MINUTE : 4

Assignation du :

20 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT (RCS de [Localité 1] 403 092 968)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Binhas AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1325

DÉFENDERESSE

S.N.C. [J] (RCS de [Localité 1] 853 161 693)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

Décision du 20 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14025 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WSP

PARTIE INTERVENANTE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RCS de [Localité 1] 552 032 708)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la S.E.L.A.R.L. Cabinet TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026, puis prorogé le 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 5 mars 2012, les consorts [R], aux droits desquels est venue la société [J], ont donné à bail commercial renouvelé à la société Au forum du bâtiment (AFDB) des locaux dépendant d’un ensemble immobilier compris dans un rectangle délimité par la [Adresse 4] et [Adresse 5], le [Adresse 6] sans numéro et la [Adresse 7]. Le bail a été consenti pour neuf ans à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel de 56 541,24 euros en principal, pour y exercer les activités de : « Vente au détail et en gros de fournitures du bâtiment, notamment de tout matériel de plomberie, d’électricité, de serrurerie, de vitrerie, de chauffage, de menuiserie et de quincaillerie constituant des secteurs d’activités dont le cumul est nécessaire à la réalisation de l’objet global du preneur ».

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, la société [J] a fait signifier à la société AFDB un congé pour le 31 décembre 2021 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 16 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise confiée à M. [P] [O] aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par les parties.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 30 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la société AFDB a assigné la société [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d’éviction.

La société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (la RIVP), venue aux droits de la société [J] suivant acte notarié du 31 mars 2023, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 8 novembre 2023.

Par acte extrajudiciaire des 24 et 25 janvier 2024, la RIVP a exercé son droit de repentir et offert à la société AFDB le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal de 68 000 euros.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 13 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 10 mars 2026 et mise en délibéré au 18 mai suivant, puis prorogé au 20 mai 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, la société AFDB demande au tribunal :

— de juger que le bail est reconduit aux conditions précédentes en toutes ses dispositions,

— de condamner la société [J] à lui payer 20 000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner la RIVP à lui payer 20 000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner la société [J] et la RIVP à lui payer chacune 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— de condamner la société [J] et la RIVP aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Binhas Aouizerate.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2025, la société [J] demande au tribunal :

— de débouter la société AFDB de sa demande de dommages et intérêts,

— subsidiairement, de condamner la RIVP à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre de ce chef,

— de fixer l’indemnité d’occupation due par la société AFDB entre le 1er janvier 2022 et le 24 janvier 2024 à la somme de 65 162 euros par an en principal, charges, taxes et accessoires en plus,

— de condamner la société AFDB à lui payer le complément correspondant pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023 inclus,

— de condamner la RIVP à supporter les frais de l’instance,

— de débouter la société AFDB de ses demandes supplémentaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, la RIVP demande au tribunal :

— de débouter la société AFDB de l’ensemble de ses demandes,

— de fixer l’indemnité d’occupation due par la société AFDB à la somme de 65 162 euros HT/HC/an entre le 1er janvier 2022 et le 24 janvier 2024,

— de fixer l’indemnité d’occupation due par la société AFDB à la somme de 68 000 euros HT/HC/an à compter du 25 janvier 2024,

— de limiter sa condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens à la somme de 2 500 euros.

— de condamner aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant notamment à voir « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’incidence de l’exercice par la RIVP de son droit de repentir

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-58 dudit code, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité [d’éviction], à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Cette décision est irrévocable aux termes de l’article L. 145-59 du même code.

Enfin, le dernier alinéa de l’article L. 145-12 du même code dispose que lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, en application de ce qui précède, le bail commercial a été renouvelé à compter du 25 janvier 2024 entre la société AFDB et la RIVP.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur le montant d’une indemnité d’éviction.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation intermédiaire

En application de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, la société AFDB est redevable de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période courant de l’expiration de l’ancien bail, soit le 1er janvier 2022, jusqu’à la prise d’effet du droit de repentir, soit le 24 janvier 2024.

Il est constant que cette indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative tellement que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce, à laquelle est usuellement appliquée un abattement de précarité.

L’expert judiciaire, à l’issue de ses opérations d’expertise, a estimé l’indemnité d’occupation due par la société AFDB à la somme annuelle de 65 162 euros en principal, soit un prix unitaire de 350 €/m²B pour une surface pondérée de 201,15 m²B et un abattement de 10 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation.

La société [J] et la RIVP acquiescent à l’évaluation de l’expert tandis que la société AFDB ne formule aucune observation sur ce point, en dépit des demandes reconventionnelles formées par les bailleresses.

Le tribunal, qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion conformément à l’article 768 du code de procédure civile, n’est donc saisi d’aucune critique relativement au rapport d’expertise, par ailleurs circonstancié et pertinent.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes de la société [J] et de la RIVP. L’indemnité d’occupation due par la société AFDB pour la période intermédiaire sera fixée à la somme de 65 162 € HT/HC/an, charges, taxes et accessoires en plus.

La société AFDB sera condamnée à payer à la société [J], qui en forme seule la demande, l’éventuel arriéré d’indemnité d’occupation, déduction faite des sommes versées à titre provisionnel.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, la RIVP formule dans le cadre de la présente instance une demande reconventionnelle de fixation du loyer du bail renouvelé.

En effet, et contrairement à ce qu’indique la société AFDB, l’exercice par la RIVP de son droit de repentir n’a pas automatiquement entraîné le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions.

Dans l’acte des 24 et 25 janvier 2024, la RIVP a en effet offert que le bail soit renouvelé moyennant un loyer annuel en principal de 68 000 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des adaptations nécessaires pour la mise en conformité avec les dispositions obligatoires de la loi du 18 juin 2024.

La société AFDB n’a pas répondu à cette offre de nouveau prix. Elle n’a pas davantage développé de moyen sur ce point dans ses écritures.

La demande de la RIVP s’appuie sur le rapport d’expertise, qui a évalué la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 à la somme annuelle en principal de : 350€/m²B x 201,15m²B = 70 402,50 € + 1 800 € pour le parking.

Cette demande est également inférieure au loyer plafonné qui s’établit, à la date du renouvellement, à la somme annuelle en principal de 71 107,47 €.

Au vu de ces éléments, il est justifié de faire droit à la demande de la nouvelle bailleresse. Le loyer du bail renouvelé à compter du 25 janvier 2024 sera donc fixé à la somme de 68 000 euros par an en principal.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la société AFDB sollicite que la société [J] et la RIVP soient condamnées à lui payer chacune 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et organisationnel. Elle souligne qu’alors que le rapport d’expertise a été déposé le 30 novembre 2022 et que la vente des locaux est intervenue le 31 mars 2023, l’ancienne et la nouvelle bailleresses ne l’ont pas informée du prochain exercice par cette dernière de son droit de repentir, de sorte qu’elle a elle-même introduit la présente instance au mois de septembre 2023.

La société AFDB ne produit cependant aucune pièce au soutien de sa demande indemnitaire, se contentant d’alléguer l’existence d’un préjudice, qui n’est donc pas démontrée.

Au demeurant, la société [J] comme la RIVP n’ont fait qu’exercer un droit en donnant pour l’une congé sans offre de renouvellement et en exerçant pour l’autre son droit de repentir, de sorte qu’aucune faute n’est ici caractérisée.

Force est de constater qu’en l’état, le préjudice de la société AFDB n’est constitué que des frais et dépens de la présente procédure, qui sont l’objet de l’article L. 145-58 du code de commerce et 700 du code de procédure civile.

La société AFDB sera donc déboutée de sa demande insuffisamment justifiée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce ont été précédemment rappelées.

En application de cet article, la RIVP sera condamnée au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit du conseil de la locataire.

La RIVP devra en outre payer à la société AFDB une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT et la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] à compter du 25 janvier 2024,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT pour la période courant du 1er janvier 2022 au 24 janvier 2024, à la S.N.C. [J] puis à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], à la somme annuelle de 65 162 euros en principal, charges, taxes et accessoires en plus,

CONDAMNE la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT à payer à la S.N.C. [J] l’éventuel arriéré d’indemnité d’occupation au titre de la période courant du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023 inclus, déduction faite des sommes versées à titre provisionnel,

FIXE à la somme annuelle de 68 000 euros en principal le loyer du bail renouvelé entre la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT et la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] à compter du 25 janvier 2024,

DÉBOUTE la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT de ses demandes de dommages et intérêts formées contre la S.N.C. [J] et la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1],

CONDAMNE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] au paiement des dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Binhas AOUIZERATE pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] à payer à la S.A.S. AU FORUM DU BÂTIMENT la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI