N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 22 JANVIER 2026

N° RG 24/04640 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMTE

DEMANDERESSE

S.A.S. MELACHESNE

RCS de [Localité 1] n° 919 910 489, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore DUCLUZEAUD, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, M^e Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [R]

RCS de [Localité 2] n° 494 323 090, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié passé devant Maître [Z] [E], notaire à [Localité 3] (37) le 18 octobre 2023, la société civile immobilière [R] a consenti à la société par actions simplifiée à associé unique MELACHESNE une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3] au prix de 220 000 euros.

La promesse a été consentie et acceptée pour une durée expirant au plus tard le 30 janvier 2024 et a prévu que “le bénéficiaire sera propriétaire du bien objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, le bien devant être impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation quelconque, et ce à titre de condition essentielle et déterminante du consentement du bénéficiaire sans laquelle il n’aurait pas contracté.”

Par lettre du 29 janvier 2024 envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 31 janvier 2024, la société MELACHESNE a notifié à Maître [Z] [E] la levée d’option de la promesse et l’a avisée que le prix avait été versée sur le compte de l’office notariale.

Elle indique que “à ce jour, le bien n’étant pas libre de toute occupation, la vente en la forme authentique ne peut se réaliser.

Nous sollicitons la SCI [R] de donner congé à l’occupant de sa propriété afin de finaliser la vente”.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SAS MELACHESNE a fait sommation à la SCI [R] de comparaître le 16 septembre 2024 à 11h30 en l’étude de Maître [Z] [E], notaire à Joué-lès-Tours afin de régulariser l’acte de vente dont le projet est annexé à la sommation.

Le 16 septembre 2024, Maître [Z] [E] a rédigé un procès-verbal de carence en raison de l’absence de la SCI [R].

Par courrier d’avocat du 18 septembre 2024 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 septembre 2024, la SASU MELACHESNE a vainement mis en demeure la SCI [R] de régulariser l’acte authentique de vente.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SAS MELACHESNE a fait assigner la SCI [R] devant le tribunal judiciaire de Tours, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1583 et 1589 du Code civil :

— Dire que la vente à la société MELACHESNE de l’ensemble immobilier sis à [Localité 1] ([Localité 4] et [Localité 5]) [Adresse 4] (figurant au cadastre section BW n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] surface 00ha 07a 08ca) au prix de 220 000 euros est devenue parfaite à compter de la levée d’option intervenue le 29 janvier 2024 ;

— Prononcer l’exécution forcée de la vente ;

— Dire que le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié dressé le 18 octobre 2023 et qu’il sera publié au service de publicité foncière compétent du lieu de situation de l’immeuble ci-avant désigné ;

— Condamner la SCI [R] à lui payer une somme de 40 000 euros (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

En tout état de cause:

— Condamner la SCI [R] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [R] aux dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappeler que le jugement est exécutoire de plein droit.

L’assignation a été publiée et enregistrée le 6 janvier 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 4] et [Localité 5].

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI [R] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025 et l’affaire a été plaidée le 20 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

MOTIVATION

1- Sur la perfection de la vente :

En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 du même code dispose enfin que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il résulte de ces dispositions que la vente est un contrat qui exige un accord de volonté sur la chose et le prix. Il en résulte que la perfection du contrat repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Une offre valable doit avoir été émise, c’est-à-dire qu’elle doit être précise, renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c’est-à-dire manifestant la volonté d’être lié en cas d’acceptation. A cette offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l’acceptation en offre. Il est nécessaire que ces deux éléments du consentement se rencontrent et se correspondent exactement.

La signature d’un avant-contrat, si elle permet de garantir les droits du vendeur et de l’acquéreur jusqu’à la réalisation de l’acte authentique, n’est pas une formalité indispensable à la formation d’une vente immobilière.

Lorsque l’accord sur la chose et sur le prix est constaté, il appartient à celui qui conteste la régularité de la vente de démontrer que les parties avaient conditionné la formation de la vente à certaines formalités ou conditions notamment concernant les modalités et la date de paiement du prix.

En l’espèce, par la promesse de vente passée en la forme authentique le 18 octobre 2023, la SCI VERNEUIL a promis de vendre à la SESU MELACHESNE une maison d’habitation située [Adresse 3] et cadastrée section BW n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 220 000 euros ; la promesse expirant le 30 janvier 2024 à 18 heures (pièce n°1 des productions de la demanderesse).

L’acte mentionne au paragraphe “Réalisation” que la réalisation de la promesse aura lieu :

1) soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement uniquement, conformément à la loi 2011-331 du 28 mars 2011 article 10, dans le délai ci-dessus ;

2) soit, en cas de défaillance du promettant, par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai ci-dessus, par acte extrajudiciaire, par lettre recommandée ou par remise ne main propre contre récépissé, adressé, soit au promettant, soit à l’office du notaire soussigné ; la levée d’option devra être accompagnée du versement, le même jour, du prix et des frais, par virement uniquement, ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, sur le compte ci-après.

Références du compte de l’office notarial :

(…).”

Il prévoit au paragraphe “Carence – du promettant” :

“De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d’un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique”.

L’acte mentionne au paragraphe “Propriété jouissance” :

“Le bénéficiaire sera propriétaire du bien objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, le bien devant être impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation quelconque, et ce à titre de condition essentielle et déterminante du consentement du bénéficiaire sans laquelle il n’aurait pas contracté.”

Conformément à l’acte authentique de promesse de vente, la SASU MELACHESNE a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2024 reçue le 31 janvier 2024 à l’office du notaire la levée d’option (pièce n°2), accompagnée du versement, le même jour, du prix et des frais soit la somme de 224 250 euros outre 790 euros+600 euros déjà versés à titre d’avance sur frais, par virement bancaire comme en atteste le relevé de compte de l’office (pièce n°4).

La levée d’option précise que :

“A ce jour, le bien n’étant pas libre de toute occupation, la vente en la forme authentique ne peut se réaliser. Nous sollicitons la SCI [R] de donner congé à l’occupant de la propriété afin de finaliser la vente”.

Il est constant que la SCI [R] n’a pas déféré à la sommation de comparaître devant le notaire qui lui a été délivrée le 3 septembre 2024 (pièce n°3) et que le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 16 septembre 2024 en constatant l’absence de la SCI [R] contre laquelle il est prononcé défaut.

Le procès-verbal mentionne les dires de la SASU MELACHESNE au paragraphe “Déclarations” :

“Le requérant déclare :

Avoir levé l’option par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire soussigné en date du 24 janvier 2024.

Avoir versé le prix et les frais à la comptabilité du notaire soussigné en date du 29 janvier 2024.

Qu’il n’a pas été en mesure de régulariser l’acte à la date convenue du 30 janvier 2024 puisque le bien n’était pas libre.

Qu’il a averti à plusieurs reprises le vendeur que le bien n’était pas libre ainsi qu’il résulte des échanges Whatsapp ci-annexés.

Que le bien a finalement été libéré courant mars 2024.

Que le requérant a alors indiqué au vendeur que la signature pouvait avoir lieu.

Que malgré plusieurs relances, la personne sommée refuse de régulariser l’acquisition.”

Ainsi, la SCI [R] a manifesté par une promesse de vente passée en la forme authentique une volonté non équivoque de vendre le bien, objet du compromis à la SASU MELACHESNE, au prix de 220 000 euros.

Conformément à la promesse, la SAS MELACHESNE a levé l’option le 29 janvier 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l’office notariale avec paiement du prix par virement bancaire.

Or, l’acte authentique n’a pas pu être signé en raison du manquement de la SCI [R] qui ne s’est pas présentée à la signature de l’acte de vente fixée au 16 septembre 2024 à 11h30 à laquelle elle avait été convoquée puis sommée de comparaître par acte de commissaire de justice délivré le 3 septembre 2024 par dépôt de l’acte à étude.

Dans ces conditions il y a lieu de faire droit à la demande et de déclarer la vente parfaite à la date de levée d’option du 29 janvier 2024.

2- Sur la demande indemnitaire :

La SASU MELACHESNE fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance pour avoir été privée du bien immobilier du fait de la carence du promettant et en sollicite l’indemnisation par le versement de la somme de 40 000 euros.

Compte tenu de la valeur du bien et de la durée de la perte de jouissance, il y a lieu de fixer ce préjudice à la somme de 10 000 euros et la SCI [R] sera condamnée à payer cette somme à la SASU MELACHENSE en indemnisation de son préjudice.

3-Sur les autres demandes :

La SCI [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la SASU MELACHESNE une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre des frais avancés par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare parfaite à la date du 29 janvier 2024 la vente consentie par acte authentique de promesse de vente de la SCI [R] à la SASU MELACHESNE dressé le 18 octobre 2023 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] cadastré section BW n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 220 000 euros ;

Dit que le jugement vaut vente ;

Ordonne la publicité du jugement par le bureau de la publicité foncière dont dépend l’immeuble aux frais de la SASU MELACHESNE ;

Condamne la SCI [R] à payer à la SASU MELACHESNE la somme de DIX-MILLE EUROS (10 000 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la SCI [R] aux dépens ;

Condamne la SCI [R] à payer à la SASU MELACHESNE la somme de DEUX-MILLE EUROS (2 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER