MINUTE N° : 26/00083

JUGEMENT

DU 29 Avril 2026

N° RC 25/02702

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[T] [J]

Débats à l’audience du 22 Janvier 2026

le

copie et grosse :

à VTH

copie :

à M.

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 29 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [K] muni d’un pouvoir en date du

19 janvier 2026

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [J]

né le 25 Février 1965 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/02702

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2011, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375,38 € charges comprises.

Le 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [L] par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [L] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [L] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement, à titre provisionnel, de la somme en principal de 2630,81 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [J] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [J] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] le 16 juin 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Monsieur [K] [N] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 109,66 € arrêtée au 19 janvier 2026. Il explique que Monsieur [J] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en septembre 2025 et qu’il perçoit une pension d’invalidité ainsi que l’allocation adulte handicapée.

Régulièrement cité par voie de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 signifié à étude, Monsieur [J] [L] est ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 juin 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 14 mai 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] le 16 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 30 novembre 2011 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 4 mars 2025 à Monsieur [J] [L] portant sur la somme de 2125,65 € dont 1990,33 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [J] [L] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 mai 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 30 novembre 2011, le commandement de payer délivré le 4 mars 2025 et le décompte de la créance arrêté au 19 janvier 2026 faisant apparaître une somme de 109,66 € à la charge du locataire après effacement de la somme de 2391,40 € à effet du 31 juillet 2025 par suite de la mesure de rétablissement sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement de particuliers d'[Localité 4] et [Localité 5] au bénéficie de Monsieur [J] [L].

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 119,66 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de condamnation en paiement au titre de l’arriéré de loyer, le décompte locatif présentant un solde créditeur.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VIII de la même loi prévoit que, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. (…) Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur produit la décision de validation des mesures de la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 4] et [Localité 5] en date du 30 septembre 2025 prévoyant un effacement total des dettes à compter du 31 juillet 2025.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [J] [L] a repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient de se conformer aux mesures imposées par la commission de surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu’au 1er août 2027.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [J] [L], de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 4 mars 2025 à la charge de Monsieur [J] [L] .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 mai 2025 ;

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de condamnation en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’au 1er août 2027 ;

Dit que si, durant le délai consenti en application de l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le loyer courant et les charges sont réglés à leur terme exact, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;

Dit que, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges pendant le délai consenti :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – qu’à défaut par Monsieur [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [L] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

3 – Monsieur [J] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection