TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 Janvier 2026

N° RG 25/04348 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J2FM

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.A.S. INDIGO INFRA

RCS de [Localité 1] n° 642 020 887, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Maxime SIMONNET de l’AARPI DENTONS EUROPE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 2] ([Localité 2])

RCS de [Localité 2] n° 483 774 816, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas AYNES de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2015, la société BOUWFONDS EUROPEAN REAL ESTATE PARKING FUND FRANCE (REST OF FRANCE) SARL aux droits de laquelle se trouve désormais la société [Adresse 2] ([Localité 2]) SARL a donné à bail commercial à la société Vinci Park aujourd’hui dénommée INDIGO INFRA un parc de stationnement situé [Adresse 4], [Adresse 5]-10-12-14 et [Adresse 6] ([Adresse 7] pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 245.000 € payable trimestriellement et d’avance.

Le bail était assorti d’une clause d’échelle mobile, suivant la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et a été porté à la somme annuelle en principal de 311.474,80 € hors taxes hors charges au 1er janvier 2025.

Aux termes du bail, les locaux loués sont ainsi désignés: « le parc de stationnement comprenant environ 280 emplacements de stationnement et situé à [Adresse 8] dont les plans figurent en Annexe 1, comprenant la totalité du bâtiment, toutes les installations, équipements et immeubles par destination, ainsi que lesdits locaux s’étendent, se poursuivent et se comportent, étant précisé que les Locaux dépendent d’un ensemble immobilier plus amplement détaillé dans l’acte d’acquisition des Locaux conclu par le Bailleur le 15 novembre 2005 visé en exposé dont le Preneur reconnaît avoir parfaite connaissance».

Par acte extrajudiciaire en date du 3 avril 2025, le preneur a sollicité la révision du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 270.000 € HT et HC en application des dispositions des articles L. 145-39 et R. 145-20 du Code de commerce, en raison de la variation du loyer de plus du quart de son montant.

Le bailleur n’ayant pas donné de suite à cette demande, le preneur a sollicité Monsieur [S] [Z], Expert près la Cour d’Appel d'[Localité 3], afin d’établir un rapport d’estimation amiable de la valeur locative des locaux.

L’expert amiable ayant conclu à une valeur locative de 174.600 € hors taxes hors charges par an au 3 avril 2025, le preneur a notifié son mémoire préalable en date du 19 juillet 2025, sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative de 174.600 € hors taxes hors charges par an, à compter du 19 juillet 2025, et à la somme de 270.000 € hors taxes hors charges par an entre la date de la révision et le 19 juillet 2025.

Le preneur a ensuite saisi le juge des loyers commerciaux près le Tribunal de TOURS qui l’a autorisé à assigner le bailleur aux fins de voir fixer le loyer révisé du bail ( assignation en date du 24 septembre 2025).

Suivant mémoire notifié le 4 décembre 2025, la SAS INDIGO INFRA sollicite de :

“- JUGER la société INDIGO INFRA recevable et bien fondée en l’intégralité de ses

demandes, fins et prétentions ;

— JUGER la demande de révision du 3 avril 2025 notifiée par la société INDIGO à la société [Adresse 2] ([Localité 2]) SARL portant sur le parc de stationnement situé [Adresse 9], valable ;

En conséquence,

— JUGER que loyer du bail conclu le 17 septembre 2015 portant sur le parc de stationnement situé [Adresse 9] doit être révisé à effet au 3 avril 2025 et fixé à la valeur locative à compter de cette date, compte tenu de la variation de plus d’un quart de son montant par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail, conformément aux dispositions des articles L. 145-39 du Code de commerce ;

A titre principal :

— FIXER le montant du loyer révisé à compter rétroactivement du 3 avril 2025 à la somme annuelle de 270.000 € hors taxes hors charges, date de la révision, et à compter du 19 juillet 2025, date du mémoire préalable, à la somme annuelle de 174.600 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce et désigner un expert qui aura pour missions de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de

sa mission ;

— visiter les Locaux Loués situés [Adresse 10]

[Adresse 11] à [Localité 4] et les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— rechercher et donner son avis sur la valeur locative des Locaux Loués au 3 avril 2025;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

En tout état de cause :

— DIRE ET JUGER que les trop-perçus de loyer résultant de la révision, dus entre la période courant entre le 3 avril 2025 jusqu’à la date du Jugement à intervenir, porteront intérêts taux légal et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— DEBOUTER la société BOUWFONDS EUROPEAN REAL ESTATE PARKING FUND FRANCE ([Localité 2]) de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société [Adresse 2] ([Localité 2]) en tous les dépens, qui comprennent le cas échéant les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ».

Elle expose que le loyer a varié de plus d’un quart entre sa date de prise d’effet au 1er juillet 2015 et la révision, le 3 avril 2025, justifiant qu’en application des dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le loyer soit fixé à la valeur locative.

Elle souligne que s’agissant des parcs de stationnement, qui sont des locaux monovalents, la valeur locative doit être appréciée à partir de la recette mensuelle de stationnement, en fonction de la méthode dite «méthode hôtelière ».

Cette méthode consiste à appliquer à une recette théorique reconstituée, ou recette maximum mensuelle de l’exploitant, tenant compte de la fréquentation, du type de location (horaire/mensuel), d’un coefficient fonction de la qualité et des caractéristiques de l’établissement.

Selon elle, l’expert amiable a établi son rapport en distinguant la partie «parking » pure, dont la valeur locative est calculée sur la base de la méthode hôtelière, des locaux annexes qui relèvent d’une méthode plus classique, en fonction d’une valeur de référence au m².

Il a ainsi retenu une valeur locative totale de 183.761 euros sur laquelle il a appliqué:

— un abattement de 5% pour accession différée des travaux, constructions et améliorations

— un abattement de 5% pour travaux prescrits par les autorités administratives à la charge du preneur

— une majoration de 5% pour droit de sous-location pour des sociétés de lavage ou de location de voitures, ramenant la valeur locative à 174.600€ (après arrondi) HC et HT.

Elle précise que ce loyer révisé représente 35,96 % du chiffre d’affaires HT de l’exercice 2024, soit un pourcentage en fourchette haute admissible.

Elle considère que la demande du bailleur de voir fixer la valeur locative à la somme de 302.300 €, n’est aucunement étayée et ne correspond ni au loyer courant, ni à la valeur locative des locaux loués au 3 avril 2025.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2025, la SARL BOUWFONDS EUROPEAN REAL ESTATE PARKING FUND FRANCE ([Localité 2]) sollicite de :

“A titre principal :

— Fixer à la somme de 302.300 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail en date du 17 septembre 2015, le montant du loyer révisé dû, à compter du 3 avril 2025, par la société Indigo Infra pour les locaux à usage commercial loués par elle et dépendant de l’immeuble sis [Adresse 12], [Adresse 13] à [Localité 4] ;

— Débouter la société Indigo Infra de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de mesure d’expertise de la société Indigo Infra :

— Dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge exclusive de la société Indigo Infra, demanderesse à la mesure expertale;

En tout état de cause :

— Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;

— Ecarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire ;

— Condamner la société Indigo Infra à payer à la société [Adresse 14] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance”.

Elle expose que les locaux loués se trouvent sur la principale artère commerçante du centre-ville de [Localité 5] et qu’au rez-de-chaussée, se trouve un centre commercial dénommé « La Galerie Nationale » comprenant 25 boutiques.

L’accès aux locaux loués peut se faire par différentes rues tant pour les véhicules que pour les piétons et l’arrivée du tramway en 2013 a entraîné la suppression de places de stationnement en surface, ce qui, par définition, favorise l’activité du preneur.

Elle ajoute que le stationnement en surface est limité à 3 heures en zone bleue et 5 heures en zone rouge, ce qui oblige les usagers à envisager des solutions alternatives telles que le stationnement souterrain.

Elle soutient que la SAS INDIGO gère de nombreux autres parcs de stationnement dans le centre-ville de [Localité 5] et s’étonne que l’expert amiable indique qu’aucune référence n’ait pu être obtenue à [Localité 5].

Elle considère que la concurrence alléguée par l’expert amiable n’est donc pas notable ni pertinente puisque la plupart des autres parcs de stationnement sont aussi gérés par le preneur ou une société du groupe Indigo.

Par ailleurs, le nombre de places de stationnement et la superficie des locaux annexes retenues par l’expert privé du preneur sont contestables faute de constat contradictoire ou de rapport d’un géomètre.

De même, la valeur locative retenue par M. [Z] est sous-évaluée notamment en raison du caractère limité des références de comparaison et surtout en raison de l’absence de communication par le preneur de ses comptes sociaux certifiés par l’expert-comptable (bilan et compte de résultat), alors même que certaines surfaces des locaux Loués sont données en sous-location, ce qui génère un revenu complémentaire pour le preneur.

Enfin, elle allègue que le bail contient des clauses exorbitantes de droit commun dont certaines n’ont pas fait l’objet d’une majoration :

— le bailleur conserve notamment à sa charge 75 % de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’intégralité de l’impôt foncier et de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement ;

— la sous-location est autorisée « à des sociétés de lavage ou de location de voitures ou à toute société ou personne physique dont les activités sont conformes à la destination du bail » ;

— la clause d’accession ne s’applique pas pour « les installations de péage et de contrôle d’accès non amorties par le Preneur à la date d’effet du congé ».

MOTIFS :

Par application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent.

En l’espèce, le local loué est à usage de parking de stationnement et les parties s’accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent également sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 9], et ce à compter du 3 avril 2025.

En revanche, elles demeurent en désaccord sur le loyer à appliquer.

La SAS INDOGO INFRA indique que le loyer au 1er janvier 2025 s’élève à la somme de 311.474,80, ce qui représente une variation à la hausse de 27,13% du loyer initial ( 245.000 €), en application de la clause d’indexation.

Après avoir sollicité la fixation d’un loyer annuel de 270.000 € HT et HC, le preneur a désigné un expert amiable qui a conclu à une valeur locative totale de 174.600 €HC et HT.

Le bailleur qui sollicite que le loyer annuel soit fixé à 302.300 € HT et HC, fait valoir à juste titre que l’expert amiable n’a fait état d’aucune référence à [Localité 5], ce qui apparaît effectivement étonnant alors que le preneur exploite plusieurs parcs de stationnement à [Localité 5].

Le bailleur fait par ailleurs observer que le nombre de place et la superficie des locaux annexes n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire, que les bilans et comptes de résultat ne sont pas communiqués alors que le preneur donne certaines surfaces en sous-location, ce qui génère un revenu complémentaire.

Enfin il indique conserver à sa charge 75% de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’intégralité de l’impôt foncier et la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement.

Compte tenu des éléments fournis par les parties et dans la mesure où le rapport amiable produit est contesté par le bailleur, la juridiction s’estime insuffisamment informée sur la valeur locative à retenir.

Il est donc nécessaire, pour déterminer le prix du bail des locaux visés, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la SAS INDIGO INFRA, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer.

Les parties s’entendent sur la désignation de Madame [M], experte inscrite sur la liste des experts de la Cour d’Appel d'[Localité 6].

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la SAS INDIGO INFRA pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, et que le bailleur ne fait état d’aucun élément probant pour écarter son application.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail liant la SARL [Adresse 2] ([Localité 2]) et la SAS INDIGO INFRA portant sur des locaux sis [Adresse 9] à compter du 3 avril 2025,

Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R. 145-10 du code de commerce,

AVANT DIRE DROIT

DESIGNE en qualité d’expert :

Madame [M] [R], experte inscrite sur la liste des experts de la Cour d’Appel d'[Localité 6], demeurant [Adresse 15]

Tél : [XXXXXXXX01] ; Port. : 06.04.50.16.53 Mail : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés sis [Adresse 4], [Adresse 16] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 3 avril 2025 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’experte sera saisie et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’elle déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 2.000 (deux mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’experte, somme qui devra être consignée par la SAS INDIGO INFRA à la régie du tribunal judiciaire de TOURS avant le 1er mars 2026;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de ladite experte, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Juge des loyers commerciaux, prise à la requête de la partie la plus diligente;

Dit que l’experte pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’experte, préalablement au dépôt de son rapport, devra adresser aux parties un document présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

Rappelle que l’experte devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD