TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 JUILLET 2025

Ordonnance du :

22 JUILLET 2025

N° RG 25/00144 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FFOW

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]

c/

Société civile immobilière ALGURIE

Grosse le

à

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CAIG, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société civile immobilière ALGURIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gatien PIERROT, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Mars 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 08 Juillet 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière ALGURIE est propriétaire des lots n°4, 5, 6 et 8 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CAIG, a mis en demeure la société civile immobilière ALGURIE de payer la somme de 3 035,66 euros au titre des charges de copropriété dues au mois de décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] a assigné la société civile immobilière ALGURIE à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé, aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 4 323,60 euros au titre des charges de copropriété impayées exigibles au 16 décembre 2024 sur le fondement des articles 10 et suivants, 14-1 et suivants et 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il sollicite la condamnation de la société civile immobilière ALGURIE au paiement de la somme de 1 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 27 mai 2025, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par avocat, a sollicité de voir :

Débouter la société civile immobilière ALGURIE de sa demande tendant à voir l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] déclarée irrecevable ; Condamner la société civile immobilière ALGURIE à payer, à titre provisionnel, la somme de 4 623,18 euros au titre des charges de copropriété impayées dues à la date du 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 035,66 euros à compter du 31 décembre 2023, date de la mise en demeure, et à compter de la présente décision pour le surplus ;Débouter la société civile immobilière ALGURIE pour le surplus ; Condamner la société civile immobilière ALGURIE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] la somme de 1 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société civile immobilière ALGURIE aux frais de l’article 10- 1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner la société civile immobilière ALGURIE aux dépens de l’instance.

La société civile immobilière ALGURIE, représentée par avocat, a sollicité de voir :

A titre principal, déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] en l’absence de conciliation préalable ;A titre subsidiaire :Fixer les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 3 618,59 euros ; Allouer des délais de paiement à la société civile immobilière ALGURIE sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, soit 200 euros sur une période de 18 mois, la dernière échéance couvrant le solde ;Rejeter les dépens relatifs à l’injonction de payer ; Réduire à pus juste proportion le montant alloué au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 juin 2025, le président de ce tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la compétence du juge des référés s’agissant d’une demande fondée sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

A l’audience du 8 juillet 2025, les parties maintiennent leurs demandes.

La société civile immobilière ALGURIE sollicite, dans l’hypothèse d’une incompétence du juge des référés, de voir [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] condamné au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211 3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, la société civile immobilière ALGURIE soulève l’irrecevabilité de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] au motif que sa demande initiale, d’un montant inférieur à 5 000 euros, n’a été précédée d’aucune tentative de médiation ou de conciliation.

En réponse, [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] sollicite le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur.

Il expose qu’il existe une urgence manifeste à recouvrer les charges de copropriété impayées par la société civile immobilière ALGURIE tenant à la nécessité de réaliser des travaux urgents impactant le clos et le couvert de l’immeuble. Il indique que la copropriété est déficitaire et qu’en l’absence de règlement par la société civile immobilière ALGURIE, elle se trouve dans l’incapacité d’engager lesdits travaux.

L’urgence manifeste, appréciée souverainement par le juge, est caractérisée lorsqu’un retard de quelques jours, voire de quelques heures, peut s’avérer préjudiciable pour une partie.

Or, force est de constater que le commandement de payer régularisé le 21 décembre 2023, fait référence à des charges échues au mois de janvier 2023, sont anciennes de plus de deux ans au jour de la présente décision. En outre, le délai de 4 mois écoulé entre la décision de caducité de la procédure d’injonction de payer du 2 décembre 2024 et l’assignation du 4 mars 2025 apparaît manifestement incompatible avec l’urgence invoquée par le demandeur.

Si le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2024 fait bien état d’une impossibilité d’engager les travaux de sauvegarde sur la toiture faute de fonds disponibles, le demandeur ne démontre pas l’existence d’une urgence de nature à empêcher toute tentative de règlement amiable.

Il y a lieu à cet égard de relever que [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] n’avait fait état d’aucune urgence dans l’assignation du 4 mars 2025, urgence qu’il n’a invoquée dans ses conclusions ultérieures qu’alors que le défendeur lui avait opposé une fin de non-recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Dès lors, faute pour [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] de démontrer l’urgence manifeste dont il se prévaut, il y a lieu de constater que sa demande ne satisfait pas aux conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent de le déclarer irrecevable en ses demandes.

Sur les demandes accessoires

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], qui succombe, sera tenu aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant en référé publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARONS [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] irrecevable en ses demandes pour inobservation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,