TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

N° RG 25/02531 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FL5X

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 février 2026

Madame [G] [J]

c/

Madame [Q] [O]

DEMANDERESSE

Madame [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 décembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 juillet 2023, Mme [H] [Z] a donné à bail à Mme [Q] [O] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 360 € et 186 € de provisions sur charges.

Mme [H] [Z] est décédée le 6 février 2021.

Le titre de propriété en date du 23 novembre 2021, justifie la qualité à agir de Mme [G] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [J] a fait signifier un commandement de payer en date du 20 juin 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 21 juin 2024.

Par acte du 26 décembre 2024, Mme [G] [J] a ensuite fait assigner Mme [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2025, Mme [G] [J] – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation ;ordonner l’expulsion de Mme [Q] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Mme [Q] [O] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12 228,95 € ( somme comprenant les impayés au 1er décembre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner Mme [Q] [O] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner Mme [Q] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation ;condamner Mme [Q] [O] au paiement d’une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [G] [J] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et elle actualise le montant de la dette. La locataire n’a effectué aucun versement depuis mai 2025.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude le 26 décembre 2024, Mme [Q] [O] n’est ni présente ni représentée.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [G] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire (art 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2215,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 août 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 21 août 2024 et Mme [Q] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [G] [J], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Q] [O].

2. Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [Q] [O] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 21 août 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [G] [J] produit un décompte en date du 1er décembre 2025 démontrant que Mme [Q] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12228,95 € comprenant les loyers, charges impayées et indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Mme [Q] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 12228,95 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (26 décembre 2024) sur la somme de 5561,92 € et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [Q] [O] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Q] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [G] [J], Mme [Q] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2023 entre Mme [G] [J] et Mme [Q] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que la cave situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [Q] [O] à verser à Mme [G] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Q] [O] à verser à Mme [G] [J] la somme de 12228,95 € (DOUZE MILLE DEUX CENT VINGT HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, correspondant aux loyers, charges, impayés incluant l’échéance du mois de décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5561,92 € à compter du 26 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Q] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Q] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Q] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [Q] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [Q] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le président,