TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/02229 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FK67

Nac :72A

Minute:

Jugement du :

02 février 2026

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE IMMOBILIER

c/

Monsieur [T] [F] [P]

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS connue sous l’enseigne CENTURY 21 LAIRE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025 tenue par Madame Elodie CARRA, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 02 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [T] [F] [P] est propriétaire des lots n°34,10 et 15 au sein de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 11] ([Localité 9]).

Selon acte délivré par commissaire de justice le 06 avril 2021 à Monsieur [T] [F] [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] À [Localité 11] (10 000) agissant par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS, lui a fait commandement de payer la somme en principal de 1.198,26 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées au 1er avril 2021, outre des frais de recouvrement.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (10 000) agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE ET FILS, a fait assigner Monsieur [T] [F] [P], sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de:

— CONDAMNER Monsieur [T] [F] [P] à lui payer la somme de 6387,78 euros arrêtée au 01.10.2025 outre intérêt au taux légal à compter de la sommation régularisée le 6 avril 2021.

— CONDAMNER Monsieur [T] [F] [P] à lui payer les sommes de 96 euros au titre de la constitution et de la transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété,

— DIRE que l’intégralité des frais de recouvrement sera pris en charge par Monsieur [T] [F] [P] et l’en condamner en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— DIRE que Monsieur [T] [F] [P] supportera seul la charge des dépenses qu’il pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [F] [P] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 10] l’ensemble des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2025

— CONDAMNER Monsieur [T] [F] [P] à payer au syndicat de copropriétaire la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [T] [F] [P] à payer au syndicat de copropriétaire la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution.

Monsieur [T] [F] [P], assigné à étude ne s’est pas présenté à l’audience du 1er décembre 2025.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un exposé détaillé de ses moyens et arguments.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les diverses demandes de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4,5, 31 et 954 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. Par ailleurs, une « demande de donner acte » est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile.

Le défendeur n’étant pas comparant ni représenté, il est rappelé qu’en pareille hypothèse, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette loi dispose par ailleurs que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-2 I de ladite loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée

infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 indique que les sommes dues au titre des provisions portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le relevé de propriété justifiant que Monsieur [T] [F] [P] est propriétaire des lots 34,10 et 15 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12].

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 30 juin au 1er juillet de chaque année. De même, les appels de provisions sont payables d’avance et exigibles le premier jour de chaque trimestre de l’exercice.

En ce qui concerne les charges échues et celles provisionnelles à échoir, le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

les PV d’assemblée générale du 16 décembre 2019, 18 janvier 2021, 28 octobre 2021, 15 décembre 2022,14 novembre 2023 et 19 novembre 2024, renouvelant chaque année la désignation de la SARL LOUIS LAIR ET FILS en qualité de syndic et approuvant les comptes des exercices pour les années 2021 à 2024, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et les modalités d’appel des fonds;

— le contrat de syndic pour la période du 16 décembre 2022 au 15 décembre 2025;

— les comptes individuels de charges et de travaux;

— les appels de fonds,

— un relevé de compte détaillé;

— un décompte actualisé au 1er octobre 2025;

— la sommation de payer du 6 avril 2021

Le demandeur a rappelé à Monsieur [T] [F] [P] les dispositions de l’article 19-2 précité de la loi du 10 juillet 1965 dans la sommation de payer du 6 avril 2021.

Malgré la sommation de payer du 6 avril 2021, il est établi par les extraits de compte produits que Monsieur [T] [F] [P] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues dans le délai de trente jours, de sorte que les autres provisions non encore échues à la date du commandement de payer, en application des articles 14-1 et 14-2, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles, sachant que plus de trois exercices comptables se sont écoulés depuis.

Eu égard au décompte produit reprenant les sommes impayées par Monsieur [T] [F] [P] au 1er octobre 2025, il apparaît que plusieurs sommes correspondent à des frais de recouvrement. Il en va ainsi des frais de mise en demeure, de la constitution du dossier transmis à la justice, ces frais devant donc être déduits de la condamnation à intervenir pour un montant total de 994,53 €.

Il découle de ces pièces que Monsieur [T] [F] [P] est redevable de la somme totale de 5393,25 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux arrêtés au 1er octobre 2025, incluant la provision sur charges et l’appel de fonds du premier et deuxième trimestre 2025 (1er juillet 2025 – 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025-31 décembre 2025).

Par conséquent, Monsieur [T] [F] [P] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5393,25 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, incluant la provision sur charges et l’appel de fonds du quatrième trimestre 2025.

De même, il est établi que des remboursements de provisions correspondant à des régularisations ont été réalisés postérieurement à la sommation de payer, et que la majorité des charges dont le paiement est poursuivi sont venues à échéance postérieurement à la délivrance de cette sommation. Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation uniquement.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le syndicat des propriétaires des frais au titre de quatre mises en demeure et de la constitution du dossier transmis à la justice, ainsi que du suivi du dossier transmis à l’avocat.

S’il est demandé le remboursement des frais de constitution et de transmission du dossier aux professionnels intervenants pour la somme de 96 euros, il s’agit d’une mission de base de tout syndic et il n’est pas démontré la réalisation de diligences exceptionnelles comme stipulé en page 9 du contrat de syndic. Il n’est pas davantage justifié de leur caractère nécessaire à ce stade au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce coût doit donc être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

S’agissant de la somme de 156 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque prévus par le contrat de syndic, aucun justificatif n’est fourni concernant la réalité de cette dépense de sorte que le demandeur échoue à en rapporter la preuve.

Par ailleurs, si l’historique mentionne des frais s’apparentant à des frais de procédure et pouvant être qualifiés de nécessaires, tel que ceux libellés « frais groupe 3eme acte du 7 mai 2024 » en application des dispositions légales le syndicat des copropriétaires n’en justifie pas dans les pièces versées aux débats et ceux-ci en toute hypothèse relèvent des frais au titre des dépens

.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires justifie d’une clause d’aggravation des frais permettant de mettre à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais exposés et nécessaires au recouvrement des charges, celle-ci a été votée par l’assemblée générale du 19 novembre 2024. Seuls les frais postérieurs à ce vote qui instaure la clause d’aggravation peuvent être mis à la charge du débiteur.

Aucun frais de recouvrement tels qu’imputés à Monsieur [T] [F] [P] ne répondant à cette exigence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Monsieur [T] [F] [P] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, entraînant une désorganisation financière de celle-ci compte tenu de son quantum et de la taille de la copropriété, la dette représentant 60% du budget annuel de celle-ci en 2024. En outre aucun versement de Monsieur [T] [F] [P] n’est enregistré. Ainsi, sa dette se trouve latente depuis le dernier trimestre 2021 au moins et n’a eu de cesse de s’aggraver depuis.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 12] la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [T] [F] [P] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] [P] qui succombe dans la présente instance, sera condamné aux entiers dépens en ce compris les frais de la sommation de payer.

Pour le même motif, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe:

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 11] (10 000) à [Localité 11] (10 000) agissant par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE à la somme de 5.393,25 euros au titre des charges dues à compter du 1er juillet 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]) à [Localité 11] (10 000) agissant par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE à la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]) à [Localité 13] agissant par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]) à [Localité 12] agissant par son syndic en exercice la société LOUIS LAIRE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] [P] aux entiers dépens, dont les frais de sommation de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER, LE JUGE,