TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00759 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FNB5

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur, [T], [L], [W]

DEMANDERESSE

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Madame, [V], [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur, [T], [L], [W],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2025, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M., [T], [L], [W] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 365,54 euros et d’une provision pour charges de 99,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1491,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [T], [L], [W] le 1er septembre 2025.

Par assignation du 18 décembre 2025, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [T], [L], [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit une somme de 455,81 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2858,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 19 février 2026, s’élève désormais à 4230,20 euros et sollicite le rejet de la demande reconventionnelle adverse en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT indique que le locataire ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis la conclusion du bail n’ayant versé que le dépôt de garantie en avril 2025.

M., [T], [L], [W] sollicite des délais de paiement par mensualité de 55 € et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de sa demande, il explique être en projet d’embauche dans un salon de coiffure.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1491,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025.

Par ailleurs, M., [T], [L], [W] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, M., [T], [L], [W] lui devait la somme de 4230,20 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M., [T], [L], [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 1491,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1367,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Par ailleurs, pour les motifs invoqués ci-dessus et notamment l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le défendeur ne satisfait pas aux conditions légales pour l’octroi de délais de paiement. En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [T], [L], [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 avril 2025 entre la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT, d’une part, et M., [T], [L], [W], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5] est résilié depuis le 7 octobre 2025,

DEBOUTE M., [T], [L], [W] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M., [T], [L], [W] à payer à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT la somme de 4230,20 euros (quatre mille deux cent trente euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 1491,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1367,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE à M., [T], [L], [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [T], [L], [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 08 octobre 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M., [T], [L], [W] à payer à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [T], [L], [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2025 et celui de l’assignation du 18 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,