TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

Jugement du :

21 JANVIER 2026

MINUTE N°:

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBWV-W-B7I-EZ5T

NAC :30B

S.C.I. [Adresse 6]

c/

S.A.S. MILLE ET UNE BIERES

Grosse le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

S.A.S. MILLE ET UNE BIERES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume PERRON, avocat au barreau de REIMS

* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge

Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge

: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025 prorogée au 21 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 6] a fait l’acquisition d’un terrain vide situé [Adresse 2] LAVAU (10) pour y faire construire un local à usage commercial.

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2014, la société SCI ROCADE a donné à bail à la société GEDIS NORD EST exploitant l’établissement MILLE ET UNE BIERES, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de la délivrance de l’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.400 € HT soit 40.800€ HT par an, hors charges.

La mairie de [Localité 5] a délivré le 16 septembre 2014 une autorisation d’ouverture de l’établissement.

Selon avenant du 20 décembre 2017, la SCI [Adresse 6] a modifié l’assiette du bail en y ajoutant une surface complémentaire accolée au local servant de stockage. Le loyer prévu était alors de 1.100 € HT.

Le 31 décembre 2016, la société GEDIS NORD EST a fait l’objet d’une scission. La branche d’activité à laquelle est attachée le bail commercial susvisé a été transférée à la société MILLE ET UNE BIERES, cette dernière étant devenue de ce fait titulaire du bail commercial.

Le 9 septembre 2022, la SCI [Adresse 6] s’est vue signifier un congé avec effet au 10 mars 2023.

La société MILLE ET UNE BIERE a libéré les locaux à cette date. Un procès-verbal de constat a été dressé par une commissaire de justice.

La SCI [Adresse 6] indique que le 31 mai 2023, elle a constaté que la société MILLE ET UNE BIERE avait commis une erreur, le bail prenant fin le 15 septembre 2023. Elle a alors sollicité le paiement des loyers du 10 mars au 15 septembre.

La société MILLE ET UNE BIERE a rejeté cette demande considérant que les parties avaient mis fin au contrat de manière anticipée d’un commun accord.

Par courrier RAR du 26 septembre 2023, la SCI [Adresse 6] a mis en demeure la société MILLE ET UNE BIERES de s’acquitter, dans un délai de dix jours ouvrés, de la somme totale de 104.372,82 €, à savoir :

46.360,42 € au titre des loyers impayés ;58.012,40 € au titre des frais de remise en état du local.

Suivant exploit du 24 janvier 2024 la SCI [Adresse 6] a assigné la société MILLE ET UNE BIERES aux fins de paiement de ces sommes.

Le 4 mars 2024, la société MILLE ET UNE BIERES a adressé un règlement d’un montant de 41.645,22€ HT à la SCI [Adresse 6] au titre des travaux de remise en état du local.

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI ROCADE sollicite du tribunal de :

• DECLARER recevables et bien-fondées les demandes de la S.C.I. [Adresse 6], et ce faisant,

• CONDAMNER la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES à verser à la S.C.I. [Adresse 6] les sommes suivantes:

—  38.633,69 € H.T. au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, date de la mise en demeure,

—  6.131,78 € H.T. au titre de la remise en état du local, après déduction de la somme d’ores et déjà versée par la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES en date du 4 mars 2024 et du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, date de la mise en demeure,

—  10 437,28 € au titre de la clause pénale,

—  84.875,05 € H.T. à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers entre le 16 septembre 2023 et le 1er février 2025.

A titre infiniment subsidiaire,

• CONDAMNER la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES à verser à la S.C.I. [Adresse 6] la somme de 52.700,00 € H.T. à titre de dommages et intérêts (à parfaire) au titre de la perte de loyer entre le 16 septembre 2023 et le 1er février 2025.

A titre encore plus subsidiaire,

• CONDAMNER la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES à verser à la S.C.I. [Adresse 6] la somme de 18.755,00 € H.T. à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer entre le 16 septembre 2023 et le 4 mars 2024.

En tout état de cause,

• CONDAMNER la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES à verser à la S.C.I. [Adresse 6] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• RAPPELER que le jugement à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

• CONDAMNER la S.A.S. MILLE ET UNE BIERES aux entiers dépens.

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS MILLE ET UNE BIERES sollicite du tribunal de :

Sur les loyers réclamés :

Constater la validité de la résiliation amiable du bail commercial intervenue le 10 mars 2023,

DEBOUTER la société SCI [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société SCI ROCADE à restituer le dépôt de garantie à la société MILLE ET UNE BIERES, soit 3400 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023,

Sur les travaux :

Constater que la société MILLE ET UNE BIERES a procédé à un paiement libératoire au titre des travaux réclamés par la société SCI [Adresse 6]

En conséquence, DEBOUTER la société SCI ROCADE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement, si le paiement réalisé par la société MILLE ET UNE BIERES n’était pas considéré libératoire :

DEBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SCI ROCADE à verser à la société MILEL ET UNE BIERES la somme de 20 629,73 € HT au titre de la restitution de l’indu

Plus subsidiairement, CONDAMNER la SCI [Adresse 6] à verser à la société MILLE ET UNE BIERES la somme de 13 497,87 € HT au titre de la restitution de l’indu

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société MILLE ET UNE BIERES,

Sur les éventuelles condamnations :

Constater que la SCI [Adresse 6] est assujettie à la TVA

En conséquence,

PRONONCER les éventuelles condamnations HORS TAXES

Sur la clause pénale :

DEBOUTER la SCI ROCADE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Subsidiairement, RAMENER la clause pénale à la somme de 1 €

Sur la prétendue perte de loyer :

DEBOUTER la SCI [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Subsidiairement, limiter le préjudice allégué à la période du 26 septembre 2023 au 4 mars 2024 à hauteur de 200 € mensuels maximum

En tout état de cause :

CONDAMNER la société SCI ROCADE à verser 3500 € à la société MILLE ET UNE BIERES outre les entiers dépens

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société MILLE ET UNE BIERES, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

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La clôture de l’instruction est intervenue le 03 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

A l’audience collégiale du 3 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 prorogée au 21 janvier 2026.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au titre des loyers impayés

L’article L145-4 du code de commerce prévoit que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

En dépit de ces dispositions, les parties peuvent décider à tout moment de mettre un terme, d’un commun accord, à leurs relations contractuelles, en application des dispositions de l’article 1193 du code civil (1134 de l’ancien code civil).

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties le 11 mars 2014 indique que « il est convenu que le BAIL est consenti pour une durée de NEUF ANNEES (9 années) entières et consécutives, qui commenceront à courir dès que l’autorisation d’ouverture d’un Etablissement Recevant du Public (ERP) sera délivrée par la Mairie de [Localité 5], et pour se terminer à pareille époque de l’année 2023. »

L’autorisation d’ouverture de l’établissement MILLE ET UNE BIERES a été délivrée le 16 septembre 2014. Dès lors, le contrat de bail courrait jusqu’au 15 septembre 2023.

Or, il résulte des pièces du dossiers que par acte extrajudiciaire du 9 septembre 2022, la SCI [Adresse 6] s’est vue signifier un congé avec effet au 10 mars 2023. Ce congé précise que le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 11 mars 2014 pour se terminer le 10 mars 2023.

Les parties se sont rapprochées quant à la signature d’un bail précaire jusqu’au 11 juin 2023, un nouveau locataire devant prendre le local à bail en juin 2023. La SAS MILLE ET UNE BIERE a finalement confirmé le 22 février 2023 vouloir quitter les locaux le 10 mars 2023.

Un contrat d’huissier a été dressé le 10 mars 2023 et les clés ont été remises par la SAS MILLE ET UNE BIERE à la SCI [Adresse 6] qui en a retrouvé la pleine jouissance. Aux termes de ce constat d’huissier, il est indiqué que la société quittant les lieux de manière volontaire et anticipée au regard de son bail commercial, l’ensemble des parties souhaite pouvoir présenter un état des lieux.

Ce n’est que par courrier du 31 mai 2023, que la SCI ROCADE a indiqué à la SAS MILLE ET UNE BIERES que le terme devait intervenir le 15 septembre 2023. Elle indique donc prendre acte du non renouvellement du bail mais sollicite le paiement des loyers jusqu’à cette date, soit 26.283,88 € TTC.

Aux termes de ses écritures, la SCI [Adresse 6] indique avoir été induite en erreur par le congé de l’huissier en date du 9 septembre 2022.

Or, en l’espèce, en ayant accepté, après réception du congé délivré par le preneur, de se voir restituer les clés du local le 10 mars 2023 à l’issue de l’état des lieux de sortie, la SCI ROCADE a nécessairement accepté la résiliation du bail à compter de cette date, quand bien même le congé délivré comportait une erreur quant à la date du terme du bail.

Il convient, à ce titre, de préciser que le constat d’huissier dressé le jour-même mentionne expressément que le locataire a quitté le local de manière anticipée. Dès lors, la SCI [Adresse 6] ne peut affirmer avoir été trompée sur la date de fin de bail et ne s’en être aperçue que le 31 mai 2023.

En outre, les photographies jointes au constat montrent que le local présente une banderole « LOCAL à louer » ce qui signifie que la SCI ROCADE reprenait possession des lieux.

Dès le mois de février 2023, la SCI [Adresse 6] indiquait avoir finalement retrouvé un preneur, lequel décidera de ne prendre le local à bail qu’en juillet 2023, ce pourquoi les parties se sont rapprochées quant à la conclusion d’un bail précaire, lequel n’aurait pas été évoqué si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, pour l’ensemble de ces raisons, il convient de débouter la société SCI ROCADE de sa demande de condamnation au titre de loyers impayés, du 10 mars 2023 au 15 septembre 2023.

Sur la demande de condamnation au titre des travaux de remise en état du local

Sur la TVA

Les condamnations ne sont formulées TTC que lorsque la victime ne peut récupérer la TVA.

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] ne sollicite que des condamnations H.T et non T.T.C.

Sur les travaux

Aux termes de l’article 1732 du code civil « [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

En l’espèce, le contrat de bail précise que « le PRENEUR devra entretenir pendant tout le cours du BAIL ou de sa reconduction les lieux constamment en parfait état de réparations locatives et d’entretien au sens de l’article 1754 du Code civil. […] A l’expiration du BAIL, le PRENEUR rendra le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement. »

Aux termes de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice indique « Je précise d’ores et déjà que le locataire en place reconnait avoir été le premier occupant des lieux, objets du présent état des lieux, qu’il a réceptionnés neufs. Aujourd’hui, ces derniers présentent un état de dégradation avancé qui ne peut être lié à la simple vétusté de neuf années de location. En effet, le bardage, qu’il s’agisse de sa face extérieure ou intérieure, présente de multiples trous et impacts. En outre, la majeure partie des vitres et vitrines nécessite une réfection totale : l’ensemble aurait subi un « choc thermique » causé par la trop grande proximité des installations dressées par la société locataire en place avec ces derniers. »

La SCI ROCADE a fait établir des devis pour la réfection des locaux, à savoir :

Un devis du 9 mars 2023 de la société MENUISERIE SERVICES pour la reprise des vitres et du vitrage des locaux pour un montant de 43.177,00 € HT ;Un devis du 4 avril 2023 de la société COLLIN pour la réfection du bardage pour un montant de 8.000 € HT ;Soit un montant total de 51.177,00 € HT, duquel la SCI [Adresse 6] déduit le versement effectué par la SAS MILLE ET UNE BIERES de 41.645,52€, soit une somme de 9.531,78 € HT. Elle déduit également le dépôt de garantie de 3.400 €, soit au final un montant restant dû de 6.131,78 € HT.

Le versement effectué par la SAS MILLE ET UNE BIERES correspond, selon cette dernière, au montant dû par elle.

Si elle ne conteste pas le devis portant sur la réfection du bardage, elle indique qu’elle a fait chiffrer la reprise des vitres et du vitrage et que le devis qu’elle a obtenu n’est que de 33.645,52 € HT.

La SCI [Adresse 6] affirme néanmoins que le devis établi à la demande de la SAS MILLE ET UNE BIERES ne porte pas mention de la fourniture, de la dépose ainsi que de la pose de l’ensemble des matériaux nécessaires.

Or, contrairement à ce qu’elle affirme, il en porte bien la mention.

La SCI [Adresse 6] ajoute que son propre devis comprend la pose de matériaux d’une gamme identique à l’existant, ce qui ne serait pas le cas du devis produit en défense, qui propose l’installation de matériaux moins couteux et d’une gamme différente.

Or, il est bien question, dans les deux cas, de menuiseries aluminium, et la SCI ROCADE ne rapporte pas la preuve de ce que sa qualité serait moindre.

Compte tenu de ces éléments, le paiement d’un montant de 33.645,52 € a été libératoire pour la SAS MILLE ET UNE BIERES, et il convient donc de débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 6.131,78€ formulée à l’encontre de cette dernière.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie, à l’expiration du bail, sera restitué au preneur « déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit et notamment au titre des loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconque ».

Il convient donc de condamner la SCI ROCADE à restituer à la SAS MILLE ET UNE BIERES le dépôt de garantie de 3.400 €.

Il convient néanmoins de débouter la SAS MILLE ET UNE BIERES de sa demande tendant à faire remonter les intérêts légaux au 10 mars 2023, alors qu’elle n’a procédé au virement de la somme de 41.645,52 € au titre des travaux que le 4 mars 2024.

Le montant dû portera intérêt légal uniquement à compter de cette date.

Enfin, la demande de restitution de l’indu étant formulée par la SAS MILLE ET UNE BIERE à titre infiniment subsidiaire, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point, étant fait droit à sa demande principale tendant à considérer son paiement libératoire et à débouter la SCI [Adresse 6] de ses demandes.

Sur la clause pénale

L’article 1152 de l’ancien code civil dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que « à défaut de paiement de toute somme à son échéance, notamment du loyer et des accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au PRENEUR […] les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire. »

La SCI ROCADE indique que la SAS MILLE ET UNE BIERES est débitrice à son égard de la somme de 104.372,82 euros et qu’elle a été mise en demeure de payer ces sommes par courrier recommandé du 26 septembre 2023.

Or, en l’espèce, il n’est pas fait droit à la demande de condamnation de la SCI [Adresse 6] au titre des loyers, et le montant dû par la SAS MILLE ET UNE BIERES, réglé par cette dernière le 4 mars 2024, ne correspond pas à celui figurant dans le courrier de mise en demeure.

En conséquence, il convient de débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale.

Sur les dommages et intérêts pour perte de loyers

La société SCI ROCADE indique que la SAS MILLE ET UNE BIERES a restitué le local dans un état de dégradation avancé nécessitant d’importants travaux de remise en état avant de pouvoir louer de nouveau son local.

Elle affirme que son préjudice se matérialise sur la période du 16 septembre 2023 au 1er février 2025.

Elle ajoute qu’elle a été contrainte d’avancer le coût de certains travaux.

Elle sollicite la condamnation de la SAS MILLE ET UNE BIERES à lui payer la somme de 84.875,05€ HT (soit 15,5 mois x 5.475,81 € correspondant au loyer de cette dernière).

Néanmoins en l’espèce, force est de relever que la SAS MILLE ET UNE BIERES a procédé au paiement de la somme de de 41.645,52 € au titre des travaux de réparation le 4 mars 2024, de sorte que les travaux auraient pu être réalisés par la SCI [Adresse 6] à compter de cette date.

En outre, la SAS MILLE ET UNE BIERES n’a été mise en demeure de procéder au paiement des travaux de réparation que le 26 septembre 2023.

Ainsi, son préjudice ne pourrait s’entendre que sur la période allant du 26 septembre 2023 jusqu’au 4 mars 2024, soit sur une période de 5 mois et 7 jours seulement.

En outre, la SCI [Adresse 6] ayant reloué le local pour un loyer de 3.400 euros, c’est ce montant qui doit devrait être retenu au titre de son préjudice.

Enfin, son préjudice ne pourrait résider que dans la perte de chance d’avoir pu relouer le local réparé, en l’absence de certitude quant au fait que le local aurait été loué dans ce cas.

A ce titre, il convient de souligner que la SCI ROCADE avait initialement trouvé preneur à compter du mois de juillet, en dépit des travaux réparatoires nécessités, lequel s’est finalement visiblement rétracté.

En outre, un repreneur a finalement été retrouvé le 1er février 2025, alors que la SCI [Adresse 6] n’a réalisé des travaux que pour un montant total de 3.950 € HT, en dépit du règlement de la SAS MILLE ET UNE BIERES, et moyennant un loyer moindre à celui que réglait la SAS MILLE ET UNE BIERES.

Par conséquent, la preuve d’un lien causal entre la créance de travaux et l’absence de candidat repreneur n’est pas rapportée en l’espèce.

La SCI [Adresse 6] sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre de la perte des loyers.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ROCADE, qui succombe au sens de l’article précité, devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI [Adresse 6], qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer à la SAS MILLE ET UNE BIERES la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société SCI ROCADE à restituer à la SAS MILLE ET UNE BIERES le dépôt de garantie d’un montant de 3.400 € (trois mille quatre cents euros) avec intérêt légal à compter du 4 mars 2024 ;

CONDAMNE la société SCI [Adresse 6] à payer la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) à la SAS MILLE ET UNE BIERES au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Abigail LAFOUCRIERE, Juge, compte tenu de l’empêchement légitime de Anne-Laure DELATTE, Vice-Présidente, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 7], le 21 janvier 2026,

LE GREFFIER LE JUGE