TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00007 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IMQM

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparant, valablement représenté par Mme [X] [K]

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [C]

né le 21 Mai 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 27 Mars 2025

Jugement prononcé le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [P] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 1er juillet 2016, pour un loyer mensuel initial hors charge de 397,34 euros.

Par bail séparé en date du 12 février 2016, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a également donné à bail à M. [P] [C] un box n°00709152 situé [Adresse 5], à une centaine de mètres du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public VALENCE [Localité 8] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats le 26 septembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 30 décembre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation des contrats de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [P] [C] au paiement :

* de la somme de 2654,96 euros arrêtée au 12 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers mensuels et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 6 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2544,68 euros au 25 mars 2025, à savoir 2510,33 euros pour le logement et 34,55 euros pour le garage, hors frais de procédure s’élevant à 320 euros. Il s’est opposé à la demande de délais de paiement avec suspension des effets des clauses résolutoires présentées par le défendeur, en indiquant que les revenus de l’intéressé étaient fluctuants et ne permettaient pas d’assurer le paiement régulier des échéances.

M. [P] [C] a comparu et a fait valoir qu’il avait soldé la dette concernant le garage et fait un paiement la veille de l’audience s’agissant du logement. Il a expliqué les arriérés par le fait qu’il avait été radié du chômage pendant quelques mois, ce qui avait entraîné des retards de paiement et une suspension de ses droits à l’aide au logement. Il a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette, proposant de verser 50 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [P] [C].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail portant sur le logement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail portant sur le logement conclu le 1er juillet 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1497,59 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

M. [P] [C] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte et des pièces produites aux débats que M. [P] [C] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant. Si celui-ci a maintenu des paiements d’environ 250 euros par mois depuis le mois de novembre 2024, ces paiements restent insuffisants au regard du montant du loyer, même sans tenir compte des charges. Dans ces conditions, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par le défendeur ne peuvent qu’être rejetées, celui-ci ne remplissant pas les conditions légales.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail portant sur le garage

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à une adresse très proche du logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement de loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail portant sur le garage a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 33,31 euros, ce commandement ne pouvant faire produire d’effet à la clause résolutoire avant l’expiration d’un délai de deux mois.

Or, il résulte des différents décomptes produits aux débats que la somme de 33,31 euros a été réglée par M. [P] [C] le 14 novembre 2024, soit pendant le délai de deux mois du commandement.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le garage sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail portant sur le garage

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le dernier décompte produit aux débats et la preuve de paiement rapportée par M. [P] [C] le jour de l’audience montrent que celui-ci est à jour du paiement des loyers et charge portant sur le garage depuis le 26 novembre 2024, et règle depuis les échéances tous les mois. Au jour de l’audience, il n’existe plus d’arriéré locatif, et il convient de relever que l’arriéré locatif avait atteint seulement une centaine d’euros correspondant à moins de trois échéances impayés. Les manquements contractuels de M. [P] [C] ne sont ainsi pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Dans ces conditions, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT sera débouté de sa demande de prononcé de la résiliation du bail portant sur le garage, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT produit un décompte indiquant que M. [P] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2522,68 euros au 25 mars 2025, à raison de 2510,33 euros pour le logement et 34,35 euros pour le garage.

M. [P] [C] rapporte la preuve de deux paiements réalisés le 25 mars 2025 par carte bancaire, à savoir 250 euros pour le logement et 34,35 euros pour le garage.

En conséquence, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT sera débouté de sa demande de condamnation au paiement s’agissant du garage.

En revanche, M. [P] [C] sera condamné au paiement de la somme de 2260,33 euros, correspondant à l’arriéré locatif relatif au logement arrêté au 25 mars 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [C], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [P] [C] à payer à l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail portant sur le logement se trouve résilié depuis cette date,

— Déboute M. [P] [C] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Ordonne en conséquence à M. [P] [C] de libérer le logement situé [Adresse 1] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne M. [P] [C] à payer à l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT la somme de 2260,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation portant sur le logement arrêtés au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 1497,59 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne M. [P] [C] à verser à l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective du logement, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboute l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le garage situé [Adresse 6],

— Déboute l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation du bail portant sur ledit garage,

— Déboute en conséquence l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au titre dudit garage,

— Déboute l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de sa demande de condamnation au paiement à l’arriéré locatif au titre dudit garage,

— Condamne M. [P] [C] à verser à l’établissement public [Localité 9] [Localité 8] HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [P] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,