TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB22-W-B7J-TK45

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 5 décembre 2025

MINUTE : /2025

[O] [W], [R] [W]

C/

[L] [U], [Z] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 DECEMBRE 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [O] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Coline GERARD, avocate au barreau de VERSAILLES

M. [R] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Coline GERARD, avocate au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante

M. [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

1/6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2016, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] ont donné à bail à Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 000 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] ont fait signifier à Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 15 501,49 euros, au titre des loyers et charges impayés, frais d’acte inclus.

Par notification électronique du 25 juin 2025 Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] ont fait assigner Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, soit sur place, soit dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et risques de qui il en appartiendra,condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 15 305 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2025,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 septembre 2025.

À l’audience du 7 novembre 2025, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 20 305 euros arrêtée au 31 octobre 2025, loyer du mois d’octobre inclus.

Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B], présents et non assistés, contestent le montant de la dette, soutenant avoir réglé trois loyers en espèce. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/6

Par ailleurs, Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2016, du commandement de payer délivré le 20 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025 que Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] contestent le montant de la dette, soutenant avoir réglé trois loyers en espèce mais ne pas avoir de quittance de loyer.

Pour autant, ils n’apportent aucun élément à l’appui de leur déclaration.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] la somme provisionnelle de 20 305 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2016 à compter du 21 juillet 2025.

3/6

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent leur situation financière à l’audience, déclarant percevoir 1700 euros et 2 200 euros.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Dans ces conditions, et compte-tenu de l’importance de la dette, il ne pourra pas être fait droit à la demande de délais.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] sollicitent la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Les bailleurs n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à leur demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

4/6

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 juillet 2025, Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à son paiement à compter du 21 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2016 entre Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] d’une part, et Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 juillet 2025.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à compter du 21 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

5/6

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] la somme provisionnelle de 20 305 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 31 octobre 2025, échéance de novembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [W] et Monsieur [R] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [U] et Monsieur [Z] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 mai 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG

6/6