N° RG 23/02150

N° Portalis DBXS-W-B7H-HZ5H

N° minute : 25/00150

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Arnaud GANANCIA

— la SCP GOURRET JULIEN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud GANANCIA, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Maître [O] [F]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble

Maître [B] [S]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [D] [U] veuve [P] était propriétaire d’une parcelle de 99 a 43 ca située [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9] (Drôme) et cadastrée sous le numéro [Cadastre 8].

Cette parcelle a été divisée en plusieurs lots :

— lot A à bâtir de 1781 m² devenue depuis la parcelle cadastrée sous le numéro ZL [Cadastre 8] a,

— lot B à bâtir de 1544 m² devenue depuis la parcelle cadastrée sous le numéro ZL [Cadastre 8] b,

— lot C à bâtir de 1506 m² devenue depuis la parcelle cadastrée sous le numéro ZL [Cadastre 8] c.

Le 13 décembre 2017 le représentant de la SARL [R] et Madame [D] [U] veuve [P] ont consulté Maître [B] [S], notaire salariée de l’Etude de Maître [O] [F] sise à [Localité 12], pour étudier la possibilité de mettre en place un projet aux termes duquel la SARL [R] proposait d’acheter à Madame [D] [U] veuve [P] les lots B et C pour un prix de 300.000 euros, payé par la réalisation à son profit de la construction d’une maison à usage d’habitation sur le lot A pour un montant de 363.000 euros.

Le 20 décembre 2017, un compromis de vente a été signé aux termes duquel Madame [D] [U] veuve [P] s’engageait à vendre à la SARL [R] un terrain à bâtir de 3.050 m² environ à détacher d’une parcelle de plus grande contenance cadastrée Section [Cadastre 14], situé sur la commune de [Localité 9], moyennant un prix de 300.000 euros.

Le compromis de vente précisait, s’agissant des modalités du prix, que le paiement interviendrait par compensation de la souscription d’un contrat de construction de maison individuelle délivré par l’acquéreur au profit du vendeur sur la propriété du vendeur constituant le lot A, d’une surface de 1.781 m², dont le coût de construction était estimé à une valeur de 363.000 euros, à charge pour le vendeur de verser à l’acquéreur, le jour de la réitération, la somme de 63.000 euros au titre d’une soulte correspondant à la différence existant entre le prix de vente global du terrain et la valeur du contrat de construction de maison individuelle.

Le même jour, Madame [D] [U] veuve [P] régularisait avec la société [R] un contrat de construction de maison individuelle (lot A de la parcelle Section [Cadastre 13] [Cadastre 8] d’une surface de 1 781 m²) pour un montant de 363.000 euros T.T.C.

La vente était réitérée par acte authentique du 23 juillet 2018 régularisé par Maître [B] [S]. Concernant les modalités de paiement du prix, il était prévu :

« PAIEMENT DU PRIX

Le prix est converti en une obligation de construire un immeuble sur une parcelle située à [Adresse 10] cadastrée section ZL N° [Cadastre 2], comme désigné plus haut aux termes du plan de division sous le numéro A, appartenant au VENDEUR, aux termes de la souscription d’un contrat de maison individuelle délivré par l’ACQUEREUR.

Le montant de cette construction est de 363.000 €.

Une copie de contrat de construction de maison individuelle est annexée (ANNEXE 7).

En conséquence, la valeur du contrat de construction de maison individuelle de 363.000 € étant supérieur au prix de vente des BIENS objets des présentes, soit de 300.000 €, le VENDEUR verse ce jour, par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire soussigné, la somme de 63.000 € au titre de la soulte due par ce dernier résultant du surplus du prix de vente des BIENS objets des présentes et de la valeur de la souscription dudit contrat de construction, payables par compensation.

L’ACQUEREUR donne valablement quittance du paiement de cette soulte. ».

Des difficultés survenaient par la suite entre Madame [D] [U] veuve [P] et la SARL [R].

Madame [D] [U] veuve [P] saisissait le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de VALENCE le 14 décembre 2018 aux fins notamment de demander l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire relative aux travaux réalisés par la SARL [R], ainsi que la consignation de la somme de 300.000 euros par celle-ci et la suspension des travaux.

Dans le cadre de cette procédure, Madame [D] [U] veuve [P] soulignait le fait que les dispositions du compromis de vente et de l’acte de vente précités étaient contraires aux dispositions d’ordre public édictées par les articles L231-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Par ordonnance de référés du 28 février 2019, l’expertise était ordonnée et la société [R] était condamnée à consigner la somme de 300.000 euros.

La société [R] relevait appel de cette décision.

Par arrêt du 10 décembre 2019, la Cour d’Appel de [Localité 11] a réduit cette consignation à 150.000 euros et confirmé l’ordonnance de référés pour le surplus.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 03 mars 2021.

Un protocole d’accord transactionnel était régularisé le 28 juin 2021 entre Madame [D] [U] veuve [P] et la SARL [R], avec la participation des époux [G], aux termes duquel :

— il était procédé à la résiliation amiable du contrat de construction signé entre Madame [U] et la SARL [R] le 10 novembre 2017,

— qu’en l’état de cette résiliation, la SARL [R] restituait à Madame [U] le prix de la construction, soit la somme de 363.000 euros,

— l’acte de vente du 23 juillet 2018 n’était pas remis en cause, la SARL [R] restant propriétaire des terrains cadastrés section ZL numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situés à [Localité 9],

— en contrepartie de la bonne exécution des engagements souscrits par les parties, Madame [U] et la SARL [R] renonçaient expressément à toute instance et action judiciaire trouvant son origine dans l’exécution du contrat de construction de maison individuelle signé le 10 novembre 2017.

Par actes de commissaire de justice des 20 juillet 2023, la SARL [R] a assigné Maître [O] [F] et Maître [B] [S] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles R.231-7, R231-8 et L231-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 23 décembre 2024, elle demande au Tribunal de :

— Condamner solidairement Maître [O] [F] et Maître [B] [S], ès qualité, à payer à la société [R] la somme de 127.596,28 euros en réparation de son préjudice financier et 20.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Ecarter des débats les pièces 14 et 15 des défendeurs,

— Condamner solidairement Maître [O] [F] et Maître [B] [S] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Arnaud GANANCIA par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Juger n’y avoir lieu à dispense de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 17 décembre 2024, Maître [O] [F] et Maître [B] [S] demandent au Tribunal de :

— JUGER que Maître [S] n’a commis aucun manquement à ses obligations lors de la régularisation de l’acte de vente du 23 juillet 2018,

— JUGER que préalablement à la signature du compromis de vente, la société [R] avait régularisé un contrat de construction d’une maison individuelle avec Madame [U],

— JUGER que Maître [S] n’a en aucun cas participé aux négociations relatives à la régularisation de l’acte de vente du 23 juillet 2018,

— JUGER que la société [R] a accepté le principe de la résiliation amiable du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 20 novembre 2017 par voie transactionnelle rompant ainsi tout lien de causalité entre les critiques formées contre le notaire et les préjudices allégués,

— JUGER que Maître [S] ne peut en aucun cas être tenue d’une quelconque responsabilité concernant les modalités de signature du contrat de construction de maison individuelle,

— JUGER que la validité et l’efficacité de l’acte de vente du 23 juillet 2018 n’ont jamais été remises en cause ni par la société [R], ni par Madame [U],

— JUGER que la société [R] ne peut faire supporter au notaire les conséquences financières de la transaction régularisée avec Madame [U],

— JUGER que la société [R] a été en mesure d’obtenir la signature d’un nouveau contrat de construction de maison individuelle portant sur l’ancienne parcelle appartenant à Madame [U] au profit des nouveaux acquéreurs, les époux [G],

— JUGER que la société [R] a été en mesure de réaliser une marge confortable en procédant ultérieurement à la revente des terrains acquis le 23 juillet 2018,

— JUGER que la société [R] ne peut en aucun cas faire supporter aux notaires la charge financière découlant de la fiscalité relative à l’opération de vente,

— JUGER que la société [R] est défaillante dans l’administration de la preuve de l’existence d’une quelconque perte de chance liée à l’opération litigieuse,

— JUGER que les prétentions financières de la société [R] ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

EN CONSÉQUENCE,

— DEBOUTER la société [R] de l’intégralité de ses prétentions financières,

— CONDAMNER la société [R] à verser à Maître [F] et Maître [S] une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [R] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les pièces n°14 et 15 des défendeurs :

Il est constant que, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, la production par Maître [O] [F] et Maître [B] [S] des actes de vente par la SARL [R] des terrains acquis auprès de Madame [D] [U] veuve [P] apparaît nécessaire dans le cadre du débat portant sur la réalité et le montant du préjudice de la demanderesse, et l’atteinte portée aux droits des parties est proportionnée au but poursuivi.

La demande d’écarter ces pièces des débats sera donc rejetée.

Sur la responsabilité des notaires :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’engagement de cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, en lien de causalité avec un préjudice.

Le notaire est tenu vis-à-vis des clients d’une obligation d’authentification des actes qu’il passe et d’une obligation de conseil. Ces devoirs ne comportent pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, donc une obligation de moyens, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause et des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un notaire normalement prudent et diligent. Il n’est en revanche pas tenu de procéder à des recherches sur des points que les informations mises à sa disposition ne lui permettaient pas de suspecter.

Le devoir de conseil du notaire ne peut être pondéré en fonction des compétences dont dispose son client.

Sont en l’espèce en cause les stipulations du compromis de vente du 20 décembre 2017 et de l’acte authentique de vente du 23 juillet 2018 relatives aux modalités de paiement du prix, en ce qu’elles prévoient que celui-ci est converti en une obligation à la charge de la SARL [R] de construire un immeuble sur une parcelle restant à appartenir à Madame [D] [U] veuve [P], et prévoient le versement par le vendeur d’une soulte de 63.000 euros au jour de la signature de l’acte de vente.

Ces modalités de paiement impliquent que Madame [D] [U] veuve [P] payait dès la signature de l’acte l’intégralité du coût de la construction, ce qui contrevient aux dispositions de l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, qui dispose que :

« I. — Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante:

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie;

25 % à l’achèvement des fondations;

40 % à l’achèvement des murs;

60 % à la mise hors d’eau;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, (Décr. no 2019-305 du 11 avr. 2019, art. 3) «de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs».

II. — Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes:

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. ».

Les deux actes notariés reprennent expressément les modalités de paiement litigieuses, de sorte qu’il ne saurait être soutenu que sont en cause des dispositions que le notaire n’aurait pas instrumentées, ou dont il n’aurait pas eu connaissance. Il disposait de toutes les informations lui permettant d’apprécier la régularité de l’opération envisagée. Il sera en outre souligné que le contrat de construction d’une maison individuelle, qui est annexé à l’acte de vente du 23 juillet 2018, rappelait quant à lui dans ses conditions générales les dispositions de l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation relatives au paiement échelonné du prix.

Dès lors il appartenait au notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, d’attirer l’attention des parties sur le fait que les modalités de paiement du prix contrevenaient aux dispositions ci-dessus rappelées.

Ce devoir de conseil était dû à la SARL [R], nonobstant le fait que celle-ci soit un professionnel de la construction.

Le fait que les parties aient fait le choix, dans le cadre du protocole d’accord transactionnel, de ne pas remettre en cause la vente instrumentée, ne saurait démontrer que l’acte était valable et efficace.

La faute du notaire est donc caractérisée.

* * *

La SARL [R] soutient que c’est uniquement du fait de la faute du notaire qu’elle a été contrainte de résilier le contrat de construction qui la liait à Madame [D] [U] veuve [P], aux termes du protocole d’accord transactionnel du 28 juin 2021, celle-ci n’ayant pas souhaité poursuivre ses relations avec elle du fait de cette faute.

Ce protocole d’accord transactionnel rappelle que Madame [D] [U] veuve [P] a constaté des problèmes inhérents aux travaux de construction réalisés par la SARL [R], ce qui l’a conduite à entamer des démarches aux fins notamment de solliciter des mesures d’expertise, et précise qu’elle ne souhaite plus poursuivre la construction de la maison d’habitation « pour différentes raisons ». Cet acte est donc imprécis quant aux motivations ayant conduit la venderesse à mettre fin à la construction.

Il est exposé dans l’ordonnance de référé du 28 février 2019 que Madame [D] [U] veuve [P] a mis en cause, d’une part l’existence de désordres affectant les fondations de la maison individuelle en construction, et d’autre part le manquement du notaire à son obligation de conseil. La décision d’ordonner à l’encontre de la SARL [R] le paiement d’une consignation a été prise au regard du fait qu’elle avait pris possession des deux terrains à bâtir cédés par la venderesse, qui avait également payé la totalité du prix de la construction, en contravention avec les dispositions d’ordre public pré-citées, sans bénéficier de garantie de solvabilité ou de réalisation de la construction.

Les mêmes motifs ont été soutenus devant la Cour d’appel, qui a confirmé l’ordonnance de référé, sauf à diminuer le montant de la consignation à la charge de la SARL [R].

Les pièces versées démontrent que le litige a débuté entre les parties suite au constat par Madame [D] [U] veuve [P] de désordres affectant la construction, désordres confirmés par une expertise amiable puis judiciaire.

Le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E] concluait à l’existence de très gros désordres, de nature à rendre la construction inhabitable, conséquence de manquements aux règles élémentaires de construction, et à la nécessité d’arrêter immédiatement tous les travaux.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] retenait que la démolition totale de l’ouvrage n’était pas nécessaire, et prescrivait des travaux de reprise d’un coût de 7.300 euros ou, dans le cas où une démolition de la piscine et des autres ouvrages réalisés serait jugée nécessaires, estimait le coût des travaux 63.096 euros.

Il apparaît donc que les difficultés liées à la construction ont initialement motivé les démarches de Madame [D] [U] veuve [P], et ont nécessairement joué un rôle déterminant dans sa décision de ne pas poursuivre la construction de la maison individuelle avec la SARL [R]. La Cour d’appel de [Localité 11] a en outre relevé dans son arrêt du 10 décembre 2019 que l’assurance dommage-ouvrages souscrite par la SARL [R] ne pouvait être mobilisée avant la réception, et que la garantie de livraison ne pouvait s’appliquer que partiellement. Pour autant, Madame [D] [U] veuve [P] a également invoqué, dès le stade de la procédure de référé, la difficulté tenant aux modalités de paiement du prix ressortant des actes notariés litigieux, dont elle a fait valoir qu’elle la privait de garanties.

Il peut donc en être déduit que le protocole d’accord transactionnel est la conséquence de deux facteurs, à savoir d’une part la faute du notaire, et d’autre part les difficultés relatives à la construction.

Ainsi que le fait valoir la SARL [R], les dispositions méconnues étant d’ordre public, la situation ne pouvait être régularisée, ce qui a nécessairement joué un rôle dans la décision de transiger.

Le lien de causalité entre la faute du notaire et les démarches de Madame [D] [U] veuve [P] et la signature du protocole d’accord transactionnel, ainsi que les conséquences qui en ont découlé, est établi.

Son attention n’ayant pas été attirée sur le caractère contraire à l’ordre public des modalités de paiement prévues dans les actes notariés, la SARL [R] a donc perdu une chance de ne pas conclure l’acte dans ces conditions, et de ne pas subir les conséquences des démarches judiciaires et de la résiliation du contrat de construction.

Eu égard à ce qui précède, cette perte de chance sera estimée à 10%.

* * *

En application de l’article 6 du décret n° 93-82 du 15 janvier 1993, relatif aux notaires salariés, Maître [O] [F] et Maître [B] [S] sont solidairement responsables des dommages causés à la SARL [R].

Sur les préjudices :

Le préjudice moral :

La SARL [R] soutient avoir subi un préjudice moral du fait d’avoir été condamnée à payer une consignation de 300.000 euros.

Il n’est cependant pas établi que la SARL [R] ait effectivement payé cette somme, et se soit de ce fait retrouvée en difficulté financière, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

La perte de marge :

Il est constant qu’aux termes du protocole d’accord transactionnel, le contrat de construction de la maison individuelle de Madame [D] [U] veuve [P] a été résilié.

La SARL [R] expose que les terrains de Madame [D] [U] veuve [P] devaient être vendus pour 300.000 euros, et qu’elle aurait dû en contrepartie réaliser une construction dont le coût de revient aurait été de 243.953,72 euros, la différence entre ces deux sommes constituant sa perte de marge.

Cependant, pour justifier des sommes invoquées, elle verse un tableau établi par ses propres soins, ainsi que plusieurs devis et factures qui, non seulement ne correspondent pas aux données figurant dans le tableau, mais en plus ne reprennent pas l’ensemble des postes de dépense qui y sont listés.

Il sera au surplus observé qu’elle évoque un prix de revente des terrains à hauteur de 300.000 euros, ce alors que le prix figurant dans les actes de vente produits est bien supérieur à cette somme.

Elle ne justifie donc pas du quantum de son préjudice et sera déboutée de sa demande à ce titre.

La TVA :

La SARL [R] expose avoir dû s’acquitter de la TVA pour un montant de 60.500 euros suite à la signature du procès-verbal d’accord transactionnel.

Cependant, les pièces versées à ce sujet ne permettent pas de rapporter la preuve du lien entre la résiliation du contrat de construction résultant du protocole d’accord transactionnel et le paiement de la TVA.

La SARL [R] sera donc déboutée de cette demande.

Les frais d’avocat :

La SARL [R] produit plusieurs factures de son conseil, mais, ainsi que le soulignent les défendeurs, sans justifier avoir effectivement acquitté ces sommes.

Elle sera donc déboutée de ses demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Maître [O] [F] et Maître [B] [S] sont solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Arnaud GANANCIA, ainsi qu’à verser à la SARL [R] une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SARL [R] de sa demande d’écarter des débats les pièces n°14 et 15 de Maître [O] [F] et Maître [B] [S] ;

DEBOUTE la SARL [R] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE solidairement Maître [O] [F] et Maître [B] [S] à payer à la SARL [R] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Maître [O] [F] et Maître [B] [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Arnaud GANANCIA ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT