TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00710 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILCU

DEMANDERESSES

Madame [K] [X] venant aux droits de [S] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.A.S. FONCIA VALLEE DU RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Z]

né le 03 Janvier 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 23 Janvier 2025

Ordonnance prononcée le 20 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [X] a donné à bail à M. [D] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 11 mars 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 425 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 janvier 2024.

A la suite de ce commandement Mme [K] [X], venant aux droits de Mme [S] [X], et la SAS FONCIA VALLEE DU RHONE ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 15 octobre 2024 délivré en étude pour:

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [D] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [D] [Z] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 5996,08 euros arrêtée au 7 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, à Mme [K] [X],

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués, à Mme [K] [X],

* de la somme de 172,48 euros arrêtée au 7 octobre 2024, au titre des échéances d’assurance du logement, à FONCIA VALLEE DU RHONE,

* de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe postérieurement à l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [K] [X] et FONCIA VALLEE DU RHONE ont maintenu leurs demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 7335,58 euros au titre de l’arriéré locatif et 210,84 euros au titre de l’assurance habitation, au 17 janvier 2025, hors frais de procédure s’élevant à 243,12 euros.

M. [D] [Z] a comparu et n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette, précisant ne pas vouloir se maintenir dans les lieux.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [D] [Z].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1514.45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

M. [D] [Z] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Aussi, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [K] [X] et FONCIA VALLEE DU RHONE produisent un décompte démontrant que M. [D] [Z] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7335,58 euros au titre de l’arriéré locatif et 210,84 euros au titre de l’assurance habitation au 17 janvier 2025.

M. [D] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il indique ne pas vouloir se maintenir dans les lieux. il explique être redevable d’autres dettes, notamment une dette de pension alimentaire. Sa situation financière ne lui a pas permis la reprise des paiements du loyer. Il ne sollicite pas de délai de paiement.

M. [D] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 7335,58 euros au titre de l’arriéré locatif à Mme [K] [X] et à la somme de 210,84 euros au titre de l’assurance habitation à FONCIA VALLEE DU RHONE ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [K] [X]. En outre, la somme de 210.84 euros au titre de l’assurance habitation sera à parfaire au moment de la libération complète des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [D] [Z] à payer à Mme [K] [X] la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 mars 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonnons en conséquence à M. [D] [Z] de libérer le logement situé [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Disons qu’à défaut pour M. [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamnons M. [D] [Z] à payer à Mme [K] [X] la somme de 7335,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 1514,45 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— Condamnons à titre provisionnel M. [D] [Z] à payer à FONCIA VALLE DU RHONE la somme de 210,84 euros au titre des échéances d’assurance du logement d’habitation arrêtés au 17 janvier 2025, somme à parfaire au moment de la libération complète des lieux,

— Condamnons M. [D] [Z] à verser à Mme [K] [X] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 18 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamnons M. [D] [Z] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons M. [D] [Z] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des référés,