TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Localité 4]

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CHAMBRE COMMERCIALE

Contentieux commercial

N° RG 23/00145 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ID4W

MINUTE n° 25/0013

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

du 17 Janvier 2025

Dans l’affaire :

Monsieur [O] [D] Né le 2 octobre 1991 à [Localité 5] Demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Michel GODEST, avocat au barreau de PARIS

— partie demanderesse -

SAS CLE EN MAIN, immatriculée sous le numéro 899 935 266 au RCS de [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Président : M^me Carole MUSA

Assesseur : Monsieur Luc CHERVY

Assesseur : Monsieur Mathieu FULLERINGER

Greffier : Madame Samira ADJAL

Débats en audience publique du 18 Novembre 2024

Jugement du 17 Janvier 2025 rendu par mise à disposition au greffe, par M^me Carole MUSA, Juge à la chambre commerciale du Tribunal judiciaire de MULHOUSE, assistée de Madame Samira ADJAL, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 08 février 2023, Monsieur [O] [D] a fait assigner la SAS CLE EN MAIN devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment de la voir condamner à lui payer les sommes dont il estime être créancier au titre de ses commissions et d’une indemnité de fin de contrat.

Dans ses conclusions récapitulatives du 25 janvier 2024 et au visa des article 1103, 1104, 1193 et 1353 du Code civil, des articles L134-1 et L134-4 du Code de commerce et des contrats d’agents commerciaux immobiliers des 20 juillet 2021 et 2022, Monsieur [O] [D] demande au tribunal de :

— Constater la résiliation des contrats d’agent immobilier.

— Condamner la société CLE EN MAIN à payer à Monsieur [O] [D] une somme de 104.744,45 euros TTC au titre des commissions dues.

— Condamner la société CLE EN MAIN à payer à Monsieur [O] [D] une somme de 100.000 euros au titre d’indemnité de fin de contrat.

— Dire que cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 pour la somme de 73 869,45 euros TTC et à compter du 12 janvier 2023 pour la somme de 30.875 euros TTC.

— Condamner la société CLE EN MAIN au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner la société CLE EN MAIN aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [O] [D] rappelle les dispositions des articles L134-6 et suivants du Code de commerce et fait valoir que certaines commissions ne lui ont pas été payées considérant que la créance de commission d’agent se situe au moment où le cocontractant se trouve lié au mandant. Il souligne à cet égard l’existence de 19 factures restées impayées.

Il indique qu’il a signé un premier contrat de mandat le 20 juillet 2021 d’une durée déterminée d’un an et reconductible, puis qu’un second mandat a été signé dans les mêmes termes le 20 juillet 2022. Il fait également valoir qu’il a, le 22 mars 2022, régularisé un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel avec la SAS CLE EN MAIN qui a été rompu le 16 septembre 2022.

Selon lui, les contrats de mandant sont réguliers et l’exécution des contrats parfaite. Les ventes concernées ont bien été réalisées. Il fait valoir que les dates des factures établissent par ailleurs qu’au moment de leur établissement, il était lié au mandant.

Il indique enfin être en droit de solliciter une indemnité de fin de contrat qu’il chiffre à la somme de 100.000 euros, relevant que la partie défenderesse ne fournit aucun argument probant permettant d’écarter cette demande.

En réplique et dans ses conclusions du 10 janvier 2024, la SAS CLE EN MAIN demande au tribunal, au visa des articles 1219, 1220 et 1612 du Code civil de :

— Déclarer irrecevable Monsieur [O] [D] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— Déclarer recevable et bien fondée la société CLE EN MAIN en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur [O] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— Condamner Monsieur [O] [D] à verser à la société CLE EN MAIN la somme de 3.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de la procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [O] [D] à verser à la société CLE EN MAIN la somme de 4.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner Monsieur [O] [D] aux entiers frais et dépens ;

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

En réplique, la SAS CLE EN MAIN indique que les contrats des 20 juillet 2021 et 20 juillet 2022 produits par la partie demanderesse ne la lient pas à elle. Elle souligne que ces contrats ne portent pas son cachet commercial de sorte que leur authenticité fait défaut et en outre que certaines mentions y ont été apposées de manière manuscrite entachant là aussi le caractère authentique de ces contrats.

A titre subsidiaire, la partie défenderesse retient que les contrats sont nuls, Monsieur [D] ayant cumulé le statut d’associé et de salarié au sein de la société jusqu’à sa démission le 16 septembre 2022. Elle relève que les contrats de mandat litigieux étaient intitulés « mandat délivré à un mandataire non salarié pour la réalisation d’opérations immobilières » alors que Monsieur [D] avait la qualité de salarié de la SAS CLE EN MAIN.

A titre encore plus subsidiaire, la SAS CLE EN MAIN fait valoir que les factures litigieuses dont Monsieur [D] se prévaut, ont toutes été émises le 08 septembre 2022 sauf les factures 38 et 40 qui sont datées du 12 janvier 2023. Elle estime que ces factures ont été établies pour les besoins de la cause, la partie demanderesse ayant elle-même indiqué dans ses écritures que le fait générateur des commissions se situe au moment où le mandataire se trouverait lié au mandant. Selon elle, les factures auraient logiquement dues être établies au fur et à mesure. Elle fait également valoir que la partie demanderesse ne justifie pas du fondement des factures et de la réalité des opérations dont il demande à être payé et indique par exemple qu’il a facturé une commission alors que la vente a été annulée.

S’agissant de l’indemnité de fin de contrat, elle fait valoir que selon la jurisprudence, elle a pour but de compenser la perte de toutes les rémunérations acquises lors de l’activité développée dans l’intérêt commun des parties. Lui octroyer cette indemnité reviendrait à l’indemniser deux fois d’un même préjudice dont il ne rapporte par ailleurs pas la preuve.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 18 novembre 2024. A cette date, l’affaire a été mise en délibéré pour prononcer par mise à disposition à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article L134-1 du Code de commerce dispose que : « L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. »

L’article L134-12 du même code dispose que : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.

Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. »

L’article L134-13 du même code dispose que : « La réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1º La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2º La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3º Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. »

En l’espèce, Monsieur [O] [D] se prévaut du statut d’agent commercial et fait valoir que certaines commissions ne lui ont pas été payées. Il souligne à cet égard l’existence de 19 factures restées impayées et produit notamment les contrats de mandat qu’il indique avoir signé avec la défenderesse.

En réplique et en premier lieu, la partie défenderesse soutient l’absence de relation contractuelle avec Monsieur [O] [D]. Elle fait valoir que les contrats produits par la partie demanderesse ne sont pas revêtus du tampon de la société CLE EN MAIN, qu’ils ne sont pas paraphés, que certaines mentions ont été ajoutées manuellement et que les contrats litigieux n’ont fait l’objet d’aucune délibération de l’assemblée générale des actionnaires. Elle fait valoir que ces contrats ne sont pas authentiques.

L’analyse des documents produits conduit le tribunal à conclure qu’ils portent tous les deux la signature de Madame [P], présidente de la SAS CLE EN MAIN suivant l’extrait K-bis du 14 février 2023 qui a été produit. En effet, cette même signature est reconnaissable sur les statuts également produits par la partie demanderesse. Le fait que les contrats ne sont pas revêtus du cachet commercial de la SAS CLE EN MAIN est sans emport.

De même, l’absence de paraphe ne saurait en elle-même affecter la validité du contrat. En effet, un paraphe a vocation à attester de la prise de connaissance par son signataire de toutes les clauses d’un contrat. Son absence ne remet pas en cause la validité du contrat.

De la même manière, les mentions manuscrites qui complètent les trous des deux documents ne sont pas non plus de nature à remettre en cause l’authenticité des deux contrats.

Enfin, le fait que ces contrats n’aient pas été autorisés par l’assemblée générale des actionnaires ne saurait remettre en question leur authenticité ; en effet suivant les statuts de la SAS CLE EN MAIN, Madame [P] en sa qualité de Présidente avait tout pouvoir pour engager la société et les statuts ne prévoient pas spécifiquement un vote de l’assemblée générale des actionnaires pour la signature de ce type de contrat.

Les deux contrats produits par Monsieur [D] sont tout à fait authentiques. Il ne peut qu’être constaté que Monsieur [D] entretenait des relations contractuelles avec la SAS CLE EN MAIN.

A titre subsidiaire, la SAS CLE EN MAIN soutient que les contrats des 20 juillet 2021 et 20 juillet 2022 sont nuls et de nul effet, Monsieur [D] ayant cumulé le statut d’associé et de salarié au sein de la société jusqu’à sa démission le 16 septembre 2022.

Il est observé que le contrat de travail dont se prévaut la défenderesse n’a toutefois pas été produit par les parties. Seule la lettre de démission de son poste de Directeur de ventes est versée aux débats par la demanderesse. L’existence de ce contrat n’est toutefois pas contestée.

Or les dirigeants personnes physiques, tout comme le président personne physique d’une SAS ont la possibilité de cumuler leur mandat social avec un contrat de travail.

Peu importe, que la date de la conclusion de ce contrat soit antérieure ou postérieure à la nomination en tant que dirigeant, le cumul reste possible.

Toutefois, les conditions générales de cumul imposées par les règles du droit du travail doivent être respectées en ce sens que le contrat de travail doit être caractérisé par le lien de subordination, la dualité des fonctions et des rémunérations, ce qui n’est pas remis en question au cas d’espèce. Enfin, Monsieur [D] n’était pas, par ailleurs, l’associé majoritaire de la SAS si bien que ce contrat de travail était possible.Il pouvait donc cumuler les deux fonctions.

Par ailleurs, la SAS CLE EN MAIN dénature les contrats de mandat qui ont été signés avec la partie demanderesse en soutenant qu’un tel contrat ne pouvait pas être signé avec un des salariés de la société, l’intitulé des ces deux contrats étant « Mandat délivré à un mandataire non salarié pour la réalisation d’opérations immobilières ». Les contrats sont en effet conclus avec un mandataire qui ne doit pas en cette qualité avoir le statut de salarié au sein de la société.

En effet, Monsieur [D] n’était pas salarié en qualité de mandataire mais en qualité de Directeur de ventes.

Dès lors, il n’existe pas de fondement juridique au fait que l’activité d’un mandataire non salarié ne puisse pas être cumulée avec celle de Directeur des ventes. Les deux fonctions sont différentes.

Le moyen de la SAS CLE EN MAIN est inopérant et doit être écarté.

A titre encore plus subsidiaire, de la SAS CLE EN MAIN conteste les factures produites par la partie demanderesse à l’appui de sa demande de paiement. Elle fait valoir que ces factures ne correspondent à aucun travail.

Les arguments développés par la SAS CLE EN MAIN n’emportent pas la conviction du tribunal quant aux dates de facturation et au montant des factures au regard des documents qui ont été produits par la demanderesse au soutien de ses prétentions qui permettent de constater qu’il a été un apporteur d’affaires en matière immobilière pour la SAS CLE EN MAIN. Les facturations sont conformes au contrat de mandat.

Toutefois, s’agissant des commissions sollicitées au titre de la vente annulée pour l’immeuble [Adresse 7], elles seront écartées pour un montant de 17.020,83 euros HT soit 20.425 euros TTC. Monsieur [D] ne peut prétendre à une commission pour une vente qui a été annulée, l’annulation n’étant par ailleurs pas contestée et étant clairement spécifiée dans les annexes produites. Enfin, c’est un motif d’exclusion de commission prévu dans le contrat de mandat qui liait les parties.

Par ailleurs, les commissions facturées en janvier 2023 seront elles aussi écartées. Les pièces produites ne permettent en effet pas de savoir si les ventes ont pu être menées à leur terme. Ces ventes représentent la somme de 30.875 euros TTC qui sera déduite.

Au total, la SAS CLE EN MAIN sera condamnée à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 53.444,45 euros TTC au titre des commissions dues outre les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022, date de la mise en demeure.

Monsieur [D] sollicite également l’octroi d’une indemnité de fin de contrat.

Aux termes de l’article L. 134-12 du Code de commerce, en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’article L. 134-13 du même code dispose que la réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1º La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2º La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

Monsieur [O] [D] souhaite imputer la responsabilité de la rupture des relations commerciales à la SAS CLE EN MAIN. Il est observé que le dernier contrat a été conclu à la date du 20 juillet 2022 pour une durée d’un an. Il ne prévoyait pas de reconduction tacite. Il devait donc arriver à échéance le 19 juillet 2023.

Il apparaît que le courrier du 19 septembre 2022 émanant du Conseil de Monsieur [D] et adressé à la SAS CLE EN MAIN précise « Mon client désirant mettre un terme à toutes relations avec votre société, je vous mets en demeure de me faire parvenir sous huit jours la somme de 73.869,45 euros TTC correspondant aux commissions d’ores et déjà dues ». Ce courrier a été envoyé en recommandé avec avis de réception et remis à son destinataire le 20 septembre 2022.

Il y a lieu d’en conclure que le contrat de mandat a bien été résilié et cela à l’initiative de la partie demanderesse elle-même.

Les courriers échangés entre les parties et produit tant par la demanderesse que la défenderesse tendent à mettre en évidence une mésentente mais aucun des documents produits ne permet d’identifier de manière objective et concrète des circonstances imputables au mandant ayant justifié la cessation des relations avec le mandant et ayant irrémédiablement compromis leurs relations commerciales.

La demande de Monsieur [O] [D] au titre de l’attribution d’une indemnité de fin de contrat sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SAS CLE EN MAIN, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la SAS CLE EN MAIN à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter ses demandes au titre des mêmes dispositions.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE la SAS CLE EN MAIN à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 53.444,45 euros (cinquante-trois mille quatre cent quarante-quatre euros et quarante-cinq centimes) TTC au titre des commissions dues outre les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 date de la mise en demeure ;

CONSTATE que la rupture du contrat de mandant du 20 juillet 2022 est à l’initiative de Monsieur [O] [D] sans justification de circonstances imputables au mandant par suite desquelles la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

Par conséquent, REJETTE la demande d’indemnité de fin de contrat formulée par Monsieur [O] [D] à l’encontre de la SAS CLE EN MAIN ;

CONDAMNE la SAS CLE EN MAIN aux dépens ;

CONDAMNE la SAS CLE EN MAIN à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS CLE EN MAIN formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

REJETTE toute autre demande ;

Le Greffier, Le Président,