Du 14 novembre 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02305 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4M6

[T] [N]

C/

S.A. VILOGIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [N]

né le 26 Novembre 1985 à [Localité 8]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Caroline CASTERA-DOST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 3]

[Localité 5]

,

Représentée par M^e Marie BORGNA (Cabinet RACINE, Avocats au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 27 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Selon contrat sous seing privé en date du 21 février 2019, la société d’HLM VILOGIA a loué à M. [T] [N] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 6].

Á la suite d’un procès-verbal de constat établi le 4 juillet 2024 par Maître [B], commissaire de justice, par acte du 13 août 2024, M. [T] [N] a fait sommation à la société VILOGIA de prendre attache avec lui et de faire réaliser les travaux de remise en état de l’appartement.

Par acte introductif d’instance en date du 27 novembre 2024, M. [T] [N] a fait assigner la société VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 7 février 2025 pour, d’une part obtenir la suspension de l’obligation au paiement des loyers en l’attente de la réalisation des travaux de remise en état sollicités par la sommation du 13 août 2024, d’autre part la faire condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel, son préjudice matériel et son préjudice moral, outre à celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Á l’audience du 7 février 2025 les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, qui le 24 mars 2025 a dressé un constat de non conciliation.

Après de nouveaux reports l’affaire a été examinée à l’audience du 12 septembre 2025.

M. [T] [N], représenté par avocat, selon ses dernières conclusions auxquelles il s’est référé à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de condamner la société VILOGIA à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral compte tenu du défaut de remise en état du logement donné à bail, et la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Il observe que si la société VILOGIA a réalisé des travaux après l’assignation, elle a refusé toute indemnisation de sorte qu’il a fini par quitter les lieux le 30 avril 2025. Il invoque les dispositions des articles 1719 du code civil , 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 et soutient que la société VILOGIA a manqué à ses obligations de lui assurer la jouissance paisible du logement donné à bail en ne procédant pas aux travaux qui lui incombaient. Il indique être fondé à obtenir une provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que le préjudice moral découlant du stress et de l’épuisement généré par les multiples démarches qu’il a dû accomplir, et du peu de reconnaissance de son bailleur.

La société VILOGIA, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de débouter M. [T] [N] de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.

Elle explique qu’après réception de la mise en demeure en demeure et à la suite d’une visite à domicile le 25 septembre 2024 elle a réalisé des travaux au domicile de M. [T] [N], qui a pourtant fait délivrer à son encontre l’assignation. Elle invoque s’agissant de la séparation des balcons les difficultés relatives à la procédure collective de l’entreprise qui ont retardé l’achèvement des travaux. Pour le surplus elle objecte le caractère infondé des plaintes et l’absence d’information sur les désordres allégués. Elle ajoute que le montant des dommages et intérêts sollicités, en sus d’être excessif, ne repose sur aucun élément objectif. Elle observe que le départ de M. [T] [N] est sans rapport avec l’état du logement, et ajoute que M. [T] [N] ne justifie d’aucune plainte relative aux troubles allégués dans son assignation avant le mois de juillet 2024 et qu’il ne démontre pas le préjudice moral allégué.

Motifs

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause, du droit applicable, et l’évidence de la solution qu’appelle la contestation soulevée.

En l’espèce, M. [T] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé, d’une part en suspension du paiement du loyer en l’attente de travaux auxquels selon lui le bailleur était tenu, d’autre part d’une provision sur des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance, matériel et moral.

Dans le dernier état de la procédure, dans la mesure où il a quitté le logement sa demande porte désormais sur une somme à titre de provision sur dommages et intérêts.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Le manquement du bailleur à ses obligations est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, à charge pour celui-ci de démontrer le manquement allégué, la réalité du préjudice invoqué et le lien de causalité entre le dommage et la faute alléguée.

Concernant les travaux dont l’exécution étaient réclamés par M. [T] [N], il convient de constater qu’antérieurement à la sommation faite à la société VILOGIA par acte du l3 août 2024 de prendre attache avec M. [T] [N] et de faire réaliser les travaux de remise en état de l’appartement et lui signifiant alors le procès-verbal de constat en date du 4 juillet 2024, M. [T] [N] ne justifie d’aucune démarche auprès du bailleur pour l’informer des désordres qui sont relevés dans le procès-verbal de constat.

A cet égard force est de constater que l’historique informatique de ses échanges avec le bailleur s’arrête au 20 mai 2021 et démontre qu’alors des réponses lui étaient apportées, même si ces écrits établissent qu’il ne les estimaient pas suffisantes ou justifiées.

En tous les cas elles ne peuvent démontrer la réalité de l’information du bailleur quant aux désordres dénoncés le 13 août 2024.

Á la suite de la sommation, la société VILOGIA justifie que par courrier du 19 septembre 2024 elle a informé M. [T] [N] des raisons qui avaient empêché la pose des claustras de séparation entre les balcons, et lui a confirmé le rendez-vous convenu le 25 septembre 2024 pour constater la réalité des autres désordres, puis avoir confié à l’entreprise DCP Urgence et Rénovation des travaux concernant la dépose de la manivelle du volet roulant pour le raccourcir et la remise en peinture du mur dans le placard sous évier, qui ne présentait qu’un taux d’humidité de 15% ce qui démontre l’absence d’infiltration à cette date.

Par ailleurs le bailleur justifie des difficultés relatives aux travaux de finition des balcons, concernant notamment la pose des claustras, en raison de la procédure collective de l’entreprise SOREFAB, d’abord en procédure de sauvegarde le 31 janvier 2024, puis en redressement judiciaire le 29 mai 2024, ce qui empêchait la société VILOGIA alors de recourir à une autre entreprise pour l’achèvement des travaux, cette société faisant ensuite l’objet d’une reprise par une autre entreprise, puis avoir confié les travaux à l’entreprise TOTA selon bon de commande du 27 novembre 2024.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les clés de la cave ont été remises à M. [T] [N] lorsque le bailleur a eu connaissance de cette difficulté.

Quant aux autres désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat concernant l’état des tapisseries, du revêtement de sol, et des prises de courant, rien ne permet d’établir leur imputabilité aux travaux réalisés pour le compte de la société VILOGIA.

Le commissaire de justice n’a procédé à aucune constatation concernant l’évacuation de l’eau au niveau du balcon, et quant à la cave n’a pas constaté de désordres empêchant son utilisation.

Il en résulte que les demandes de travaux présentées seulement par acte du 13 août 2024 n’ont pas été laissées sans suite par le bailleur, qui a procédé rapidement aux travaux pour lesquels il pouvait intervenir rapidement, et n’a laissé sans suite que les désordres pour lesquels sa responsabilité n’était pas établie avec l’évidence requise.

En outre si M. [T] [N] prétend avoir déménagé en raison de l’état du logement et de l’attitude de son bailleur, il n’a pas allégué ces motifs dans son congé du 28 mars 2025 et à juste titre la société VILOGIA observe que celui-ci réside désormais à [Localité 7], ce qui conduit à penser que son déménagement est en lien avec un changement du centre de ses intérêts personnels ou professionnels.

Enfin si M. [T] [N] justifie avoir subi une chute sévère de cheveux, l’attestation de soins fournie est insuffisante pour établir un lien de causalité direct et certain avec le litige qui l’oppose à son bailleur.

Au regard de ce qui précède les préjudices matériel et moral invoqués par M. [T] [N] ne sont pas suffisamment caractérisés.

S’agissant du préjudice de jouissance, seul celui résultant du défaut d’intimité consécutif à l’absence de claustra est établi, le bailleur, fût-il soumis aux aléas du marché de travaux, étant tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux, la circonstance que ses voisins pouvaient voir [T] [N] sur son balcon, et dans l’intimité de sa vie privée par le biais des baies de son séjour, étant de nature à constituer un trouble de jouissance.

Pour autant, M. [T] [N] ne justifie pas de la date à partir de laquelle le trouble a débuté, et ne fournit aucun élément permettant de quantifier ce trouble et de chiffrer objectivement le préjudice subi.

Dès lors il n’y a pas lieu de lui allouer une provision.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’équité conduit à laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les mêmes raisons tirées de l’équité conduisent à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

En vertu de l’article 514 du Code de Procédure Civile, la présente ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en matière de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyen des parties réservés devant le juge du fond,

DÉBOUTONS M. [T] [N] en l’ensemble de ses demandes ;

LAISSONS à chaque partie la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposées ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection