TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e BROSSOLLET MAILLARD

M^e BINET

■

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/01753

N° Portalis 352J-W-B7I-C3UZB

N° MINUTE : 4

Assignation du :

24 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEURS

Madame [X] [H] [A] [U] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [K] [M] [Z] [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Mathilde BROSSOLLET MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1124

DÉFENDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Pauline BINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0560

Décision du 05 Juin 2025

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/01753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3UZB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président

Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Anne-Cécile SOULARD, Vice-président

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 05 Juin 2025, prorogé au 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 avril 2022, une vente à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision a été régularisée entre Madame [D] [B], venant aux droits de Monsieur [R] [B] d’une part en qualité de cédant et Madame [L] [B] épouse [O], Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O], cessionnaires, d’autre part, moyennant le règlement de la somme d'1.100.000 euros financé par Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] par un emprunt.

L’immeuble objet de la licitation était composé d’un ensemble de locaux à usage professionnel composé de deux ateliers d’une superficie d’environ 545 m2 et 1000 m2, de bureaux de 170 m2 environ en demi sous-sol et 170 m2 en demi étage, deux entrepôts d’une superficie d’environ 130 m2 et 24 places de stationnement, figurant au cadastre section M n° [Cadastre 3] lieudit " [Adresse 9] " et section M N°[Cadastre 4] lieudit " [Adresse 8] ".

Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont chacun conclu un contrat de prêt avec le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (ci-après le CIC) en date du 27 avril 2022 afin de financer le rachat de parts d’un bien immobilier détenu en indivision.

Le prêt de Monsieur [K] [O] est d’un montant de 197.000 euros sur une durée de 168 mois avec un taux d’intérêt de 3,95% et un taux annuel effectif global de 4,29% l’an, remboursable mensuellement.

Le prêt de Madame [X] [O] est d’un montant de 250.000 euros sur une durée de 168 mois avec un taux d’intérêt de 3,95% et un taux annuel effectif global de 4,30% l’an, remboursable mensuellement.

Décision du 05 Juin 2025

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/01753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3UZB

Les deux contrats de prêt ont été garantis par une hypothèque consentie par Madame [V] [B] épouse [O], tiers aux contrats de prêts susmentionnés.

Divers échanges sont intervenus au mois de janvier 2023 puis au mois de juillet 2023 au cours desquels Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] ont demandé au CIC de reconnaitre la nature immobilière des contrats de prêts consentis, entrainant ainsi l’application de la règlementation afférente au contrat de prêt immobilier et par conséquent la reconnaissance du caractère usuraire du taux appliqué à leurs contrats.

Sans réponse à leur dernier courrier, Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont mis le CIC en demeure de leur adresser un tableau d’amortissement actualisé tenant compte de la déchéance des intérêts, demandant le remboursement corrélatif des intérêts perçus de manière indue et donc de faire droit à leur demande de déchéance des intérêts échus et à échoir.

Par exploit en date du 24 janvier 2024 Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ont assigné le CIC devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions successives en date du 7 janvier 2025, Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] demandent au tribunal de :

“A titre principal,

ORDONNER la déchéance totale des intérêts au titre du prêt intitulé PRET PERSONNALISE n°30066 10061 00020926803 consenti à Madame [X] [O] et du prêt PERSONNALISE n°300066 10061 00020926804 consenti à Monsieur [K] [O] ;

ORDONNER la communication par le CIC à Monsieur [K] [O], d’une part, et à Madame [X] [O], d’autre part, d’un tableau d’amortissement tenant compte de la déchéance totale des intérêts au titre des prêts qui leur ont été consentis ;

CONDAMNER le CIC au remboursement du trop-perçu au titre des intérêts versés indûment, soit la somme de 26 204,48 € pour [X] [O], et la somme de 19 155,56 € pour [K] [O] selon décompte arrêté au 24 décembre 2024 ;

CONDAMNER le CIC à rembourser à Monsieur [K] [O], d’une part, et à Madame [X] [O], d’autre part, le trop-perçu au titre des intérêts versés indûment, postérieurement au 24 décembre 2024, date d’arrêté des comptes, jusqu’à la date de production d’un tableau d’amortissement définitif tenant compte de la déchéance totale des intérêts ;

Subsidiairement,

PRONONCER la déchéance partielle des intérêts au titre du prêt intitulé PRET PERSONNALISE n°30066 10061 00020926803 consenti à Madame [X] [O] et du prêt PERSONNALISE n°300066 10061 00020926804 consenti à Monsieur [K] [O] ;

ORDONNER l’application du taux d’intérêt légal en vigueur à la date de la souscription des prêts, soit le taux légal de 0,76 % au 1er semestre 2022 ;

ORDONNER la communication par le CIC à Monsieur [K] [O], d’une part, et à Madame [X] [O], d’autre part, d’un tableau d’amortissement tenant compte de la déchéance partielle des intérêts au titre des prêts qui leur ont été consentis ;

CONDAMNER le CIC à rembourser à Monsieur [K] [O], d’une part, et à Madame [X] [O], le trop-perçu au titre des intérêts versés indûment jusqu’à la date de production d’un tableau d’amortissement définitif tenant compte de la déchéance partielle des intérêts ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le CIC de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le CIC à verser à Monsieur [K] [O] et à Madame [X] [O] la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le CIC aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BROSSOLLET MAILLARD ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] reprochent au CIC de ne pas appliquer le régime des contrats de prêts immobiliers aux contrats de prêts qu’ils ont conclus. En conséquence, ils demandent à ce que les intérêts perçus par le CIC au titre des contrats de prêts soient jugés usuraires et leur soient remboursés ainsi que la déchéance totale des intérêts. Subsidiairement, ils demandent le prononcé de la déchéance partielle des intérêts ainsi que la substitution de leurs taux d’intérêts actuels par le taux d’intérêt légal applicale au premier semestre 2022 soit 0,76%.

Par conclusions en date du 16 décembre 2024, le CIC demande au tribunal de :

“RECEVOIR le CIC en ses demandes et les déclarer recevables et bien fondées,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

DONNER ACTE au CIC que Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] ne formulent aucune demande concernant la prétendue requalification de la nature des contrats de crédit en cause,

En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] à payer au CIC la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire et que ladite exécution n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [X] [O] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites dont distraction au profit de M^e Pauline BINET pour ceux la concernant.”

Le CIC soutient que les contrats de prêts conclus avec Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] sont des prêts personnels à la consommation et ne doivent pas être requalifiés de contrats de prêts immobiliers, demandant ainsi à ce que les demandes de déchéances des intérêts soient rejetées.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2025 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

SUR CE

I. Sur la qualification des contrats de prêt

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article L. 313-1 du code de la consommation dispose que le chapitre concernant le crédit immobilier s’applique :

«  1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

— leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— les dépenses relatives à leur construction ;

b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;

2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;

3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance. "

L’article L. 313-24 du code de la consommation relatif à la formation du crédit immobilier prévoit que « pour les prêts mentionnés à l’article L. 313-1, le prêteur formule une offre fournie gratuitement sur support papier ou sur un autre support durable à l’emprunteur ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Au cas présent, les contrats de prêts conclus entre le CIC et d’une part Madame [X] [O] et d’autre part Monsieur [K] [O] ont tous deux été précédés d’une offre intitulée « OFFRE DE CREDIT GARANTI PAR UNE HYPOTHEQUE SUR IMMEUBLE D’HABITATION (article L313-1 et suivants du Code de la consommation). »

Les contrats contiennent chacun la mention de l’offre de crédit formulée conformément à l’article L. 313-24 du code de la consommation.

D’après L.313-1 2°, les prêts consentis à un consommateur et garantis par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation sont des contrats de prêt immobilier. Il n’y a pas de condition liée à la propriété du bien qui fait l’objet de l’hypothèque.

Les prêts consentis à Madame [X] [O] et à Monsieur [K] [O] sont donc soumis, en application de l’article L313-1 alinéa 2 du code de la consommation et de la commune intention des parties, au dispositif des crédits immobiliers.

II. Sur le TAEG

Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] prétendent que le calcul des TAEG effectué par le CIC dans les tableaux d’amortissement serait erroné. Ils affirment qu’il y aurait une erreur de calcul des TAEG et produisent à l’appui de leur demande, un fichier de calcul.

L’article L.314-6 du code de la consommation sur le taux d’usure dispose que « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d’opérations pour les prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts ».

Aux termes de l’article L.341-48 du code de la consommation, lorsqu’un prêt conventionnel est usuraire, les perceptions excessives au regard des articles L. 314-1 à L. 314-9 sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.

En l’espèce, les taux applicables aux contrats de prêts sont les suivants :

— Pour le prêt consenti à Madame [X] [O], d’une durée 168 mois, le TAEG est de 4,30%, et

— Pour le prêt consenti à Monsieur [K] [O] d’une durée 168 mois le TAEG est de 4,29 %.

Pour les contrats de 10 ans à 20 ans, à l’époque des faits, le taux moyen pour les crédits immobiliers était de 1,80 % et le taux d’usure était de 2,40%.

La sanction d’un taux usuraire n’est pas la déchéance du droit aux intérêts mais l’imputation des perceptions excessives sur les intérêts normaux, conformément à l’article L.341-48 du code de la consommation.

Par conséquent, le CIC sera condamné à produire, pour chaque prêt, un nouveau tableau d’amortissement au taux de 1,80% en imputant les intérêts déjà versés selon le taux usuraire sur les intérêts au taux de 1,80% déjà échus et subsidiairement sur le capital de la créance.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant à l’instance, le CIC sera condamné aux dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Le CIC, qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Madame [X] [O] et à Monsieur [K] [O] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

DIT que le prêt consenti par le CIC à Madame [X] [O] au taux de 4,30% et le prêt consenti à Monsieur [K] [O] au taux de 4,29% constituent des prêts usuraires ;

CONDAMNE le CIC à produire, pour chaque prêt, un nouveau tableau d’amortissement au taux de 1,80% en imputant les intérêts déjà versés selon le taux usuraire sur les intérêts au taux de 1,80% déjà échus et subsidiairement sur le capital de la créance ;

CONDAMNE le CIC aux dépens ;

CONDAMNE le CIC à payer à Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [O] et Monsieur [K] [O] du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 12 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT