Minute n°

N° RG 24/00344 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IF2B

JUGEMENT DU 9 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [D] [G] muni d’un mandat écrit

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Severine CUNGS, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Thérèse OBER

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Thérèse OBER, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00344 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IF2B

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [E] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat en date du 22 mai 2017.

Se prévalant de manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait assigner M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024 signifié à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT demande :

de constater et à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [E] [R] et de tout occupant de son chef du logement, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,de condamner M. [E] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,de condamner M. [E] [R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de cesser les troubles, de l’assignation ainsi que de la notification.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT fait valoir en substance, sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, que M. [E] [R] est responsable de nombreux troubles du voisinage graves et réguliers, une de ses voisines ayant déposé plusieurs plaintes et celui-ci causant des nuisances au niveau de l’hygiène des parties communes.

M. [E] [R] demande :

de débouter l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT de l’ensemble de ses demandes,de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à lui payer la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à lui payer la somme de 500 euros pour procédure abusive,de statuer ce que de droit sur les dépens et le dispenser du remboursement de l’aide juridictionnelle au Trésor Public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 123 du décret du 19 décembre 1991 relatifs à l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [R] fait valoir en substance que l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT ne rapporte pas la preuve des troubles qu’elle lui impute, indiquant que la première plainte avait été classée sans suite et que la seconde avait conduit à une médiation pénale sans résultat, aucune plainte n’ayant donné lieu à des poursuites. Il ajoute faire l’objet d’un harcèlement de la part de sa voisine et reproche à son bailleur ne pas assurer sa jouissance paisible des lieux loués, restant inactif face aux agissements de sa voisine à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 4g de la loi du 6 juillet 1989 autorise la stipulation d’une clause résolutoire pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 mai 2017 prévoit une telle clause résolutoire.

En revanche, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT ne produit aucune décision de justice passée en force de chose jugée établissant des troubles du voisinage imputables à M. [E] [R].

En conséquence, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT sera débouté de cette demande.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation incombe tant au preneur qu’aux occupants de son chef.

Par ailleurs, il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT produit aux débats, afin de rapporter la preuve des manquements de M. [E] [R] à son obligation de jouissance paisible, trois plaintes déposées respectivement le 28 juillet 2023, le 26 septembre 2023 et le 15 mai 2024 par Mme [P] [H] rapportant des insultes, des menaces ainsi qu’un comportement indécent de M. [E] [R] à son encontre au sein de l’immeuble où se situe le logement. Toutefois, le locataire produit, pour la première plainte, un avis de classement sans suite, et pour la seconde un procès-verbal d’entretien devant le délégué du procureur de la République dans le cadre d’une médiation pénale duquel il ressort que les responsabilités de chacun des protagonistes n’ont pas pu être établies. Les suites données à la dernière plainte ne sont pas connues. Parallèlement, M. [E] [R] a lui aussi déposé une plainte à l’encontre de Mme [P] [H], et nie l’ensemble des faits qu’elle dénonce à son encontre.

Il résulte de ces éléments qu’un conflit existe entre M. [E] [R] et sa voisine, Mme [P] [H], sans que les seuls éléments produits aux débats ne permettent d’établir la réalité des manquements imputés au locataire dont se prévaut l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT.

Pour le surplus, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un courrier qu’elle a adressé à M. [E] [R] le 21 février 2024 dans lequel il lui est demandé de cesser de cracher dans les parties communes, faisant référence à des photographies qui ne sont pas produites aux débats. Cette pièce, émanant du demandeur, ne saurait à elle seule rapporter la preuve des faits qui y sont rapportés, le simple courriel faisant état de faits similaires et constituant la pièce n°7 ne permettant de connaître ni l’identité, ni la qualité de son rédacteur. Enfin, la fiche de signalement du 3 janvier 2024 rapportant que M. [E] [R] donne de la nourriture aux pigeons n’établit aucunement des nuisances qui lui seraient imputables.

En conséquence, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [E] [R] se prévaut des agissements de Mme [P] [H] à son encontre et d’une inaction de leur bailleur commun pour faire cesser ces agissements. Toutefois, il ne produit aucun élément de nature à établir la réalité des faits qu’il allègue.

En conséquence, M. [E] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner à lieu à condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. [E] [R] ne produit aucun élément susceptible d’établir une faute de l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT dans l’exercice de son droit d’agir en justice, ou un abus de ce droit.

En conséquence, M. [E] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

Déboute M. [E] [R] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,