TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 7]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00021 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV7G

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 29 Juillet 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE – HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[W] [J], [S] [E] [J]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT NEUF JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE – HABITAT

S.A. d’ H.L.M. à Conseil d’Administration au capital de 77 156 481,60€, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 654 520 164, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e PROMPSAUD, domicilié en cette qualité audit siège.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [W] [J]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4],

comparant en personne

Mme [S] [E] [J]

née le 09 août 1995 en ROUMANIE

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2020, la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE France aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Mme [S] [E] [J] et M. [W] [J] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 443,04 € outre 231 € de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2020, elle leur a donné en location un garage situé [Adresse 6] [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 41,12 € outre 3,12 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Mme [S] [E] [J] et M. [W] [J], le 28 mars 2024, un commandement de payer les loyers visant les clauses résolutoires des deux contrats pour la somme en principal de 2 293,04€.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, signifié à l’étude, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a assigné M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de les voir :

— Condamner solidairement à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et frais la somme de 4 312,42 € ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux passés entre les parties

et à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation des baux pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil ;

— Condamner à lui payer à compter de la résiliation des baux précités une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Prononcer leur expulsion, celle de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires ;

— Condamner au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner aux dépens de l’instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et sollicite l’autorisation de communiquer un décompte actualisé en cours de délibéré. Elle s’en rapporte sur l’octroi d’éventuels délais de paiement.

M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] comparaissent. Ils reconnaissent la dette, indiquent régler 130 € par mois en plus du montant du loyer et des charges afin de solder la dette locative. Ils sollicitent le maintien de ce plan et souhaitent se maintenir dans le logement.

Il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

En cours de délibéré, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait parvenir au tribunal par une note autorisée par le juge, un décompte actualisé au 2 juin 2025, faisant apparaitre un solde de 4 724,87 € à la date de l’audience, échéance d’avril 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les deux contrats de bail des 2 juin 2020 et 21 octobre 2020 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 2 293,04 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les deux contrats de bail se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] restaient lui devoir la somme de 4 724,87 € à la date de l’audience, échéance d’avril 2025 incluse.

M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité entre les cotitulaires du bail.

M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4 724,87 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT que M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] versent depuis l’échéance de février 2025 une somme de 889,20 € par mois, ce qui correspond à un supplément de 130 € par rapport au montant du loyer et des provisions sur charges.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies.

De surcroit, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets des clauses résolutoires seront par ailleurs suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera que les clauses résolutoires des baux retrouvent leur effet et la condamnation de M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation des contrats de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 juin 2020 entre la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE France aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part et M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] d’autre part concernant l’appartement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 21 octobre 2020 entre les mêmes parties concernant le garage situé à la même adresse sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4 724,87 € (décompte arrêté au jour de l’audience, incluant l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

AUTORISE M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] soient condamnés à verser à la [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [W] [J] et Mme [S] [E] [J] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN