RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00442 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWS7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 14 AVRIL 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [V] [W] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6] ([Localité 8])

représenté par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [P] [U] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 6] ([Localité 8])

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er juin 2013, Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a loué à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J], une maison située [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 550 euros outre les charges récupérables.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2021, Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a donné congé pour vendre à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à effet au 31 mai 2022.

Par acte en date du 25 juillet 2023, un compromis de vente était signé entre Madame [L] [V] [W] épouse [Z] et Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] sous conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt dans un délai de cinq mois.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 9 février 2024, Maître [M] [R], Notaire, informait Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] de la caducité du compromis de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] aux fins de :

A titre principal :

— constater la validité du congé pour vente délivré par Madame [L] [V] [W] épouse [Z]

— constater l’effectivité du congé à compter du 31 mai 2022 et déclarer les époux [J] devenus occupants sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 3].

— condamner les époux [J] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2022 dont somme totale à parfaire en considérant la somme mensuelle de 1.100 euros au titre de la clause pénale

— ordonner l’expulsion des époux [J] dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en toute garantie de toutes sommes qui pourront être dues

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires et ordonner leur expulsion et fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.100 euros et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros restera acquis à la bailleresse en application de la clause pénale stipulée au bail

En tout état de cause :

— ordonner la transmission de la présente décision au Préfet de la Réunion en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à payer à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] la somme de 1.000 euros par mois à compter du 1er juin 2022 et ce jusqu’à parfait délaissement des lieux en indemnisation de son préjudice d’immobilisation

— condamner Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à payer à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] la somme de 5.000 euros en indemnisation de son préjudice moral

— prononcer la capitalisation des intérêts échus

— condamner Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse LABACHEà payer à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 10 février 2025. Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs qui s’en rapportent à leurs conclusions et pièces.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises à l’audience du 10 février 2025, Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a maintenu l’intégralité de ses demandes.

En défense, aux termes de leurs conclusions récapitulatives et responsives remises au tribunal le 10 février 2025, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] demandent au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [L] [V] [W] épouse [Z] de l’intégralité de ses demandes. Ils demandent de la condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à produire les quittances des loyers des années 2023, 2024 et des mois de janvier et février 2025 et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à l’audience du 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Au soutien de sa demande, Madame [L] [V] [W] épouse [Z] expose que son congé pour vendre est parfaitement valide en ce qu’il respecte les dispositions légales. La proposition d’acquisition des époux [J] à un prix inférieur au prix proposé a été formalisée en dehors du délai légal de deux mois expirant fin janvier 2022 et caractérise le refus de la proposition de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] . Le fait pour Madame [L] [V] épouse [Z] d’avoir signé un compromis de vente devenu caduc en l’absence de réalisation des conditions suspensives ne saurait remettre en cause la validité du congé. Aucun élément du dossier ne caractérise la volonté de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] de renoncer à se prévaloir du congé pour vendre.

En défense, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] soutiennent que Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a renoncé à se prévaloir du congé délivré le 19 novembre 2021 dans la mesure où elle n’a pas mis en oeuvre la procédure d’expulsion à leur encontre. Les parties n’ont pas cessé d’échanger pour trouver un accord sur le prix de vente. Il se déduit ainsi de la chronologie des faits et des circonstances de l’espèce la renonciation claire et non équivoque de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] de renoncer à se prévaloir du congé pour vente. Les actes dont Madame [L] [V] [W] épouse [Z] se prévaut pour démontrer son intention de poursuivre l’expulsion de ses locataires sont insuffisants pour caractériser son intention puisqu’ils sont postérieurs à la signature du compromis de vente.

Le congé aux fins de vente délivré par Madame [L] [V] [W] épouse [Z]

aux époux [J] par acte d’huissier en date du 19 novembre 2021 répond aux exigences légales de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Le point litigieux est la renonciation ou non de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] à se prévaloir de ce congé.

La renonciation à un droit ne se présume pas. Elle peut être expresse ou tacite mais doit dans ce cas résulter d’une manifestation de volonté non équivoque. La renonciation peut être admise sous réserve pour les juges de relever des faits positifs caractérisant la volonté non équivoque de renoncer.

En application de l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 “ Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. (…)”

En l’espèce, l’offre de vente a été faite au prix de 200.000 euros le 19 novembre 2021. Il est constant que Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] n’ont pas répondu à l’offre de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] dans le délai de deux mois, cette offre étant valable jusqu’au 19 janvier 2022.

Ce n’est que par courrier officiel de leur conseil en date du 10 mai 2022, soit quasiment à l’expiration du délai de préavis, que les époux [J] ont formalisé une offre d’achat au prix de 130.000 euros.

Aucune vente n’ayant été réalisée dans les délais impartis par les dispositions de l’article 15.II précité, Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] ont été déchus de plein droit de tout titre d’occupation.

Ainsi, depuis le 1er juin 2022, les époux [J] sont occupants sans droit ni titre du logement appartenant à Madame [L] [V] [W] épouse [Z].

Si Madame [L] [V] [W] épouse [Z] a accepté de poursuivre les négociations avec les époux [J] et de signer un compromis de vente le 25 juillet 2023, cela démontre sa volonté de vendre son logement mais non sa volonté de renoncer à se prévaloir de son congé pour vendre.

Le compromis de vente a été signé sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire dans un délai de cinq mois soit jusqu’au 25 décembre 2023.

Compte tenu de l’absence de réalisation de ces conditions suspensives, Maître [R], notaire chargé de la vente, n’a pu que constater la caducité du compromis de vente.

Il ne ressort du dossier aucun élément de fait démontrant que Madame [L] [V] [W] épouse [Z] aurait eu la volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de la validité du congé pour vendre. Elle n’a d’ailleurs délivré aucune quittance aux époux [J] ce qui vient conforter le fait qu’elle les considérait comme occupants sans droit ni titre.

Les époux [J] étaient d’ailleurs parfaitement informés de la précarité de leur situation ainsi que cela résulte :

— du courrier adressé à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] le 14 novembre 2023 dans lequel ils lui indiquent être “très inquiets de notre devenir sans logement”sollicitant un délai complémentaire pour finaliser l’acte de vente.

— du mail adressé à la BRED le 22 décembre 2023 dans lequel Monsieur [J] écrit “Mon dossier de financement a énormément pris du retard et ceci contre ma volonté mais par votre collègue. De ce fait, le compromis prend fin le 25 décembre et le propriétaire du bien dans lequel je vis ne souhaite pas proroger le délai et souhaite à tout prix vendre ce bien. Ce qui m’amènerait ma famille et moi à quitter le logement.(…)”.

En conséquence, en l’absence de renonciation claire de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] à son congé pour vendre, il convient de constater que ce congé est valide et que Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022.

Etant occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022, les époux [J] ne peuvent prétendre obtenir des quittances de loyer à compter de cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [V] [W] épouse [Z] s’estime bien fondée à revendiquer l’application des dispositions de l’article 13 du contrat de bail prévoyant une clause pénale correspondant à une indemnité d’occupation égale au double du loyer et des charges contractuels. Elle estime que son montant n’est pas susceptible de modération par le juge dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil. Elle estime subsidiairement que cette clause prévoyant un loyer de 1.100 euros ne présente pas un caractère manifestement excessif compte tenu des caractéristiques du bien.

En défense, les époux [J] soutiennent que cette clause doit être réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et cela, même si le bail a été signé antérieurement à la loi Alur dans la mesure où les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent. Ils rappellent que les juges ont le pouvoir, même d’office, de modérer la clause pénale.

Aux termes de l’article 13 du contrat de bail du 1er juin 2013 intitulé “clause pénale”, il était prévu qu'”en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.”

Contrairement à ce que soutient Madame [L] [V] [W] épouse [Z], il est de jurisprudence établie que l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil.

Toutefois, l’ article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Cette clause est applicable aux baux renouvelés ce qui est précisément le cas du bail en date du 1er juin 2013 signé par les époux [J].

En conséquence, cette clause invoquée par Madame [L] [V] [W] épouse [Z] étant réputée non écrite, il n’y a pas lieu de l’appliquer.

La demande à ce titre de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] sera rejetée et l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges courants, révisable, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation et du préjudice moral

Madame [L] [V] [W] épouse [Z] estime que les époux [J] font preuve de résistance abusive à la reprise du bien l’empêchant de concrétiser son projet de vente ce qui justifie sa demande d’indemnisation de ses préjudices.

Les époux [J] s’y opposent rappelant que les parties n’ont cessé de négocier depuis la fin du préavis.

Il ne saurait être reproché aux époux [J] de n’avoir pu obtenir leur prêt immobilier ce qui a eu pour conséquence la caducité de la promesse de vente. Madame [L] [V] [W] épouse [Z] savait parfaitement que cette promesse de vente était faite sous condition suspensive et elle a accepté ces conditions en toute connaissance de cause.

Il convient en conséquence de la débouter de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts en l’absence de démonstration d’une faute des époux [J].

Sur les demandes accessoires

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le présent jugement sera transmis par le greffe au Préfet du département conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens seront à la charge de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J], partie succombante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [V] [W] épouse [Z] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente en date du 19 novembre 2021 à effet au 31 mai 2022.

DIT que Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022.

ORDONNE à Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [L] [V] [W] épouse [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à verser à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 1er juin 2022, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de validité du congé, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Monsieur [H] [J] et Madame [P] [U] épouse [J] à payer à Madame [L] [V] [W] épouse [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que le présent jugement sera transmis par le soins du greffe au Préfet du département conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE