TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00620 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJ4N

DEMANDERESSE

Madame [W], [L] [P] divorcée [S] venant aux droits de Mr [J] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence SERPEGINI substituant CO/FLUENCES avocats, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 Février 2025

Jugement prononcé le 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [S] a donné à bail à Mme [N] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] par contrat du 1er décembre 2013, pour un loyer mensuel initial hors charge de 460 euros. Mme [W] [P] est ensuite devenue propriétaire du bien immobilier.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juillet 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 24 septembre 2024 délivré en étude pour :

— voir prononcer la résiliation du bail,

— être autoriser à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de Mme [N] [U] au paiement :

* de la somme de 3 130 euros arrêtée au 17 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 9 janvier 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 février 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [W] [P] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5010 euros au 13 janvier 2025, hors frais de procédure.

Mme [N] [U] a comparu et n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué n’avoir fait qu’un versement partiel la veille de l’audience. Elle ne présente aucune demande.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [N] [U].

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 IV de cette loi prévoit que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit aux débats montre que Mme [N] [U] a manqué à son obligation principale de régler le loyer et les charges à compter du mois de décembre 2023 et n’a pas repris le paiement du loyer en dépit d’un commandement de payer signifié le 15 juillet 2024 et de l’introduction de la présente instance. L’arriéré locatif s’élève à 5010 euros au 13 janvier 2025.

Ce manquement à l’obligation principale de payer les loyers qui incombe à la locataire en vertu du contrat de bail constitue un manquement suffisamment grave, au vu de sa durée et du montant de l’arriéré locatif, pour justifier la résiliation du contrat.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Aussi, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [W] [P] produit un décompte démontrant que Mme [N] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5010 euros au 13 janvier 2025.

Mme [N] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [N] [U] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5010 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [W] [P].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [U], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [N] [U] à payer à Mme [W] [P] la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Prononce la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2013 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Adresse 6] ([Adresse 5]),

— Ordonne en conséquence à Mme [N] [U] de libérer le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour Mme [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne Mme [N] [U] à payer à Mme [W] [P] la somme de 5010 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 1720 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne Mme [N] [U] à verser à Mme [W] [P] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [N] [U] à verser à Mme [W] [P] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [N] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,