TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE THANN

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

N° RG 24/00037 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUJZ

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 FÉVRIER 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 à 14h00

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [H]

né le 08 février 1966 à [Localité 8] (VOSGES)

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [O]

né le 21 mai 1957 à [Localité 7] (HAUT RHIN)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann MOTTURA, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance n°21-23-000569 du 21 décembre 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de THANN a enjoint à Monsieur [C] [O] de payer à Monsieur [X] [H] la somme de 540€ en principal au titre de la restitution du dépôt de garantie augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, 180,81€ au titre de l’état des lieux, 73,09€ au titre d’une sommation interpellative, 25,54€ au titre de la requête en injonction de payer, 113€ à déduire, outre les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [C] [O] le 16 janvier 2024 par acte remis par dépôt à l’étude.

Par acte déposé au greffe le 02 février 2024, Monsieur [C] [O] a formé opposition.

A la dernière audience qui s’est tenue le 13 janvier 2025, Monsieur [X] [H] a repris ses écritures du 08 mars 2024 demandant à la juridiction, de :

condamner Monsieur [C] [O] à lui restituer la somme de 540€ au titre du dépôt de garantie, 295€ au titre de charges indûment perçues (entretien et électricité des communs) ;lui enjoindre de produire un décompte détaillé des charges avec copie des factures ;le condamner à lui payer la somme de 144,50€ au titre de la perte de salaire et du carburant le 18 mars 2024, ainsi que la somme de 150€ au titre du carburant pour les allers et retours pour effectuer l’état des lieux ;dire qu’il ne peut se substituer aux assurances et à leurs décisions en se faisant justice soi-même et en conservant le dépôt de garantie ;le condamner à une astreinte de 50€ par jour de retard en cas de retard de paiement des sommes fixées par le jugement ;le débouter de toutes ses demandes ;condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, il expose avoir pris à un bail par contrat du 08 mars 2022 un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; que Monsieur [H] a demandé à une entreprise de réparer une fuite sans gravité sous l’évier consistant en un changement d’un joint ; que Monsieur [O] a soutenu que cette intervention avait engendré un coût important et que cette fuite nécessitait de procéder au changement du meuble.

Il soutient avoir constaté dès son entrée dans les lieux que les murs et sol situés derrière cet évier étaient moisis, estimant que cela était lié à une différence de niveau entre la cuisine et la cour et à un écoulement des eaux de pluies au niveau des fondations, source d’humidité ; que Monsieur [O] lui a demandé de faire intervenir son assurance et qu’il s’est exécuté craignant ne pas être remboursé de son dépôt de garantie ; que son assurance a refusé de prendre en charge ce dégât et qu’il appartenait à son bailleur de prendre contact avec son propre assureur, ce qu’il a refusé préférant conserver le dépôt de garantie.

Il a indiqué avoir fait l’objet d’une mutation professionnelle justifiant un préavis réduit à un mois, ce dont il a informé son bailleur par LRAR ; qu’il n’a jamais obtenu les documents réclamés concernant les charges et conteste la facturation de l’eau, la facturation de l’électricité des communs outre de leur nettoyage.

Il estime son ancien bailleur de mauvaise foi, le contraignant à effectuer des déplacements inutiles et de recourir à un commissaire de justice pour faire l’état des lieux, estimant que l’appartement avait été restitué en parfait état de propreté et repeint.

A la barre, il a soutenu avoir transmis un PV d’installation à l’appui de son courrier de résiliation et que le dégât des eaux portait sur quelques gouttes pendant une heure.

De son côté, Monsieur [C] [O], représentée par son Conseil, a repris ses écritures du 26 juin 2024, demandant de :

condamner Monsieur [H] à lui verser la somme de 1.000€ au titre des impayés de loyers ainsi que la somme de 2.500€ de dommages et intérêts pour les dégradations causées au logement consécutivement à un dégât des eaux imputable au locataire déduction faite du dépôt de garantie de 540€ ;dire et juger que le coût du PV d’état des lieux de sortie dressé par Maître [U] de 180,81€ doit être partagé par moitié ;débouter Monsieur [H] de toutes autres demandes ; condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et l’intégralité des frais et dépens.

Au visa de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, il fait valoir que le locataire n’a pas produit un justificatif lui permettant de bénéficier d’un préavis réduit de sorte qu’un délai de trois mois trouve à s’appliquer et le paiement de loyers afférents.

Il soutient avoir produit un décompte de charges ; qu’il lui a restitué la somme de 113,40€ ; que la consommation d’eau est liée à la fuite.

Enfin au visa des articles 1728 et 1732 du Code civil, il l’estime responsable du dégât des eaux en ayant incorrectement posé un branchement justifiant une indemnisation.

Quant aux surplus de ses demandes, il considère qu’elles ne sont nullement justifiées à l’appui de documents probants voire relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile, estimant qu’il doit en être débouté.

A la barre par la voix de son Conseil, il a précisé que le justificatif n’était pas joint au courrier.

Ainsi, les parties ayant été présente ou régulièrement représentée et en considération de la nature et du montant de l’affaire, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire rendu en dernier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

Aux termes de l’article 1416 du Code de Procédure Civile, l’opposition doit être formée dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer.

Toutefois, si cette signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance n°21-23-000569 du 21 décembre 2023 a été signifiée à Monsieur [C] [O] le 16 janvier 2024 par acte remis par dépôt à l’étude.

Compte tenu d’une opposition formée le 02 février 2024, il y a, dès lors, lieu de déclarer régulière et recevable l’opposition formée par Monsieur [C] [O].

Il en résulte qu’il doit être à nouveau statué ainsi qu’il suit.

Sur le bien-fondé de la demande :

Monsieur [X] [H] sollicite la condamnation de Monsieur [C] [O] à lui payer les sommes, restant dues en exécution du contrat de bail ayant lié les parties et notamment la restitution du dépôt de garantie et le remboursement de charges injustifiées.

Il est établi que, selon contrat de bail en date du 08 mars 2022 à effet du 1er avril 2022, Monsieur [X] [H] a pris à bail auprès de Monsieur [C] [O] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer de 500€, outre 50€ de provisions sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie du montant du loyer.

Sur les loyers impayés et charges réclamées

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, lorsque le préavis émane du locataire, il est de trois mois réduit à un mois dans certaines hypothèses et notamment dans celle d’une mutation sous réserve de préciser le motif dans la lettre de congés et de produire un justificatif à l’appui.

Monsieur [X] [H] fait valoir un courrier de préavis en date du 22 mai 2023 en recommandé avec accusé de réception sans que ce dernier ne se réfère à une pièce jointe et sans rapporter la preuve d’avoir joint un document attestant de sa mutation.

Ce courrier de résiliation a pu être récupéré par le bailleur à compter du 27 mai 2023.

Par ailleurs, un état des lieux de sortie a été dressé le 28 juin 2023 par Maître [U], Commissaire de Justice à [Localité 7].

En tout état de cause, Monsieur [X] [H] ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la partie demanderesse ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation de paiement des loyers jusqu’au terme du contrat soit fin août 2023, la remise des clefs ne valant pas acceptation d’une réduction du délai de préavis, étant observé que le logement ne s’est pas trouvé occupé avant la fin de ce délai par un autre locataire.

Le bailleur est donc bien fondé à réclamer 500+((500 :31)X27) 435,48= 935,48€ au titre des loyers impayés.

Par ailleurs, selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, étant précisé que les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Monsieur [C] [O] réclame une somme de 25€ par mois au titre de l’électricité et l’entretien des communs.

Force est de constater qu’il ne produit aucun document justificatif à l’appui.

Monsieur [X] [H] est donc bien fondé à réclamer la restitution de 25X15 mois = 375€ au titre des provisions sur charges non justifiées.

Quant à la somme réclamée au titre de la consommation d’eau, si cette dernière peut apparaître excessive, il ressort que lors de l’entrée dans les lieux, le compteur affichait 2.475m3 et à la sortie 2.595m3.

Il résulte des débats qu’existe un litige portant sur l’origine « d’un dégât des eaux ».

Il sera relevé qu’aucun élément ne permet au Tribunal de comprendre les motifs pour lesquels ce dégât n’a pas été pris en charge par l’assureur du locataire ni que celui-ci est imputable à une cause autre que celle du joint sous l’évier qu’il appartenait au locataire de changer ou d’en assurer une mise en place idoine et ainsi de nature à expliquer une surconsommation ponctuelle.

Dès lors, le bailleur est bien fondé à facturer la somme de 5,61X60 m3 sur quinze mois soit 336,60€ dont il convient de déduire la somme de 225€ versée à titre de provisions.

Sur les dégradations locatives

Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

De même et en vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de répondre des dégradations dans les locaux loués qui surviennent pendant la durée de la location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des éléments d’équipement mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si ces réparations sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Toutefois, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire la réfection totale des lieux ou une remise à l’état neuf.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée qui fait mention d’un appartement confié dans un état correct, exception faite notamment de tâches et trous sur les murs de la chambre côté rue outre des prises de câbles électriques dénudés, le robinet de la salle de bain cassé, un joint de baignoire HS, un bouchon non adapté, une plaque de cuisson dans la cuisine rouillée, des tâches sur les murs, trois dalles qui se soulèvent, des traces au plafond, un trou au sol côté évier, des traces d’eau sur les portes de l’évier à l’intérieur, des tâches sur les murs côté cour, des travaux d’aération non terminés et que suivant l’état des lieux de sortie dressé le 28 juin 2023, le logement a été restitué dans un état parfaitement propre, avec des traces d’humidité dans les toilettes, des traces d’humidité sous l’évier et sur le mur situé à l’arrière, un plafond de la cuisine abîmé.

Il n’en résulte nullement que le meuble de l’évier est totalement détérioré ni que le sol comporte des traces d’un dégât des eaux d’ampleur mais uniquement que le mur situé à son arrière présente des traces d’humidité dont l’origine peut être partiellement attribuée au joint incorrectement posé.

Force est déploré qu’aucun devis ni facture n’ont été produits à l’appui, une somme de 2.500€ ayant été retenue forfaitairement sans explications.

Il sera retenu une somme de 100€ en réparation du préjudice subi.

En conséquence, il convient de fixer la somme restant due en exécution du contrat ayant lié les parties à un montant de 935,48€ au titre des loyers impayés – 375€ de provisions sur charges non justifiées + 366,60€ au titre de l’eau – 225€ de provisions versées au titre de l’eau + 100€ au titre des dégradations locatives – 540€ au titre du dépôt de garantie à déduire = 262,08€.

En conséquence, Monsieur [X] [H] doit être condamné à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 262,08€ au titre des sommes restant dues en exécution du contrat ayant lié les parties, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la prise en charge pour moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice :

En vertu des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi par les parties, contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie de la plus diligente, par un huissier-commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Monsieur [X] [H] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme réglée pour l’établissement d’un procès-verbal de sortie des lieux par un Commissaire de Justice soit 180,81€ laquelle n’est pas contestée à hauteur de la moitié.

Ainsi, Monsieur [C] [O] doit être condamné à lui payer cette somme de 90,40€.

Sur les autres demandes :

Monsieur [X] [H] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 144,50€ au titre de la perte de salaire et du carburant le 18 mars 2024, ainsi que la somme de 150€ au titre du carburant pour les allers et retours réalisée afin d’effectuer l’état des lieux.

Il n’apporte aucun élément justifiant tant la perte de salaire que les frais engendrés par les déplacements et notamment la nécessité de faire de nombreux trajets de sorte que l’intégralité du surplus de ses demandes sera rejetée, étant observé que les autres demandes sont sans objet (astreinte, production de pièces).

Sur les accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [C] [O] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure en ce compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de sorte que les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire rendu en dernier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer n°21-23-000569 du 21 décembre 2023 formée par Monsieur [C] [O] ;

STATUE à nouveau ainsi qu’il suit :

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 262,08€ (deux cent soixante-deux euros et huit cts) au titre des sommes restant dues en exécution du contrat ayant lié les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer Monsieur [X] [H] la somme de 90,40€ (quatre-vingt-dix euros et quarante cts) au titre de la prise en charge de la moitié des frais d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 28 juin 2023, par Maître [B] [U], Commissaire de Justice à [Localité 7] ;

REJETTE tout autre demande ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens de la procédure en ce compris ceux de la procédure d’injonction de payer ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge