TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 21/00294 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VAGK

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 8],

prise en la personne de son co-gérant M. [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno HOUSSIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE GRANDE RUE,

prise en la personne de M. [M] [U], es qualité de gérant

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2023 ;

A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 septembre 2024, prorogé au 12 novembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 25 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [X] et M. [M] [U] sont associés à parts égales au sein de la S.C.I. [Adresse 4]. Ils sont également associés inégalitaires de la SELARL Pharmacie Grande Rue et de la SELARL Pharmacie du Vieil Abreuvoir, M. [U] disposant de 51 % des parts de la SELARL [Adresse 6] et M. [X] de 51 % des parts de la SELARL Pharmacie du Vieil Abreuvoir.

Par acte sous seing privé du 15 mars 2010, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à la SELARL Pharmacie Grande Rue un local à usage commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 2 500 euros HT, payable d’avance le premier de chaque mois et soumis à une indexation annuelle.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 15 mars 2010.

Par acte du 27 février 2018, la S.C.I. [Adresse 4] a fait délivrer à la SELARL Pharmacie Grande Rue commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8 338, 88 euros correspondant au dépôt de garantie. L’impayé a été régularisé.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2020, la SCI [Adresse 4] a fait délivrer à la SELARL Pharmacie Grande Rue un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total en principal de 20 792,96 euros correspondant à l’indexation du loyer et sollicitant le réajustement du dépôt de garantie.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative a été délivré le même jour.

Une saisie-conservatoire a été effectuée le 30 novembre 2020 sur le compte bancaire de la SELARL [Adresse 6] ouvert auprès du Crédit du Nord et lui a été dénoncée le 8 décembre 2020. Par ordonnance du 31 janvier 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la mainlevée de la saisie.

Par exploit d’huissier délivré le 30 décembre 2020, la SCI [Adresse 4] a assigné la SELARL Pharmacie Grande Rue devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial qui lie les parties par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à la date du 18 décembre 2020 et condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif, outre une indemnité.

Par ordonnance d’incident du 30 septembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces de la SCI [Adresse 4].

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 janvier 2023, la requérante demande à la juridiction de :

—  Dire et juger que le contrat de bail commercial du 1er novembre 2020 produit le 24 février 2022 est entaché de fraude ;

—  Dire et juger qu’en conséquence, ce contrat est nul et de nul effet ;

Par suite,

—  Constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis au 18 décembre 2020 du fait de l’absence de paiement suite au commandement de payer dans le délai d’un mois à compter du 17 novembre 2020 ;

—  Prononcer l’expulsion de la SELARL Pharmacie Grande Rue et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

A titre subsidiaire,

—  Juger que l’exécution du bail commercial par le preneur est fautive ;

—  Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail.

Dans tous les cas,

—  Condamner la SELARL [Adresse 6] à lui payer la somme de 21 036 euros visée dans le commandement de payer avec intérêts de retard au taux légal jusqu’à parfait règlement et le coût du commandement par huissier et les frais de la mesure de saisie conservatoire ainsi qu’il est prévu à l’article 20 du bail ;

—  La condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer dont était redevable le locataire augmenté d’un quart, charges en sus ;

—  La condamner à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail commercial ;

—  La condamner aux dépens de l’instance et à la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

—  La débouter de toutes ses demandes reconventionnelles.

Dans un premier temps, elle soutient le bien-fondé de son commandement de payer visant la clause résolutoire en expliquant que la clause d’indexation est valable, qu’elle peut réclamer les augmentations de loyers non perçues pendant cinq ans et le réajustement en conséquence du dépôt de garantie qui doit être de trois mois de loyers hors charges. Elle explique que si le contrat de bail prévoit en son article 27, un loyer annuel de 2 500 euros, il s’agit d’une erreur de plume et que dans les faits, il a toujours été versé un tel loyer à titre mensuel. S’agissant de la clause d’indexation, elle conteste avoir accordé une remise tacite de cette clause pour les premières années du bail et soutient que son calcul est le suivant : le loyer en cours augmenté lors de la dernière révision x montant de l’indice du trimestre de référence / celui du même trimestre de l’année précédente.

Au soutien de sa demande de nullité du nouveau bail commercial, elle remet en cause la véracité de cet acte notamment car elle n’en a eu aucune connaissance avant, ni pendant toute la procédure jusqu’à la date du 24 février 2022, soit peu de temps avant la date de clôture et qu’aucun élément ne permet de donner date certaine à ce bail du 1er novembre 2020. Au surplus, elle ajoute qu’il comprend de nombreuses erreurs de fait et de droit. Puis, elle explique que la signature de ce nouveau bail constituait une convention réglementée qui devait être soumise à l’approbation des autres associés de la SELARL lors de l’assemblée générale d’approbation des comptes mais qu’en l’espèce, Monsieur [X] n’a pas été régulièrement convoqué et n’a pu donner son accord. Elle ajoute que ce nouveau bail a été établi en fraude des droits de la bailleresse et porte directement atteinte à ses intérêts. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail en soutenant que le preneur n’agit pas en locataire loyal et de bonne foi en profitant que son gérant est également co-gérant de la SCI bailleresse et soulève les nombreuses carences dans l’exécution des clauses et conditions du bail.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 mars 2023, la SELARL Pharmacie Grande Rue s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Débouter la SCI [Adresse 4] de ses demandes ;

Juger que la dette du locataire n’excède les sommes suivantes :

o 8 077,14 euros au titre du rappel d’indexation des loyers ;

o 732 euros au titre de majoration applicable au dépôt de garantie ;

o 88,09 euros au titre de la clause pénale ;

l’Autoriser à s’acquitter de toutes sommes dues à la S.C.I. [Adresse 4] sur la abse de 23 mensualités de constantes de 300 euros et le solde au 24ème mois ;Très subsidiairement,

Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de grâce accordés ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI Grande Rue à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure ;

La condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité de procédure ;

La condamner aux frais et dépens de l’instance ;

Ecarter l’application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir s’agissant de toute qui serait prononcée à son égard.

La SELARL [Adresse 6] fait valoir que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur. Par ailleurs, elle soutient que la clause résolutoire est basée sur une donnée chiffrée non reprise dans le bail, ce dernier prévoyant un loyer annuel de 2 500 euros et qu’au surplus son calcul est erroné. Elle expose qu’il convient en application des règles jurisprudentielles, de tenir compte de l’indice du troisième trimestre du mois de mars 2016, date de révision annuelle non couverte par la prescription et que le calcul se décompose comme suit : loyer contractuel x le dernier indice T3 connu au moment de la révision / l’indice T3 connu au mois de mars 2016.

S’agissant du nouveau bail, elle précise qu’il a été régulièrement approuvé par la société dans le respect des règles relatives à celle-ci, qu’il est entré en vigueur le 1er novembre 2020 et fixe un loyer mensuel hors charges de 2 643 euros. Elle fait valoir que la majoration du dépôt de garantie s’effectue par rapport au pourcentage d’augmentation appliqué aux loyers sur la période du 15 mars 2016 au mois d’octobre 2020 et conteste le montant que la requérante retient. S’agissant de la résolution pour manquement grave, elle fait valoir que le bailleur ne peut se fonder sur des faits commis par M. [U] personnellement et qu’en tant que SELARL Pharmacie Grande Rue, elle a toujours réglé les loyers, le litige ne portant que sur une indexation de loyers.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 6 juin 2023 avec fixation de l’affaire à l’audience du 15 janvier 2024. Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 13 mai 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2024 et prorogé au 12 novembre 2024, puis au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la nullité du bail commercial

Sur l’authenticité et la date du bail

En l’espèce, la SELARL [Adresse 6] a fait état pour la première fois d’un nouveau bail commercial conclu le 1er novembre 2020 entre les parties et portant sur le même local avec un loyer d’un montant de 2 643 euros, par voie de conclusions signifiées le 24 février 2022. Ledit bail a été communiqué au requérant suivant bordereau notifié à la même date.

Le bail porte la signature de M. [U] tant en qualité de co-gérant de la S.C.I. Grande Rue qu’en qualité de gérant de la SELARL Pharmacie Grande [Adresse 8], de sorte qu’il a signé l’acte en qualité de représentant de chacune des parties.

La véracité de ce contrat et de sa date de signature sont établies par une facture de la société Abrisur immobilier du 15 octobre 2020 pour la rédaction d’un nouveau bail (pièce 40 défendeur) avec un virement du montant des honoraires soit 450 euros le 11 janvier 2021 depuis le compte de la S.C.I. [Adresse 4] et la mention manuscrite « Frais d’agence Abrisur » (pièce 45 défendeur), ainsi que par la mise en place de virements correspondant au montant du nouveau loyer soit 2643 euros dès le 10 novembre 2020 (cf. relevé de compte de la SELARL [Adresse 6] avec la mention manuscrite « loyer » à côté du virement au profit de la S.C.I. Grande Rue pièce 41 défendeur). De plus, l’expert-comptable de la SELARL [Adresse 6] atteste reçu copie du nouveau bail en décembre 2020.

Dès lors, la date de signature du nouveau bail soit le 1er novembre 2020 ne peut être remise en cause.

– Sur l’approbation du bail

Aux termes de l’article L.223-19 du code de commerce, le gérant ou, s’il en existe un, le commissaire aux comptes, présente à l’assemblée ou joint aux documents communiqués aux associés en cas de consultation écrite, un rapport sur les conventions intervenues directement ou par personnes interposées entre la société et l’un de ses gérants ou associés. L’assemblée statue sur ce rapport. Le gérant ou l’associé intéressé ne peut prendre part au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité. Toutefois, s’il n’existe pas de commissaire aux comptes, les conventions conclues par un gérant non associé sont soumises à l’approbation préalable de l’assemblée.

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, lorsque la société ne comprend qu’un seul associé et que la convention est conclue avec celui-ci, il en est seulement fait mention au registre des décisions. Les conventions non approuvées produisent néanmoins leurs effets, à charge pour le gérant, et, s’il y a lieu, pour l’associé contractant, de supporter individuellement ou solidairement, selon les cas, les conséquences du contrat préjudiciables à la société. Les dispositions du présent article s’étendent aux conventions passées avec une société dont un associé indéfiniment responsable, gérant, administrateur, directeur général, membre du directoire ou membre du conseil de surveillance, est simultanément gérant ou associé de la société à responsabilité limitée.

Le contrat de bail en cause conclu entre la SELARL Pharmacie Grande Rue dont M. [U] est le seul gérant et la S.C.I. [Adresse 4] dont il est co-gérant constitue une convention réglementée.

La locataire justifie avoir respecté le formalisme de l’article L. 223-19, son expert-comptable attestant de la régularité de la convocation des associés à l’assemblée générale du 29 octobre 2021 avec la mention à l’ordre du jour de décisions sur les conventions de l’article L.223-19 (pièces 53 et 54). Sont joints, les accusés de réception, le rapport spécial sur cette question et le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 octobre 2021.

Le fait que M. [X] n’ait pas retiré sa convocation et n’ait pas été présent à l’assemblée générale n’entache pas d’irrégularité l’assemblée générale.

En revanche, les voix de M. [U], gérant et associé, ne pouvaient être comptabilisées pour l’approbation, de sorte qu’en l’absence à l’assemblée générale de M. [X], la convention ne pouvait être régulièrement approuvée.

– Sur la fraude

Avant toute chose, il sera relevé que le contrat conclu le 1er novembre 2020 est sans effet sur la présente procédure laquelle concerne des manquements contractuels et des indexations de loyers antérieures à sa date de signature.

Il ne peut être contesté que le bail produit par M. [U] a été conclu à des conditions financières différentes de celles du bail de 2010 qui se poursuivait par tacite prolongation. Ces conditions sont moins favorables au bailleur que celles du précédent bail, notamment en ce que le nouveau loyer fixé à la somme mensuelle de 2 643 euros est nettement inférieur au loyer résultant de l’indexation, qu’il est prévu que seul un prorata de 25% de la taxe foncière est transféré au preneur contre la totalité de l’impôt dans le bail initial et que le dépôt de garantie est réduit à deux mois de loyer au lieu de trois, conduisant à un remboursement au profit du preneur.

Par ailleurs, la SELARL Pharmacie Grande Rue, représentée par M. [U], ne conteste pas que M. [X], co-gérant et co-associé de la S.C.I. [Adresse 4], n’a pas été associé aux démarches de modification du contrat de bail initial et n’a pas été avisé de la conclusion d’un nouveau bail avant sa convocation à l’assemblée générale d’approbation des comptes de la SELARL Pharmacie Grande Rue le 21 octobre 2021, soit un an après environ.

Encore, il sera relevé que la conclusion de ce contrat est intervenue à une période de tensions importantes entre les associés, ainsi que cela résulte des écritures des parties et du courriel adressé le 2 septembre 2020 par le conseiller bancaire à M. [X] à M. [U].

Il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats que si M. [U] disposait effectivement du pouvoir de conclure un tel contrat, le nouveau bail daté du 1er novembre 2020 a été conclu par lui-même en qualité de gérant des deux parties, sans en avertir son associé à parts égales et co-gérant de la S.C.I., à des conditions financières nettement moins favorables à la bailleresse et sans fondement de ces modifications, dans un contexte de tensions importantes entre les deux associés, ce qui caractérise une fraude aux droits de la S.C.I. [Adresse 4].

En vertu de l’adage fraus omnia corrumpit, ensemble l’article 1134 du code civil, il convient de prononcer la nullité dudit bail.

II- Sur la résiliation du bail commercial

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

A- Sur la clause résolutoire

Sur le défaut de bonne foi dans la mise en jeu de la clause résolutoire

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En application de l’article 1104 du code civil, la clause résolutoire d’un bail commercial doit s’interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des débats que des tensions sont apparues entre les co-associés à parts égales et co-gérants de la S.C.I. [Adresse 3] rue.

Dans ce contexte, M. [X] a pris l’initiative de faire délivrer au nom de la S.C.I. [Adresse 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.E.LA.R.L. Pharmacie Grande Rue le 17 novembre 2020.

Ce commandement de payer est fondé uniquement sur le rappel d’indexation du loyer depuis mars 2016 (15 358,84 euros), avec les suites qui en découlent, soit le réajustement du dépôt de garantie (4 444,02 euros) et une indemnité au titre de la clause pénale de 5% (990,10 euros) pour un total de 20 792,96 euros outre les frais d’acte.

M. [X], représentant la bailleresse, reconnaît dans ses écritures que l’indexation du loyer n’a pas été appliquée et réclamée avant 2020. Il ne justifie pas davantage avoir réclamé cette réévaluation du loyer avant le commandement de payer, se bornant à affirmer l’avoir demandé oralement et amiablement courant 2020.

Ensuite, il a fait procéder à une saisie-conservatoire le 30 novembre 2020, soit à peine treize jours plus tard et a fait délivrer assignation en constat de l’acquisition de la clause résolutoire le 30 décembre 2020.

L’assignation a ainsi été délivrée moins d’un mois et demi après le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la S.C.I. [Adresse 4] a délivré brutalement et sans réclamation préalable un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant important au regard des bénéfices de la locataire (41 822,74 euros pour l’exercice 2014 cf. pièce 37 défendeur ; bénéfice de 21 330,35 euros pour l’exercice 2012 cf. pièce 57 défendeur), et sur le fondement d’une indexation de loyer qui n’avait jamais été réclamée depuis la conclusion du bail en 2010.

Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par la S.C.I. Grande Rue.

Il y a donc lieu de dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2020 est sans effet, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé des causes du commandement.

B- Sur la résiliation judiciaire

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave.

D’après l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur ne peut se prévaloir que du non-respect par le preneur des obligations lui étant imposées par le contrat de bail commercial. Les éventuels manquements du locataire du bail d’habitation ou la prétendue position abusive de M. [U] en sa qualité de gérant majoritaire de la SELARL [Adresse 6] ou en sa qualité de co-gérant de la S.C.I. Grande Rue sont inopérants au regard de la demande de résiliation du bail commercial.

En l’espèce, les seuls manquements contractuels relatifs au bail commercial reprochés à la SELARL [Adresse 6] sont le défaut de paiement du dépôt de garantie lequel a été régularisé en 2018 suite à la délivrance d’un commandement de payer et le non règlement des indexations de loyers.

L’absence de règlement du dépôt de garantie ayant été régularisé plus de deux ans avant la présente demande, le bailleur est mal fondé à s’en prévaloir.

S’agissant de l’absence de régularisation des indexations de loyers, alors qu’il n’existe aucune autre dette locative, que le bailleur n’a jamais procédé à l’indexation et n’a pas sollicité le paiement du surplus de loyer en résultant avant la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2020, dans un contexte de conflit entre associés, l’absence de règlement de ces indexations ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de résiliation du bail et les demandes consécutives d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront rejetées. De même, la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail sera rejetée.

III- Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1353 dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

– Sur l’indexation du loyer

Il est stipulé au bail de 2010 un loyer annuel de 2 500 euros. Il apparaît cependant qu’il s’agit d’une erreur de plume et que c’est en réalité un loyer de 2 500 euros par mois qui a été convenu, ainsi qu’il a été réglé depuis le début du contrat.

Il est prévu à l’article 18 du bail : « Le loyer sera soumis à une indexation annuelle. Le loyer sera réajusté en plus ou en moins, chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, de plein droit et sans accomplissement d’aucune formalité quelle qu’elle soit, ni demande, proportionnellement à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de référence initial est précisé sous l’article 19 du présent contrat : c’est le dernier indice trimestriel du coût de la construction publié par l’Institut [5] (INSEE) connu à la date de prise d’effet du présent bail. L’indice de comparaison servant au calcul de la première révision sera le même indice trimestriel que l’indice de référence initial mais de l’année suivante. Cet indice de comparaison servira d’indice de référence pour la prochaine révision et ainsi de suite. ».

L’article 28 correspondant aux conditions particulières du bail, dispose que « Comme indiqué à l’article 19 du présent bail, il est expressément convenu entre les Paries que le loyer annuel fera l’objet d’une clause d’échelle mobile qui jouera automatique chaque année le jour anniversaire du début du bail, soit le 14 mars, en appliquant les variations de l’Indice National de la Construction publié par l’Institut [5] (INSEE), l’indice de base pour le présent contrat étant le dernier indice publié, c’est-à-dire l’indice du troisième trimestre 2009, soit 1502. L’indice de comparaison servant de à la fixation du loyer en application de la clause d’échelle mobile prévue au présent contrat étant celui du quatrième trimestre de chaque année suivante. »

Les conditions particulières priment sur les conditions générales, de sorte qu’il convient de retenir comme indice de base, l’indice du 3ème trimestre 2009, soit 1502.

En revanche, afin d’éviter toute distorsion de période, et ainsi que le reconnaissent les parties, il convient de retenir, comme stipulé dans les conditions générales, le même indice de l’année suivante.

L’indexation doit ainsi être calculée de la manière suivante :

(loyer en cours) x (indice du 3ème trimestre de l’année suivante)

— ----------------------------------------------------------------------------- = loyer révisé

indice du 3ème trimestre de l’année précédente

Si compte tenu de la prescription quinquennale, les revalorisations de loyers résultant de l’indexation ne peuvent plus être réclamées pour la période antérieure à mars 2016, la prescription n’a pas pour effet d’annihiler la clause d’échelle mobile convenue entre les parties.

Ainsi, afin de calculer le loyer indexé à mars 2016, il y a lieu de tenir compte des indexations antérieures, et de partir non pas du loyer initial de 2 500 euros mais du dernier loyer indexé, soit celui réévalué en mars 2015, sur lequel on applique le nouvel indice par comparaison à l’ancien indice :

(loyer indexé à mars 2015) x (indice du 3ème trimestre de 2015)

— ---------------------------------------------------------------------------- = loyer indexé à mars 2016

indice du 3ème trimestre de mars 2014

La révision calculée de cette manière n’entraine aucune distorsion prohibée entre la période variation de l’indice et la période de révision d’après l’article L.311-1 du code monétaire et financier.

Par souci de simplicité, afin d’éviter les erreurs de calculs, pour le calcul du loyer indexé à mars 2016, le loyer initial de 2010 sera repris avec l’application corrélative de l’indice initial, plutôt que de calculer pour chaque année le loyer indexé jusqu’à 2015. Ce calcul permet d’obtenir exactement le même résultat qu’en procédant avec le loyer indexé à mars 2015 et les indices T3 2015 et T3 2014, et donc sans distorsion de période.

En mars 2016, le loyer mensuel indexé était ainsi de : 2 676,43 euros (2500 € x1608 (nouvel indice T3 2015)/ 1502 (indice de référence T3 2009).

En mars 2017, le loyer mensuel indexé est de : 2 734,68 euros (2676,43€ x 1643 (nouvel indice T3 2016)/1608 (indice de l’année précédente T3 2015).

En mars 2018, le loyer mensuel indexé est de : 2 779,62 euros (2676,43x1670 (nouvel indice T3 2017)/1643 (indice de l’année précédente T3 2016).

En mars 2019, le loyer mensuel indexé est de : 2 884,48 euros (2779,62€ x 1733 (nouvel indice T3 2018) /1670 (indice de l’année précédente T3 2017).

En mars 2020, le loyer mensuel indexé est de : 2906,12 euros (2884,48€ x 1746 (nouvel indice T3 2019) / 1733 (indice de l’année précédente T3 2018).

Il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2020 que le locataire a réglé le loyer initial de 2 500 euros par mois jusqu’en octobre 2018. Il a ensuite réglé 2 533 euros par mois de novembre 2018 jusqu’à octobre 2020 puis 2 643 euros par mois à compter de novembre 2020.

Le solde restant dû au titre de l’indexation des loyers pour la période de mars 2016 à novembre 2020 est ainsi de :

de mars 2016 à février 2017 : 2117,16 euros (2676,43x 12 – 2500 x 12)de mars 2017 à février 2018 : 2816,16 euros (2734,68 x 12 – 2500x12)de mars 2018 à février 2019 : 3223,44 euros (2779,62 x 12 – [2500 x 8+ 2533x4])de mars 2019 à février 2020 : 4217,76 euros (2884,48 x 12 – 2533 x 12)de mars 2020 à octobre 2020 : 2984,96 euros (2906,12 x 8 – 2533 x 8)= 15 359,56 euros.

Seule une somme de 15 358,84 euros étant réclamée, il convient de limiter la condamnation du preneur à ce montant.

Sur l’ajustement du dépôt de garantie

Il est stipulé à l’article 19 du contrat de bail que le dépôt de garantie correspond à trois mois de loyers et que «  En cas de révision ou de variation du prix du loyer fixé, le présent dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau loyer et dans les mêmes conditions de façon à être toujours égal à trois mois de loyer. »

Le bailleur reconnait dans ses écritures que la somme réclamée au titre du dépôt de garantie dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 février 2018 a été réglé, soit 8 338,88 euros, ce qui correspond à une somme supérieure au dépôt de garantie initial qui devait être de 7 500 euros (3 mois x 2 500 €), à la date de signature du bail. Le dépôt de garantie doit être ajusté pour correspondre à trois mois du loyer indexé.

À la date du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2020, le loyer mensuel indexé était de 2 906,12 euros, de sorte que le dépôt de garantie doit être réajusté à la somme de 8 718,36 euros (2906,12 x 3).

Ainsi, le preneur est redevable d’une somme de 379,48 euros (8718,36-8338,88).

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 16 alinéa 8 du bail stipule une majoration de 5 % du loyer, en cas d’impayé par le preneur des sommes dues.

La clause ne prévoit qu’une majoration du « loyer », de sorte qu’elle ne saurait être calculée sur le réajustement du dépôt de garantie.

De plus, cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Compte tenu des circonstances dans lesquelles l’indexation a été réclamée, avec la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire sans avertissement et sans réclamation préalable, et alors qu’il n’est justifié d’aucun préjudice, il convient de réduire la clause pénale à la somme de 88,09 euros.

Sur les frais d’acte

Si l’article 20 du bail prévoit que les frais de poursuites, de mesures conservatoires, etc. seront à la charge exclusive du preneur, il s’agit également d’une clause pénale. La saisie-conservatoire pratiquée a été levée par le juge de l’exécution. Dès lors, cet acte étant infondé, il n’y a pas lieu d’en faire supporter le coût au preneur. La demande au titre de ces frais sera rejetée.

Il en sera de même pour les frais du commandement de payer qui a été considéré comme délivré de mauvaise foi et dépourvu d’effet.

IV- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Compte tenu de la situation financière du débiteur et alors qu’il n’est pas fait état de problèmes financiers ou de besoins particuliers du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

V- Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, il ressort de la procédure que la SCI Grande Rue a agi de mauvaise foi pour obtenir la résiliation du bail dans un contexte de conflit entre associés.

La SELARL [Adresse 6] a été contrainte de se défendre en justice et s’est trouvée dans une situation insécurisante, menacée de résiliation du bail.

En conséquence, elle est fondée à obtenir l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et la S.C.I. Grande Rue sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros à ce titre.

VI-Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci étant compatible avec la nature et l’issue du litige.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de l’issue du litige, aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 ne sera accordée à l’une ou l’autre des parties. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de bail daté du 1er novembre 2020 conclu entre la S.C.I. [Adresse 4] et la SELARL Phamacie Grande Rue ;

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2020 est sans effet ;

DEBOUTE la S.C.I. [Adresse 4] de sa demande de constat de la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

LA DÉBOUTE de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

LA DÉBOUTE de sa demande consécutive d’expulsion ;

LA DÉBOUTE de sa demande consécutive d’indemnité d’occupation ;

LA DÉBOUTE de sa demande consécutive de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail ;

CONDAMNE la SELARL Pharmacie Grande Rue à payer à la S.C.I. [Adresse 4] la somme de 15 358,84 euros au titre de l’indexation des loyers arrêtée au 17 novembre 2020 avec intérêts au taux légal ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 379,48 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 88,09 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal ;

DEBOUTE la S.C.I. Grande Rue de sa demande au titre des frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et de saisie-conservatoire ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 4] à payer à la SELARL Pharmacie Grande Rue la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUTORISE la SELARL [Adresse 6] à s’acquitter de sa dette envers la S.C.I. Grande Rue, après compensation, en vingt-quatre mensualités de 500 euros chacune, la dernière mensualité correspondant au reliquat de la dette augmenté des frais et intérêts restant dus cette date;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 15 janvier 2025, et les mensualités suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SELARL Pharmacie Grande Rue de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 4] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la SELARL [Adresse 6] de ses autres demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON