MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 21/04943 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QLZD

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 10 Janvier 2025

PRESIDENT

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 11 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. L.INVEST prise en la personne de son représentant légal Monsieur [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TRICOIRE de la SELEURL CABINET TRICOIRE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 325

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KAMELOT, RCS [Localité 4] 823 099 817, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie NEBOT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2017, la SCI L.INVEST a donné à bail commercial à la SARL KAMELOT des locaux dépendant d’un immbeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] ainsi que 7 emplacements de parking aériens moyennant un loyer principal annuel de 30 000 euros HT.

Ces locaux ont été cédé par la SCI L.INVEST à la SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, qui a ensuite consenti un crédit-bail immobilier au profit de la SCI PHENIX INVEST, avec qui la société KAMELOT a conclu un avenant au contrat de bail commercial le 20 octobre 2020.

Par courriers des 8 novembre et 9 avril 2021 la SCI L.INVEST a adressé à la société KAMELOT des factures de régularisation de charges pour les périodes du 1er janvier 2017 au 20 octobre 2020, pour un montant total de 17 122,24 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 mars 2021, la société KAMELOT a contesté les charges sollicitées en raison de la tardiveté des régularisations et de la nature de certaines des charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2021, la SCI L.INVEST a mis en demeure la société KAMELOT de lui régler les charges restant dues.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2021, la SCI L.INVEST a fait assigner la SARL KAMELOT aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des factures de régularisation de charges.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, la SCI L.INVEST demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— débouter la SARL KAMELOT de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme de 17 122,24 euros au titre des factures dues,

— condamner la SARL KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et dilatoire,

— condamner la SARL KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI L.INVEST fait valoir que :

— le non respect du délai prévu à l’article L.145-40-2 du code de commerce n’est pas sanctionné par la perte du droit à la régularisation des charges,

— la société KAMELOT ne peut subir un préjudice en raison du délai qui lui a été de fait accordé,

— la jurisprudence visée en défense concerne exclusivement des baux d’habitation,

— il n’est pas démontré de comportement déloyal du bailleur, qui n’a jamais écarté la possibilité d’un rattrapage échelonné et ne s’oppose pas à la demande de délai sollicitée,

— il n’est pas non plus démontré l’existence d’un préjudice puisque la société KAMELOT ne pouvait ignorer les travaux d’entretien entrepris par la copropriété et partant l’augmentation des charges,

— elle ne démontre pas non plus que si elle avait été informée du montant réel des charges elle aurait résilisé son engagement lors de la première échéance triennale en 2019, puisqu’elle ne l’a pas non plus fait au 1er novembre 2022, postérieurement à la naissance du litige, étant précisé que la signature de l’avenant du 20 octobre 2020 et la réduction de surface louée étaient liées à la crise sanitaire,

— le changement de propriétaire du bien est sans lien avec les faits de la cause et ne la prive pas de son droit d’être remboursée des charges avancées pour son locataire,

— les charges dont le locataire reste redevable sont prévues aux articles 5.4, 5.5 et 5.11 du contrat de bail,

— l’essentiel de l’arriéré de charges est justifié par les dépenses d’eau et la taxe foncière, pour un montant de 10 055,74 euros,

— les sommes engagées pour la climatisation constituent des dépenses d’entretien relatives aux éléments de chauffage de l’immeuble, qui nécessitent un changement régulier des compresseurs et des éléments d’usure,

— le fait que la société KAMELOT n’utilise pas ce système est sans incidence dès lors que le service est inclus dans le contrat de bail,

— il en va de même pour le fait que le système de chauffage/climatisation se trouve dans les parties communes, puisqu’elles sont également visées au contrat de bail,

— la demande subsidiaire de nomination d’un expert est dilatoire et toutes les pièces nécessaires permettant de chiffrer avec exactitude l’étendue de la dette de la société KAMELOT sont produites,

— la résistance abusive et dilatoire de la société KAMELOT justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 5 000 euros.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la société KAMELOT demande au tribunal, au visa des articles L.145-40-2, R.145-36 du code de commerce, 1142, 1240, 1343-5 du code civil et 232 du code de procédure civile, de :

— à titre principal,

— débouter la société L.INVEST de l’ensemble de ses demandes,

— prononcer la déchéance du droit de la société L.INVEST de percevoir les sommes réclamées au titre des régularisations de charges,

— condamner la société L.INVEST au remboursement à la société KAMELOT de l’ensemble des provisions sur charges perçues irrégulièrement pour un montant à date de 10 600 euros,

— à titre subsidiaire,

— constater le caractère indu de la créance de régularisation de charges de la société L.INVEST pour un montant de 14 246,50 euros,

— constater en conséquence que la créance de régularisation de charges de la société L.INVEST est inexistante en raison des charges illicitement refacturées à la société KAMELOT,

— à titre très subsidiaire,

— accorder à la société KAMELOT un échéancier de paiement aux fins de régler à la société L.INVEST les sommes auxquelles elle serait condamnée, selon les modalités suivantes : remboursement de la dette remboursement du reliquat de la dette sous forme de 24 mensualités d’égal montant , à compter du jour de la signification du jugement,

— à titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de :

• se faire remettre toutes pièces comptables et non comptables utiles relatives au chiffrage des prétendues charges réclamées par la société L.INVEST à la société KAMELOT sur la période courant de 2017 à 2020,

• déterminer en conséquence les charges effectivement dues par la société KAMELOT à la société L.INVEST au titre de la régularisation de charges, si ces charges existent bel et bien,

• déterminer s’il y a lieu les charges payées par la société KAMELOT au titre des provisions réglées par elle, et devant lui être remboursées par la société L.INVEST,

• pouvoir, si nécessaire, faire intervenir tout sapiteur de son choix,

— dire et juger que les frais de cette expertise seront à la charge de la société L.INVEST,

— en toute hypothèse,

— condamner la société L.INVEST à verser à la société KAMELOT une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société KAMELOT fait valoir que :

— le défaut d’information annuelle sur le montant des charges locatives, en méconnnaissance des dispositions d’ordre public prévues au code de commerce, constitue une faute de la SCI L.INVEST qui l’a privée de la possibilité de résilier le bail au terme de la première échéance triennale, de négocier le montant des charges locatives et de budgétiser les sommes réclamées,

— la provision sur charges prévue au contrat a toujours été réglée et était disproportionnée du montant des charges désormais réclamées, de sorte que leur montant ne pouvait être anticipé,

— la SCI L.INVEST est de mauvaise foi en tentant de procéder à la régularisation des charges locatives alors qu’elle n’est plus propriétaire des locaux depuis le 20 octobre 2020,

— les circonstances déloyales et brutales de la demande de régularisation lui ont ainsi causé un préjudice qui doit être évalué au montant de la régularisation réclamée et qui deva donner lieu à compensation,

— à défaut de régularisation du montant des charges et de production de justificatifs relatifs à la teneur des charges réclamées, la SCI L.INVEST est tenue de lui restituer l’ensemble des sommes provisionnelles perçues, fixées contractuellement à 200 euros par mois, soit 10 600 euros depuis le 1er novembre 2016,

— les comptes-rendus de gestion de la copropriété font état de dépenses exceptionnelles rendues nécessaires par le remplacement du système de climatisation de l’immeuble, qui ne constituent ni une menue réparation ni des travaux d’entretien courants à la charge du locataire,

— elle n’a de plus jamais utilisé le système de climatisation de l’immeuble, de sorte qu’elle ne doit pas se voir refacturer le montant de l’électricité des parties communes, principalement consommée par le système de climatisation, ni celle de leur éclairage puisqu’elle ne les utilise pas,

— à titre subsidiaire, elle serait en droit de bénéficier de délais de paiement, justifiés par le fait que son résultat au 31 décembre 2022 s’élevait à 394 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, un expert judiciaire devra être nommé pour chiffrer le montant des charges réellement dues.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 avril 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 octobre 2024 et mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, une mesure d’expertise peut être ordonnée sur les faits dont dépend la solution du litige dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, à condition de ne pas suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du code de procédure civile dispose que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Si la société KAMELOT sollicite, à titre subsidiaire, la nomination d’un expert judiciaire afin de chiffrer les charges réclamées par la SCI L.INVEST, elle ne justifie toutefois par aucun élément de l’utilité d’une telle mesure pour la solution du litige dès lors que d’une part, la désignation d’un expert n’apparait pas nécessaire pour la communication de pièces prétendument dissimulées par la défenderesse, dont la nature n’est au demeurant pas précisée, et que d’autre part elle n’apparait pas plus nécessaire ou utile pour apprécier le bien fondé des demandes en paiement de charges, qui sera précisément apprécié au regard des pièces justificatives produites par la SCI L.INVEST, qui les considère suffisantes.

La société KAMELOT sera en conséquence déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

2. Sur les demandes de la SCI L.INVEST

2.1. Sur l’arriéré de charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article R.145-36 du code de commerce dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

L’article 1 du bail commercial stipule que les locaux loués constituent le lot n° 1 de l’immeuble, auquel sont attachés 229 millièmes des parties communes de l’immeuble.

L’article 5.5.1 du bail commercial stipule qu’incombent au locataire les prestations et frais d’entretien courant et de menues réparation au sens de l’article 1754 du code civil des éléments constituant les locaux ainsi que les parties communes de l’immeuble au prorata des tantièmes de copropriété et portant sur :

— les planchers, plafonds, poutrelles, cloisons, éléments de séparation, grilles, ne constituant pas des éléments visés à l’article 606 du code civil,

— les menuiseries intérieures et extérieures,

— les stores, systèmes de protection, de fermeture, serrures,

— les éléments de chauffage de refroidissement de ventilation de climatisation d’assainissement d’air de production de fluides, combustibles et d’énergie (eau, gaz, électricité),

— les éléments de décoration, matériels d’entretien, équipements électriques,

— les locaux sanitaires, de stockage, d’entreposage ou réserve,

— les interphones, visiophones, téléphones de l’immeuble, dispositif de communication ouverture codage sécurité et gardiennage, alarme,

— les revêtements des murs plafonds et sols, aires de stationnement, parkings, voies de circulation et leurs abords,

— les frais liés aux services collectifs de l’immeuble.

L’article 5.5.2 du bail commercial stipule qu’incombent au bailleur les prestations et frais portant sur toules éléments constituant les locaux, ainsi que ceux propres à l’immeuble et à ses équipements, constituant le clos et le couvert, atteints par la vétusté, présentant un vice de construction, détériorés ou détruits par un cas de force majeure, par la faute d’un tiers ou par son propre fait et d’une manière générale ceux ne relevant pas de l’obligation d’entretien et de réparation du locataire.

L’article 5.11 du bail commercial stipule que le locataire supportera notamment la charge de l’impôt foncier et de toutes taxes additionnelles à la taxe foncière dans son intégralité.

L’article 5.12 du bail commercial stipule que le preneur réglera au bailleur en sus du loyer prévu une somme de 200 euros à chaque terme convenu à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant et que la régularisation sera faite chaque année par l’envoi au locataire d’un état récapitulatif, qui sera adressé au plus tard dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, qui débute le 1er janvier et se clôture le 31 décembre de chaque année.

Il n’est en l’espèce pas contesté que les clauses du bail relatives aux charges de copropriété répondent aux prescriptions de l’article L.145-40-2 du code de commerce de sorte que la SCI L.INVEST rapporte la preuve de son droit de réclamer à la société KAMELOT les charges que le bail met à la charge du locataire.

Le fait que la SCI L.INVEST ne soit plus propriétaire des locaux depuis le 20 octobre 2020 n’est pas de nature à la priver de son droit au paiement de ces charges jusqu’à cette date.

De la même manière, la méconnaissance de l’obligation de régularisation annuelle prévue conventionnemment et à l’article R.145-36 du code de commerce, si elle est susceptible d’ouvrir droit à réparation du préjudice causé au locataire par ce manquement, ne prive toutefois pas le bailleur de son droit d’obtenir le paiement des charges arrêtées annuellement, sous réserve d’en justifier.

En l’espèce, s’agissant de l’année 2017, la SCI L.INVEST sollicite le remboursement des charges appelées aux titres de l’abonnement compteur, du contrat d’entretien climatisation, du contrat d’entretien portail, de la consommation d’eau, des espaces verts, de la consommation électrique de climatisation et d’éclairage extérieur, de l’assurance immeuble, aux provisions de travaux, pour un total de 1 607,19 euros, dont elle justifie par le rapport de gestion de la copropriété 2017, ainsi que la taxe foncière des locaux pour un montant de 3 034 euros.

Il ne ressort toutefois d’aucune stipulation du bail commercial que les frais d’assurance de l’immeuble supportés par les copropriétaires, qui ne peuvent être assimilés à un service collectif de l’immeuble puissent être mis à la charge du locataire, de sorte que la SCI L.INVEST n’est pas fondée à solliciter le remboursement de la somme de 237,50 euros à ce titre, correspondant à sa quote-part.

De la même manière, il n’est établi par aucun élément que les provisions pour travaux, pour lesquelles elle a supporté une quote-part de 125 euros, auraient servi à financier des prestations d’entretien courant ou de menues réparation incombant au locataire.

S’agissant en revanche des frais d’électricité des parties communes, que la société KAMELOT soutient ne pas devoir au motif qu’elle n’utiliserait pas le système de climatisation et l’éclairage des parties communes, cette circonstance n’est pas de nature à la dispenser de son obligation de prendre en charge au prorata des tantièmes de copropriété du lot loué les frais liés à ces services collectifs de l’immeuble, ainsi qu’elle s’y est engagée.

Il en résulte que la SCI L.INVEST est bien fondée à soutenir qu’il incombait à la société KAMELOT de prendre en charge la somme totale de 4 278,69 euros (1607,19 – 237,50 – 125 + 3034) au titre des charges de l’année 2017, de sorte que le solde restant dû après déduction des provisions déjà payées (2 400 euros) s’élève à la somme de 1 878,69 euros.

S’agissant de l’année 2018, il ressort du compte-rendu de gestion 2018 que le total des charges supportées, diminué des factures d’eau, s’élevait à la somme de 25 690,80 euros, que la consommation d’eau imputée à la SCI L.INVEST s’est élevée à 194,90 euros, et de l’avis d’impôt 2018 que la taxe foncière de cette année s’élevait à 3 025 euros.

S’agissant des charges de la copropriété il ressort du compte-rendu de gestion que des sommes de 4 692 euros, pour réparation inutiles du système de climatisation, et de 10 800 euros pour changement du système global de climatisation ont été engagées.

Contrairement à ce que soutient la SCI L.INVEST, ces dépenses ne peuvent être qualifiées de dépenses d’entretien de la climatisation dès lors qu’il ressort du compte-rendu de gestion qu’elles ont été rendues nécessaires par la défaillance et l’obsolescence globale du système de climatisation chauffage qui a dû être intégralement remplacé.

Elles doivent de ce fait être considérées comme des prestations portant sur un équipement atteint par la vétusté devant être prises en charge par le bailleur, conformément aux stipulations du bail.

Ces dépenses ne peuvent en conséquence être imputées à la société KAMELOT, pas plus que celles de logiciel de copropriété pour 270 euros et d’envoi de chéquier pour 1,27 euros, qui ne constituent pas des charges que le bail commercial met à la charge du locataire, de sorte que le montant total des charges dont la nature permet de les répercuter au locataire s’élève à la somme de 9 927,53 euros (25690,80 – 4692 – 10800 – 270 – 1,27).

Il en résulte que le montant des charges pouvant être réclamées à la SCI L.INVEST à son locataire au titre de l’année 2018 s’élève, après application du coefficient de répartition pour obtenir sa quote-part, à la somme totale de 5 701,78 euros (0,25 x 9927,53 + 194,90 + 3025), de sorte que le restant du après déduction des provisions versées s’élève à la somme de 3 301,78 euros (5701,78 – 2400).

Au titre de l’année 2019, il ressort du compte rendu de gestion de la copropriété que le total des dépenses de l’année s’est élevé à la somme de 23 577,82 euros, en ce compris 7 200 euros pour le règlement de la société ACTION CLIM qui était intervenue sur le système de climatisation obsolète, 3 851,84 euros pour le règlement de deux annuités d’assurances, et 2 616 euros pour une réparation de la toiture.

Ces dépenses précitées ne constituent pas des charges que le contrat de bail impute au locataire, de sorte qu’ils doivent être déduits du montant pouvant être réclamé par la SCI L.INVEST à la société KAMELOT, qui s’élève ainsi, et après application du coefficient de répartition de la SCI L.INVEST à la somme de 2 472,46 euros (0,25 x (23557,82 – 7200 – 3851,84 – 2616)).

Est également due par la société KAMELOT le montant de la taxe foncière, s’élevant à 2 964 euros, de sorte qu’après déduction des provisions versées, le restant dû au titre de l’année 2019 s’élève à la somme de 3 036,46 euros (2472,46 + 2964 – 2400).

S’agissant de l’année 2020, il ressort du compte-rendu de gestion de la copropriété que les dépenses annuelles hors consommation d’eau se sont élevées à un total de 16 363,67 euros, en ce compris 8 400 euros au titre de la climatisation obsolète, et que la consommation d’eau de la SCI L.INVEST s’élevait à la somme de 143,33 euros.

Il en résulte que le montant des charges pouvant être réclamé à la société KAMELOT s’élève à la somme de 2 134,25 euros (0,25 x (16363,67 – 8400) + 143,33), à laquelle doit être ajoutée la taxe foncière de l’année 2020 pour un montant de 2 936 euros, soit un total de 5 070,25 euros.

Eu égard à la cession par la SCI L.INVEST de sa propriété le 20 octobre 2020, il y a lieu de proratiser cette somme pour ne tenir compte que de ce qui lui est personnellement du, de sorte qu’elle est en droit de percevoir de la société KAMELOT la somme de 4 070,09 euros au titre des charges de l’année 2020 (293 / 365 x 5070,25).

Le restant dû après déduction des provisions versées par la société KAMELOT à la SCI L.INVEST jusqu’au changement de bailleur intervenu le 20 octobre 2020 (2 000 euros) s’élève ainsi à la somme de 2 070,09 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’arriéré de charges dont est débitrice la société KAMELOT à l’égard de la SCI L.INVEST s’élève à la somme totale de 10 287,02 euros (1878,69 + 3301,78 + 303,46 + 2070,09), qu’elle sera en conséquence condamnée à lui payer.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2021.

2.2. Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en va de même en cas de résistance abusive.

En l’espèce, la SCI L.INVEST sollicite la condamnation de la SARL KAMELOT au paiement de la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et dilatoire.

Elle ne rapporte toutefois pas la preuve d’un abus de la société KAMELOT dans l’exercice de son droit de se défendre en justice, étant notamment qu’une partie des charges dont la SCI L.INVEST demandait le paiement n’était pas due, ainsi que le soutenait la société KAMELOT.

Elle sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

3. Sur les demandes reconventionnelles de la société KAMELOT

3.1. Sur la responsabilité de la SCI L.INVEST au titre de la tardiveté des régularisations

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle s’opère, sous réserve d’être invoquée à due concurrence, à la date à laquelle ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la société KAMELOT soutient que la tardiveté des demandes de régularisation de charges lui a causé un préjudice égal au montant sollicité par la SCI L.INVEST et résultant de la privation de la possibilité de résilier le bail au terme de la première échéance triennale, de celle de négocier le montant des charges et de celle d’avoir budgétisé les sommes dues, entrainant la déchéance du droit de la SCI L.INVEST au paiement des sommes prévues au contrat, qu’elle sollicite de voir prononcée au dispositif de ses conclusions.

Il doit en conséquence être considéré que cette demande contient une demande implicite de compensation des créances respectives des parties, dont la société KAMELOT soutient qu’elle aurait pour effet de priver la SCI L.INVEST de son droit à paiement par extinction de son obligation.

Il y a en conséquence lieu d’apprécier l’existence et le montant de la créance alléguée par la société KAMELOT au titre de la tardiveté de la demande de régularisation.

ll est constant que la SCI L.INVEST a manqué à son obligation légale et conventionnelle d’adresser à la société KAMELOT pour régularisation l’état récapitulatif des charges et impôts incombant dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des comptes de copropriété, pour les exercices 2017, 2018, et 2019, qui n’ont été communiqués que le 8 novembre 2020.

La société KAMELOT est en conséquence en droit d’obtenir la réparation du préjudice directement causé par ce manquement de la SCI L.INVEST à ses obligations.

Si la société KAMELOT soutient que ce manquement l’a privé de la possibilité de résilier le bail au terme de la première échéance triennale, soit le 1er janvier 2020, elle n’établit toutefois pas que ce défaut de résiliation lui ait causé un préjudice dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait pu bénéficier dans cette hypothèse d’un local présentant les mêmes caractéristiques pour un loyer inférieur, charges comprises, étant également précisé qu’une fois informée de la nature et du coût exact des charges et impôts attachés au local loué, elle a néanmoins continué à le louer.

Elle ne rapporte pas non plus la preuve que ce manquement l’aurait privé de la possibilité de négocier le montant des charges locatives dès lors qu’elle était déjà contractuellement tenue de payer le coût des catégories de charges et impôts précisément et limitativement énumérés au bail commercial comme incombant au locataire, indépendamment des régularisations à intervenir.

Il n’est en revanche pas contesté que le défaut d’information due par le bailleur sur le montant réel des charges et impôts incombant finalement à la société KAMELOT l’a maintenue dans l’illusion que les provisions payées étaient suffisantes et l’a privé de la possibilité de budgétiser les sommes dues, justifiant l’allocation de dommages et intérêts à ce titre hauteur de 1 000 euros.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la compensation des créances respectives des parties à concurrence de cette somme à la date du présent jugement.

3.2. Sur la demande de restitution des provisions versées

La société KAMELOT soutient qu’à défaut de régularisation des charges, les provisions versées doivient lui être restituées.

Il résulte toutefois de ce qui précède que si la régularisation des charges a été faite tardivement, la SCI L.INVEST a justifié de la réalité et du montant des charges et impôts incombant à la société KAMELOT en application du bail conclu entre les parties, sur lequel les provisions versées ont été imputées.

La société KAMELOT sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution des provisions versées.

3.3. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société KAMELOT justifie par la production de ses comptes de résultats des exercices 2020, 2021 et 2022 que ses bénéfices ne lui permettent pas de régler sa dette en une seule échéance et la SCI L.INVEST ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée.

Dans ces conditions, il y a lieu d’échelonner le paiement due par la société KAMELOT après compensation des créances réciproques en 24 mensualités égales.

A défaut de paiement d’une mensualité à la date prévue, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

4. Sur les demandes accessoires

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société KAMELOT, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

4.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la SARL KAMELOT de sa demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la SARL KAMELOT de sa demande de prononcer la déchéance du droit de la SCI L.INVEST à percevoir les sommes dues au titre de la régularisation des charges ;

DIT que la SARL KAMELOT doit à la SCI L.INVEST la somme de 10 287,02 euros au titre de la régularisation des charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2021 ;

DIT que la SCI L.INVEST doit à la SARL KAMELOT la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la compensation des créances respectives des parties à concurrence de la somme de 1 000 euros ;

CONDAMNE la SARL KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme restant due après compensation des créances respectives des parties, soit 9 287,02 euros, en 24 mensualités d’un montant égal ;

DIT que la première mensualité sera exigible à la signification du jugement et qu’à défaut de paiement d’une mensualité à l’échéance prévue la somme restant due deviendra immédiatement exigible par la SCI L.INVEST ;

DEBOUTE la SCI L.INVEST de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SARL KAMELOT de sa demande de remboursement des provisions pour charges versées à la SCI L.INVEST ;

CONDAMNE la SARL KAMELOT aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL KAMELOT à payer à la SCI L.INVEST la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE