TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 1]

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00075 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOC3

DEMANDEURS

Madame [S] [J] [F] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline CHAPOUAN, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Caroline CHAPOUAN, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [O] [D] [X], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [N] [Y] [E] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Jugement prononcé le 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] ont donné à bail à M. [T] [X] et Mme [N] [A] un logement à usage d’habitation avec cave n°1, situé [Adresse 4]), par contrat du 14 avril 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 510 euros.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] ont fait signifier à M. [T] [X] et Mme [N] [A] des commandements visant les clauses résolutoires le 23 septembre 2024 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 6 janvier 2025 délivrés respectivement à domicile pour M. [T] [X] et à personne pour Mme [N] [A] pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [X] et Mme [N] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meuble aux frais, risques et périls des preneurs,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [T] [X] et Mme [N] [A] au paiement:

* de la somme de 5238,89 euros arrêtée au 29 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût des deux commandements.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 22 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] ont maintenu leurs demandes. Ils ont précisé que deux versements de 580 et 780 euros étaient intervenus respectivement les 7 février 2025 et 4 mars 2025. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement, indiquant qu’ils avaient conclu un échéancier avec les locataires, qui n’a pas été respecté et que, depuis, ils n’arrivaient pas à avoir de réponse des défendeurs.

M. [T] [X] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a été proposé de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il précise de pas avoir d’assurance habitation.

Mme [N] [A] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [T] [X] et Mme [N] [A].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7g de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 avril 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement du loyer ou non justification d’une assurance. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 4550 euros. Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance a également été signifié aux locataires le 23 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, et M. [T] [X] a reconnu à l’audience que le logement n’était pas assuré, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024.

M. [T] [X] et Mme [N] [A] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] produisent un décompte démontrant que M. [T] [X] et Mme [N] [A] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite et déduction de la somme totale de 1360 euros versée avant l’audience, la somme de 3720,89 au 29 novembre 2024 (5080,89 euros au 29 novembre 2024 comprenant régularisation des charges pour la période du 14 avril 2023 au 28 novembre 2024 – 580 euros payés le 7 février 2025 – 780 euros payés le 4 mars 2025).

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que M. [T] [X] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [T] [X] et Mme [N] [A] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3720,89 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K].

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées que M. [T] [X] et Mme [N] [A] percoivent des allocations chomages d’un montant respectif de l’ordre de 1100 et 1000 euros par mois.

En outre, il est reconnu à l’audience que M. [T] [X] et Mme [N] [A] ont repris le versement intégral des échéances courantes depuis le 7 février 2025 et ont procédé à un versement complémentaire le 4 mars 2025.

En revanche, dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le fondement du défaut de justification de l’assurance habitation du logement depuis le 24 octobre 2024, la demande tendant à la suspension des effets de ladite clause sera rejetée, cette suspension n’étant possible que lorsque la clause n’est acquise pour du fait d’impayés locatifs.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Toutefois, au regard des paiements réalisés par les défendeurs avant l’audience, un délai sera accordé à M. [T] [X] et Mme [N] [A] pour régler la dette locative. Ils seront tenus de d’acquitter de leur dette en dix-neuf versements mensuels, dont dix-huit de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde.

Il sera dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [X] et Mme [N] [A], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût des commandements visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge des débiteurs.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [T] [X] et Mme [N] [A] à payer à Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il est toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboute M. [T] [X] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Ordonne en conséquence à M. [T] [X] et Mme [N] [A] de libérer le logement avec cave situé [Adresse 2] à [Localité 6] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [T] [X] et Mme [N] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne solidairement M. [T] [X] et Mme [N] [A] à payer à Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] la somme de 3720,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,

— Accorde à M. [T] [X] et Mme [N] [A] la faculté de se libérer de la dette par dix-neuf versements mensuels, dont dix-huit échéances de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus de l’indemnité d’occupaiton le cas échéant ; chaque versement devant intervenir au plus tard le vingtième jour de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les conditions susmentionnées, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Condamne solidairement M. [T] [X] et Mme [N] [A] à verser à Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne in solidum M. [T] [X] et Mme [N] [A] à verser à Mme [S] [J] [F] épouse [K] et M. [W] [K] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [T] [X] et Mme [N] [A] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,