N° RG 23/02222 – N° Portalis DBXS-W-B7H-HZVO

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 11/12/2025

à :

— M^e Nelly ARGOUD,

— M^e Jean-Renaud EUDES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 15] représenté par son syndic la S.A.S. CUER IMMOBILIER SYNDIC dont le siège social est [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 18] à [Adresse 5]

[Localité 19]

représentée par Maître Jean-Renaud EUDES, avocat au barreau de la DROME

DÉFENDERESSES :

S.N.C. [Localité 19] VICTOR HUGO, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Olivier MATHIEU de l’AARPI ARKHE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS, et Maître Nelly ARGOUD, avocat postulants au barreau de la DROME

S.A.S. TECHNICAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Olivier MATHIEU de l’AARPI ARKHE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS, et Maître Nelly ARGOUD, avocat postulants au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Marjolaine CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Valentine PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 4 décembre 2025, puis prorogé pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence [Adresse 15] composée de 22 logements, a été édifiée à [Localité 19] (26) en 2002/2003, sur les parcelles cadastrées section CE numéros [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 10], correspondant aux [Adresse 18] à [Adresse 4] à [Localité 19], acquises le 11 décembre 2001 auprès de la société FT IMMO H.

La Société FT IMMO H avait elle-même acquis ces parcelles par acte d’apport immobilier passé avec FRANCE TELECOM le 25 avril 2001.

L’acte de vente dressé le 11 décembre 2001 par Maître [H] [M], Notaire, entre la société FT IMMO H et la société [Adresse 15] constituait une servitude de passage, une servitude non aedificandi et une servitude de jouissance.

France TELECOM a cessé toute activité de télécommunication sur la parcelle contiguë.

Les réseaux, canalisations et fluides ont été désinstallés et retirés par FRANCE TELECOM en 2018.

La Société FT IMMO a vendu l’ancien site de France TELECOM à la SAS TECHNICAL, actuel propriétaire des parcelles CE [Cadastre 8] et [Cadastre 9], qui entend les vendre à son tour à la Société de promotion immobilière [Localité 19] VICTOR HUGO, pour y détruire le bâtiment France TELECOM et construire un immeuble à usage d’habitation.

Un projet de construction d’un ensemble immobilier comprenant 70 logements sur les parcelles CE [Cadastre 8] et [Cadastre 9] a été autorisé par la ville de [Localité 19] selon permis de construire du 4 mai 2022.

Le projet mentionne un accès véhicule et piétons par une voie carrossable de 3,30 m de large doublée d’un passage piéton de 1,30 m de large, permettant d’accéder au [Adresse 17], à l’est de la construction, mais également un accès piéton vers l'[Adresse 16], à l’ouest, par la servitude de passage qui était prévue dans l’acte du 11 décembre 2021, c’est-à-dire par le porche de la résidence [Adresse 15].

Les copropriétaires de la résidence [Adresse 15] ont fait part de leur opposition à la création d’un passage piéton sur leur fonds et à toute aggravation de la servitude ayant par le passé bénéficié à France TELECOM.

Par actes de commissaire de justice des 07 juillet 2023, le Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 15] a assigé la SNC VALENCE VICTOR HUGO et la SAS TECHNICAL devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le Juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société [Localité 19] VICTOR HUGO et la société TECHNICAL, tirée du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice au nom du le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15].

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 19 mai 2025,le Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [Adresse 15] demande au Tribunal de :

A titre principal,

— DIRE que les servitudes de passage tous réseaux et fluides, de passage en tout temps, à toute heure et avec tout véhicule sous le bâtiment en copropriété à édifi er, ainsi que la servitude dite de jouissance, telles que prévues par l’acte du 11 décembre 2001, sont éteintes.

— DIRE en conséquence que la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO ne disposent d’aucun droit de passage permanent leur permettant de prévoir un accès piéton par le fonds de la Résidence [Adresse 15], ni de droit de jouissance d’une bande de terrain délimitée par les lettres F, G, H et I sur le plan annexé à l’acte du 11 décembre 2001, d’une longueur de 41 m et d’une largeur de 11,60 m.

— DIRE en conséquence que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] recouvre le droit de clôturer son fonds sur toute la limite séparative avec la propriété de la SAS TECHNICAL et de jouir exclusivement de l’intégralité de son fonds, en ce compris la bande de terrain désignée ci-dessus ;

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à supprimer le portail existant entre les points D et E sur le plan annexé à l’acte notarié et clore la limite de son fonds contiguë à celle du fonds de la SAS TECHNICAL, de manière à interdire tout passage.

Subsidiairement,

— DIRE que la transformation d’une servitude de passage strictement limitée à l’entretien d’installations de télécommunication souterraines, en un accès piéton principal desservant 70 logements, constitue une aggravation de la situation du fonds servant non prévue par le titre,

— FAIRE INTERDICTION à la SAS TECHNICAL ainsi qu’à la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO d’utiliser le passage sous la résidence [Adresse 15], à titre de desserte piétonne de leur fonds.

En toutes hypothèses,

— DEBOUTER la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SAS TECHNICAL ainsi que la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO, tenues in solidum, à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] une indemnité de 8.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à lever l’exécution provisoire de droit.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 19 février 2025, la SAS TECHNICAL et la SNC VALENCE VICTOR HUGO demandent au Tribunal de :

— D’ACCUEILLIR favorablement les conclusions en défense de la SNC [Localité 19] Victor Hugo et la SAS Technical.

Par suite,

— DE DIRE que les servitudes conventionnelles de passage et de jouissance, constituées par l’acte authentique du 11 décembre 2001, ne sont pas éteintes ;

— DE DIRE que le programme immobilier, situé sur un ensemble de parcelles cadastrées section CE n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] b et [Cadastre 12] c, situées [Adresse 1] à [Localité 19], n’aggrave pas la servitude conventionnelle de passage liée à la circulation des piétons ;

— DE REJETER l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] ;

— DE CONDAMNER, en dehors de toute demande reconventionnelle qui pourrait être ultérieurement sollicitée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme qui sera recouvrée par Maître Olivier Mathieu, dans les conditions prévues par les articles 696 à 699 du même code.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’extinction de la servitude :

Aux termes de l’article 703 du Code civil, “Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.”.

Lorsque l’usage d’une servitude est devenu définitivement impossible, il peut en être déduit son extinction. Il en est de même lorsque la servitude était affectée, selon l’acte constitutif, à une destination déterminée, et que son objet a disparu.

L’acte authentique du 11 décembre 2001 a constitué des servitudes comme suit :

“ I – Servitudes de passage :

Le vendeur et l’acquéreur conviennent de constituer les servitudes de passage suivantes :

Fonds dominant, propriété du vendeur

CE [Cadastre 8] – [Adresse 18] – 549 m2

CE [Cadastre 9] – [Adresse 4] – 3.295 m2

Fonds servant, propriété de l’acquéreur

CE [Cadastre 2] – [Adresse 3] – 352 m2

CE [Cadastre 7] – [Adresse 18] – 419 m2

CE [Cadastre 10] – [Adresse 4] – 1.129 m2

1°) Le vendeur rappelle que sur l’assiette du terrain présentement vendu transitent des fluides et réseaux divers nécessaires à l’exploitation de France Telecom sur l’immeuble restant sa propriété.

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage tous réseaux et fluides sur le tracé de nature à respecter l’implantation actuelle desdits réseaux et fluides.

Ce droit de passage gratuit profitera sans restriction et dans les mêmes conditions aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leurs ayants-droit et préposés pour le besoin de leurs activités.

L’acquéreur déclare avoir reçu dès avant ce jour du vendeur un plan de repérage et d’implantation desdits réseaux et fluides de manière à ce que la servitude respecte lesdites implantations.

Ce droit de passage est assorti de la faculté d’entretien à tout moment et à première demande par tout préposé de France Télécom ou toute autre personne physique ou morale poursuivant des buts analogues au titre du service universel dévolu par la loi et ce pour maintenir les canalisations et réseaux en état ou de les remettre aux normes et également en cas de sécurité incendie. L’activité de France Télécom ne pourra être interrompue à aucun moment du fait de l’acquéreur, de ses ayants droits ou préposés.

2°) A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps, à toute heure et avec tout véhicule sous le bâtiment en copropriété à édifier.

Ce droit de passage s’exercera sur une bande de terrain de quatre mètres de large et sur une hauteur de trois mètres cinquante, ce passage, tel qu’il est délimité en jaune sur le plan ci-annexé après mention, débouchera d’un côté directement sur l'[Adresse 16] et aboutira de l’autre côté aux installations actuelles de France Télécom, fonds dominants appartenant au vendeur.

Le propriétaire du fonds servant entretiendra continuellement à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

II – Servitude de non aedificandi

Fonds dominant, propriété du vendeur

CE [Cadastre 8] – [Adresse 18] – 549 m2

CE [Cadastre 9] – [Adresse 4] – 3.295 m2

Fonds servant, propriété de l’acquéreur

CE [Cadastre 2] – [Adresse 3] – 352 m2

CE [Cadastre 10] – [Adresse 4] – 1.129 m2

Il résulte de la servitude de passage constituée ci-dessus au paragraphe 2°) que l’acquéreur accepte expressément et irrévocablement de grever, au profit du fonds dominant, la partie ci-après définie du terrain vendu, d’une servitude de non aedificandi.

L’assiette de cette servitude réelle et perpétuelle est délimitée par les lettres B,C, D et E sur le plan ci-annexé après mention.

III – Servitude de jouissance

Fonds dominant, propriété du vendeur

CE [Cadastre 8] – [Adresse 18] – 549 m2

CE [Cadastre 9] – [Adresse 4] – 3.295 m2

Fonds servant, propriété de l’acquéreur

CE [Cadastre 2] – [Adresse 3] – 352 m2

CE [Cadastre 7] – [Adresse 18] – 419 m2

CE [Cadastre 10] – [Adresse 4] – 1.129 m2

L’acquéreur accepte expressément et irrévocablement de grever au profit du fonds dominant, la partie ci-après définie du terrain vendu, d’une servitude dite de jouissance.

L’assiette de cette servitude consistera uniquement en une bande de terrain délimitée par les lettres F, G, H et I sur le plan ci-annexé après mention, d’une longueur de quarante et un (41) mètres et d’une largeur de onze mètre soixante centimètres (11,60 m).

Ce droit de servitude de jouissance emportera la faculté de laisser stationner les véhicules, de clôturer l’assiette de cette servitude et de poser tout portail entre les points D et E, figurant sur plan ci-annexé après mention. Le frais d’entretien de l’assiette de cette servitude resteront à la charge du vendeur.

Ce droit de jouissance profitera sans restriction et dans les mêmes conditions aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leurs ayants-droits et préposés.

L’acquéreur s’engage expressément, dans le délai d’un mois de l’achèvement du bâtiment à édifier sur le terrain vendu, à recouvrir de pavés autobloquants evergreen et à ses frais l’assiette ainsi déterminée de cette servitude.

De même, l’acquéreur s’oblige à faire édifier, à ses frais dans le mois des présentes, une clôture en grillage d’une hauteur de deux mètres, parallèlement à la limite des fonds dominants et servants, entre les points F et G, et à trois mètres à l’intérieur du terrain appartenant au vendeur.

A l’achèvement du chantier, cette clôture sera démontrée et l’acquéreur fera édifier à ses frais exclusifs entre les points D et E un portail d’accès d’une largeur identique à la largeur de l’assiette de la servitude.

Cette clôture étant en outre destinée à éviter à France Telecom l’accès de toute personne étrangère à ses services tant pendant le fonctionnement du chantier qu’après la réalisation de l’ensemble immobilier.

Cette servitude de jouissance ne pourra être exercée que pour l’entretien du réseau souterrain de France Telecom et en aucune façon pour un passage permanent du personnel et des préposés de France Telecom.

Le directeur du site valentinois de France Telecom sera en possession d’une clé du portail assurant la fermeture de ce passage.

Toutes ces servitudes seront concédées et acceptées à titre gratuit, sans indemnité de part et d’autre.”.

Il ressort du fait que la servitude de jouissance ne peut être exercée que pour l’entretien du réseau souterrain de France Telecom, et que le directeur du site valentinois de France Telecom sera en possession d’une clé du portail affectant la fermeture du passage prévu que la servitude de jouissance était expressément affectée à l’usage de France Telecom, pour l’entretien de son réseau. Dès lors, France Telecom n’étant plus propriétaire du fonds dominant, et les réseaux lui appartenant ayant été supprimés, l’objet de la servitude a disparu, et les choses se trouvent dans un état tel que cette servitude ne peut plus être utilisée conformément au titre. La servitude de jouissance est donc éteinte.

A contrario, les mêmes précisions ne sont pas apportées pour les servitudes de passage.

Ainsi, s’agissant de la servitude de passage tous réseaux et fluides, il est prévu une servitude réelle et perpétuelle pour tous réseaux et fluides, devant profiter à tous les acquéreurs successifs du fonds dominant. Seule la faculté d’entretien assortissant ce droit de passage est prévue au profit de France Telecom ou de toute autre personne physique ou morale poursuivant des buts analogues au titre du service universel dévolu par la loi. La référence aux fluides et réseaux appartenant à France Telecom transitant sur l’immeuble a été utilisée pour définir l’assiette de la servitude, sans que le libellé de celle-ci ne restreigne le droit de passage aux seuls fluides et réseaux de France Telecom. Le fait que les réseaux appartenant à Franec Telecom aient été retirés est sans incidence, n’étant pas démontré que l’état des lieux rendrait impossible la mise en place de nouveaux réseaux.

De même, pour le droit de passage, il est fait état d’une servitude réelle et perpétuelle pour le passage en tout temps, à toute heure et avec tout véhicule sous le bâtiment en copropriété à édifier. La seule référence faite à France Telecom est le fait que le droit de passage débouche d’un côté sur ses installations actuelles, sans là encore réserver expressément le passage aux nécessités de l’exploitation de France Telecom. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ce droit de passage n’est pas prévu pour l’accès à la partie concernée par la servitude de jouissance.

Les termes utilisés par l’acte pour ces deux droits de passage ne sont donc pas limités à l’usage qui pourrait en être fait uniquement par France Telecom. En outre, il n’est pas prévu l’extinction des servitudes en cas de vente du fonds dominant, mais au contraire ses propriétaires successifs sont visés comme en étant bénéficiaires.

Les servitudes de passage en tout temps avec tout véhicule et de passage tous réseaux et fluides ne sont donc pas éteintes.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] sera donc débouté de ses demandes de dire que ces servitudes, à l’exception de la servitude de jouissance, sont éteintes, et de ses demandes subséquentes.

Sur l’aggravation de la servitude de passage :

L’article 702 du Code civil dispose que : “De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.”.

La demanderesse fait valoir que l’augmentation du nombre de personnes destinées à emprunter la servitude de passage constituerait une aggravation de celle-ci.

Cependant, la servitude de passage est définie dans l’acte de vente du 11 décembre 2001 de façon large, comme permettant “un droit de passage en tout temps, à toute heure et avec tout véhicule sous le bâtiment en copropriété à édifier”. Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, la limitation du passage du personnel et préposés de France Telecom, ainsi que la remise d’une clé du portail au directeur du site valentinois de France Telecom, est prévu en ce qui concerne l’usage de la servitude de jouissance mais non celui de la servitude de passage, les deux étant formellement distinguées dans l’acte. L’acte constitutif de la servitude de passage ne prévoit donc pas de restriction au passage, notamment tenant au nombre de personnes pouvant l’emprunter. Il s’ensuit qu’une circulation éventuellement plus importante de piétons n’est pas contraire à la destination et à l’usage donnés à la servitude par l’acte de vente du 11 décembre 2001, ni n’en modifie l’assiette. Les difficultés matérielles mises en avant par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] ne sont pas de nature à remettre en cause l’absence d’aggravation de la servitude dans la mesure où l’usage qui en est fait ou prévu reste conforme au titre.

Aucune aggravation de la servitude n’est donc démontrée, étant en outre observé que le projet de construction prévoit deux accès, et que le fait que la servitude de passage serait majoritairement utilisée pour l’accès piéton n’est à ce stade qu’une projection.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Olivier MATHIEU, ainsi qu’à verser à la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO et à la SAS TECHNICAL une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DIT que la servitude de jouissance figurant dans l’acte de vente du 11 décembre 2001 entre la société FTIMMO H et la société civile [Adresse 15] est éteinte, et qu’en conséquence la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO ne disposent pas d’un droit de jouissance d’une bande de terrain délimitée par les lettres F, G, H et I sur le plan annexé à l’acte du 11 décembre 2001, d’une longueur de 41 m et d’une largeur de 11,60 m ;

DIT que les servitudes de passage tous réseaux et fluides et de passage en tout temps, à toute heure et avec tout véhicule sous le bâtiment en copropriété à édifier figurant dans l’acte de vente du 11 décembre 2001 entre la société FTIMMO H et la société civile [Adresse 15] ne sont pas éteintes ;

DIT que l’usage de ce droit de passage dans le cadre du programme immobilier, situé sur un ensemble de parcelles cadastrées section CE n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] b et [Cadastre 12] c, situées [Adresse 1] à [Localité 19], n’aggrave pas la servitude conventionnelle de passage liée à la circulation des piétons ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] de ses demandes de:

— Dire que la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO ne disposent d’aucun droit de passage permanent leur permettant de prévoir un accès piéton par le fonds de la Résidence [Adresse 15], ni de droit de jouissance d’une bande de terrain délimitée par les lettres F, G, H et I sur le plan annexé à l’acte du 11 décembre 2001, d’une longueur de 41 m et d’une largeur de 11,60 m.

— Dire que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] recouvre le droit de clôturer son fonds sur toute la limite séparative avec la propriété de la SAS TECHNICAL et de jouir exclusivement de l’intégralité de son fonds, en ce compris la bande de terrain désignée ci-dessus ;

— Autoriser le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à supprimer le portail existant entre les points D et E sur le plan annexé à l’acte notarié et clore la limite de son fonds contiguë à celle du fonds de la SAS TECHNICAL, de manière à interdire tout passage ;

— Faire interdiction à la SAS TECHNICAL ainsi qu’à la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO d’utiliser le passage sous la résidence [Adresse 15], à titre de desserte piétonne de leur fonds.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] à verser à la SAS TECHNICAL et la SNC [Localité 19] VICTOR HUGO, unies d’intérêts, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Olivier MATHIEU ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT