N° RG 23/03036 – N° Portalis DBXS-W-B7H-H2ZR

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES,

— la SELARL FAYOL AVOCATS,

— la SELARL LVA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Naceur DERBEL de la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSES :

S.A.S. ALPIMMO CENTURY 21, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.C.I. ROSSEZ, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats postulant au barreau de la Drôme et Maître Marie CROZIER, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI ROSSEZ était propriétaire d’un appartement avec garage et cave, situé au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9], située au [Adresse 6].

Par mandat du 20 septembre 2020, elle en a confié la vente à la société ALPIMMO – CENTURY 21.

Par acte notarié en date du 27 janvier 2021, Madame [Z] [Y] a acquis le bien immobilier auprès de la SCI ROSSEZ, moyennant un prix de 95.000 euros, comprenant appartement (lot 13), un garage (lot 31) et une cave (lot 9) avec une clef.

Postérieurement à l’acquisition, Madame [Z] [Y] a recontacté la SCI ROSSEZ et la société ALPIMMO – CENTURY 21 pour les informer de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait d’accéder à la cave.

Par courrier du 04 mai 2023, Madame [Z] [Y] a sollicité auprès de la SCI ROSSEZ l’annulation de la vente. Aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, Madame [Z] [Y] a assigné la SCI ROSSEZ devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE.

Par acte du 1er octobre 2024, la SCI ROSSEZ a assigné la société ALPIMMO – CENTURY 21 devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1231-1, 1984 du Code civil.

Les instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 29 avril 2025, Madame [Z] [Y] demande de :

— Prononcer la nullité de la vente intervenue entre Mme [Z] [Y] et la SCI ROSSEZ en date du 27.01.2021 par acte notarié établi par Maître [P] [O], notaire associé à Valence, avec toutes les conséquences de droit.

En conséquence,

— Condamner la SCI ROSSEZ à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 107.732,98 € outre les intérêts de droit à dater du jour de la vente soit à dater du 27.01.2021.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner la SCI ROSSEZ à payer Mme [Z] [Y] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, matériel et perte de jouissance.

— Condamner la SCI ROSSEZ à lui payer:

* 1.948.00 € : Au titre des Taxes foncières 2022 et 2023 (974 € x 2)

* 5.783.82 € : Au titre des Travaux d’aménagement

* 1.000.00 € : Déménagement (emménagement et déménagement à venir) (500 € X2 forfaitaire)

* 512.00 € : Prorata des charges de copropriété au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024 (128€ x4) outre 128 € par année à venir.

A titre subsidiaire et vu l’appel en cause de la Société ALPIMMO -CENTURY 21,

Vue la demande formulee par la SCI ROSSEZ tendant à la condamnation de la Société ALPIMMO — CENTURY 21 à la relever et garantir de toute condamnation au profit de Mme[Z] [Y].

— Condamner solidairement la SCI ROSSEZ et Société ALPIMMO — CENTURY 21 à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 107.732,98 € outre les intérêts de droit à dater du jour de la vente soit à dater du 27.01.2021.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner solidairement la SCI ROSSEZ et Societe ALPIMMO — CENTURY 21 à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, matériel et perte de jouissance.

— Condamner solidairement la SCI ROSSEZ et la Société ALPIMMO — CENTURY 21 à lui payer:

* 1.948.00 € : Au titre des Taxes foncières 2022 et 2023 (974 € x 2)

* 5.783.82 € : Au titre des Travaux d’aménagement

* 1.000.00 € : Déménagement (emménagement et déménagement à venir) (500 € X2 forfaitaire)

* 512.00 € : Prorata des charges de copropriété au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024 (128€ x4) outre 128 € par année à venir.

— Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en application de l’article 515 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement la SCI ROSSEZ et Société ALPIMMO — CENTURY 21 à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement la SCI ROSSEZ et Societe ALPIMMO — CENTURY 21 en tous les dépens distraction au profit de Maitre Naceur DERBEL, avocat sous ses offres et affirmations de droit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 25 juin 2025, la SCI ROSSEZ demande de :

— DEBOUTER Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes comme étant infondées ;

— Subsidiairement, JUGER n’y avoir lieu à anéantissement du contrat de vente au regard du caractère mineur du défaut de conformité allégué ;

— Encore plus subsidiairement, DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes indemnitaires et dans tous les cas, JUGER n’y avoir lieu à remboursement des travaux engagés par elle postérieurement à la vente ;

— Dans tous les cas, CONDAMNER la société ALPIMMO à relever et garantir la SCI ROSSEZ de toute condamnation en principal, intérêts, frais de toute sorte qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Madame [Y],

— DEBOUTER tant Madame [Y] que la société ALPIMMO de toutes demandes formées à l’encontre de la SCI ROSSEZ

— CONDAMNER Madame [Y] et la société ALPIMMO à verser chacune une somme de 5.000 € à la SCI ROSSEZ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— CONDAMNER Madame [Y] et/ou la société ALPIMMO aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître VERILHAC, Avocat.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RVPVA le 14 mai 2025, la société ALPIMMO – CENTURY 21 demande de :

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI ROSSEZ de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société la société ALPIMMO ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que Madame [Y] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable ;

— JUGER que la demande de Madame [Y] tendant à la nullité de la vente n’est pas fondée ;

— En conséquence, DEBOUTER Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société SCI ROSSEZ ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI ROSSEZ à payer à la société ALPIMMO la somme de 3.000 € ainsi que les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme :

En application des dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, et présentant les qualités indispensables, au regard de sa nature, pour la rendre conforme à sa destination. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Toutefois la responsabilité du vendeur ne peut être recherchée s’il est constaté que la non-conformité alléguée de la chose vendue était apparente au jour de la vente et que l’acquéreur avait accepté l’immeuble en l’état. La reception sans reserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

La preuve de la non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente incombe à l’acquéreur.

Il est constant que l’acte de vente du 27 janvier 2021 par lequel la SCI ROSSEZ a vendu l’immeuble à Madame [Z] [Y] mentionne que fait partie du bien vendu le lot n°9 consistant en un compartiment de cave d’une surface de 12 m2 portant le n°9 au plan de distribution du sous-sol.

Deux plans différents de distribution du sous-sol sont produits, qui font tous deux apparaître une cave n°9, mais à des endroits différents. Il résulte des explications contenues dans les différentes pièces que le premier plan, daté du 16 octobre 1962, correspondrait à la distribution initialement prévue, tandis que le second, non daté, serait le résultat de la modification de la distribution du sous-sol suite à la création d’une chaufferie à la place des caves n°2 et 3. Il apparait donc que le plan non daté correspond aux emplacements réels des caves. Ce plan fait bien figurer une cave n°9, voisine de la n°[Cadastre 1], qui comprend une porte accessible par le couloir.

En revanche Madame [Z] [Y] soutient ne jamais avoir pu accéder à sa cave, et que les clés qui lui ont été remises correspondaient à une autre cave.

Des recherches ont été menées par les intervenants afin de déterminer l’emplacement de la cave n°9 vendue à Madame [Z] [Y].

Il a été soutenu dans un premier temps que cette cave aurait été attribuée à tort aux consorts [R], qui ont été contactés par courrier de la société ALPIMMO – CENTURY 21 en ce sens. Les intéressés ont répondu à ce courrier en affirmant, sans produire aucun document, qu’ils occupent bien la cave qui leur a été attribuée et disposent d’un titre de propriété correspondant.

Le cabinet JEANSELME, syndic de copropriété, a exposé quant à lui dans un courrier du 27 juillet 2021 que la porte de la cave n°9 donne dans la cave n°10, appartenant à la SCI FTP, précisant que cette cave n°10 “est mentionnée dans le règlement de copropriété pour une superficie de 24 m2. Or dans la configuration actuelle elle a une superficie plus importante. J’en déduis donc que la cave n°9 n’aurait jamais été construite suite à la modification du plan.”. Il reprend ces mêmes explications dans un courriel du 05 avril 2022 dans lequel il fait état d’une “vérification sur site” qui l’aurait conduit à conclure “qu’il semblerait que votre cave ait été englobée dans celle de la SCI FTP”.

Cependant, dans un courrier du 04 octobre 2022, la société ALPIMMO – CENTURY 21 explique avoir pris contact avec le gérant de la SCI FTP, qui a confirmé être bien propriétaire de sa cave, et que celle-ci n’empiète pas sur les caves voisines.

Néanmoins, le syndic de copropriété a en tout état de cause indiqué avoir fait une vérification sur place, sans que cela ne lui ait permis d’accéder à la cave n°9, ce qui corrobore les affirmations de Madame [Z] [Y] sur le fait qu’elle ne dispose pas de l’accès à la cave qui lui a été vendue.

Aucun élément n’est produit de nature à prouver que cette cave est matériellement accessible. Si la société ALPIMMO – CENTURY 21 fait état dans ses écritures d’une porte sur laquelle il serait inscrit “numéro 9", mais qui ne serait pas accessible car fermée de l’intérieur, aucune pièce ne corrobore ces affirmations, qui tendent au surplus à corroborer le fait que la demanderesse n’a pas accès à la cave vendue, aucune partie ne soutenant pouvoir lui fournir la clé de la porte.

Ainsi, si cette cave a une existence juridique, comme le rappelle le notaire dans son courriel du 23 juin 2022, il est démontré qu’elle n’est à tout le moins pas accessible à la demanderesse, ce qui constitue un manquement de la part du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Il ne saurait être soutenu que ce défaut de conformité était apparent. Si Madame [Z] [Y] explique que l’agent immobilier n’avait pas les clés de la cave lors des visites, pour autant la mention de cette cave figurait bien tant sur les plans que dans l’acte de vente, et il apparaît que des charges étaient payées sur celle-ci.

Madame [Z] [Y] demande, en conséquence du manquement à l’obligation de délivrance conforme, que soit prononcée la nullité de la vente.

Cependant, ainsi que le font valoir les défenderesses, elle ne saurait soutenir que la présence de la cave a été une condition essentielle de son achat, alors même qu’elle a consenti à la vente sans avoir pu la visiter. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de nullité de la vente.

Les demandes indemnitaires de Madame [Z] [Y] étant faites au titre des conséquences de la nullité de la vente, qui n’est pas prononcée, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de s’expliquer sur le montant du préjudice subi, étant observé que celui-ci ne peut être supérieur à la valeur de la cave dont elle a été privée.

Il sera rappelé que les demandes de Madame [Z] [Y] sont formulées à titre principal contre la SCI ROSSEZ uniquement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la responsabilité de la société ALPIMMO – CENTURY 21 à son égard.

Sur la demande de relevé et garantie formée par la SCI ROSSEZ à l’encontre de la société ALPIMMO – CENTURY 21 :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”.

L’engagement de cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise.

En l’espèce, le mandat exclusif de vente confié par la SCI ROSSEZ à la société ALPIMMO – CENTURY 21 mentionne bien une cave dans la désignation des biens à vendre.

Dès lors, il appartenait à l’agent immobilier notamment de vérifier la consistance de cette cave, et donc son existence et son accessibilité, ce qui n’a manifestement pas été réalisé au vu des difficultés soulevées postérieurement par Madame [Z] [Y]. Les démarches effectuées postérieurement à la vente par la société ALPIMMO – CENTURY 21 pour comprendre l’origine des difficultés soulevées par Madame [Z] [Y] ne sauraient remettre en cause le fait qu’elle n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles en ne visitant pas matériellement le bien préalablement à la vente.

Néanmoins, en tant que propriétaire, la SCI ROSSEZ a également fait preuve d’une négligence fautive en n’effectuant aucune vérification quant à la consistance de son propre bien, quand bien même aucun élément n’aurait été de nature à attirer son attention sur sa consistance juridique, et a contribué à la réalisation du préjudice.

En conséquence, la société ALPIMMO – CENTURY 21 sera condamnée à relever et garantir la SCI ROSSEZ à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DIT que la SCI ROSSEZ a manqué à son obligation de délivrance conforme et engage sa responsabilité vis-à-vis de Madame [Z] [Y] ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’annulation de la vente intervenue entre la SCI ROSSEZ et Madame [Z] [Y] ;

CONDAMNE la société ALPIMMO – CENTURY 21 à relever et garantir la SCI ROSSEZ des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à hauteur de 50% ;

SURSEOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

ENJOINT aux parties d’apporter toutes explications sur le montant du préjudice subi par Madame [Z] [Y] ;

ORDONNE le renvoi à la mise en état à l’audience du 23 janvier 2026 à 09 heures pour permettre aux parties de déposer des conclusions récapitulatives ;RESERVE les dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT