TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00628 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKCI

DEMANDEURS

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉFENDEURS

Madame [L] [E] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [V] [P] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 12 Décembre 2024

Jugement prononcé le 23 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [C] et Mme [X] [C] ont donné à bail à M. [V] [Z] et Mme [L] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 9 janvier 2024, pour un loyer mensuel initial hors charge de 640 euros.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, M. [D] [C] et Mme [X] [C] ont fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 28 juin 2024 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 10 septembre 2024 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Z] et Mme [L] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [V] [Z] et Mme [L] [N] au paiement :

* de la somme de 3925,20 euros arrêtée au 3 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 4 décembre 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [D] [C] et Mme [X] [C] ont maintenu leurs demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 6542 euros au 12 décembre 2024, indiquant ne plus avoir aucun contact avec les locataires depuis le mois de mars 2024.

M. [V] [Z] et Mme [L] [N] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [V] [Z] et Mme [L] [N].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7g de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2024 contient des clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement ou de justification d’assurance à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant ces clauses a été signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 2600 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2024.

M. [V] [Z] et Mme [L] [N] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Ils n’ont pas comparu, et n’ont pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur leur situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [D] [C] et Mme [X] [C] produit un décompte démontrant que M. [V] [Z] et Mme [L] [N] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6542 euros au 12 décembre 2024.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail ne comportant aucune clause de solidarité entre les locataires, M. [V] [Z] et Mme [L] [N], il n’y a pas lieu à les condamner solidairement.

M. [V] [Z] et Mme [L] [N] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 6542 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par M. [D] [C] et Mme [X] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [D] [C] et Mme [X] [C] ne justifient ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par leurs débiteurs ni de la mauvaise foi de ces derniers de sorte que leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [Z] et Mme [L] [N], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [V] [Z] et Mme [L] [N] à payer à M. [D] [C] et Mme [X] [C] la somme de 100 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement répûté contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [V] [Z] et Mme [L] [N] de libérer le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [V] [Z] et Mme [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [C] et Mme [X] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne M. [V] [Z] et Mme [L] [N] à payer à M. [D] [C] et Mme [X] [C] la somme de 6542 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 2600 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne M. [V] [Z] et Mme [L] [N] à verser à M. [D] [C] et Mme [X] [C] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboute M. [D] [C] et Mme [X] [C] de leur demande de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum M. [V] [Z] et Mme [L] [N] à verser à M. [D] [C] et Mme [X] [C] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [V] [Z] et Mme [L] [N] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,