TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 22/03672 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XONR

N° Minute :

AFFAIRE

[U] [J] [Y] [X], [S] [G] épouse [X]

C/

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence du Marché” 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON 92160 ANTONY représenté par son syndic :

, Société [M]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [J] [Y] [X]

49 rue Julien Perin

92160 ANTONY

représenté par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

Madame [S] [G] épouse [X]

49 rue Julien Perin

92160 ANTONY

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence du Marché” 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON 92160 ANTONY représenté par son syndic :

Cabinet [M]

56 avenue de Robinson

92350 LE PLESSIS-ROBINSON

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

Société [M]

56 avenue Robinson

92350 LE PLESSIS-ROBINSON

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence du Marché située 5, rue du Marché et 3, rue Henri Lasson à ANTONY (92160) est soumis au statut de la copropriété.

M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] sont propriétaires du lot n°1 de l’état descriptif de division. Initialement affecté à une activité de primeur, ledit lot est actuellement exploité par la société AMICI MIEI à usage de restaurant / traiteur italien.

Par jugement du 23 novembre 2017, ce tribunal a notamment annulé, à la demande des époux [X], la résolution n°19 de l’assemblée générale tenue le 15 décembre 2015 qui ajoutait au règlement de copropriété une interdiction d’exercer dans l’immeuble, et notamment dans les lots n°1, 3 et 4, toute activité de restauration quelle qu’elle soit, avec ou sans cuisson, y compris la petite restauration (notamment sandwicherie, salon de thé, brasserie, café, etc…) et la vente à emporter de nourriture au sens large.

Alors que cette instance était en cours, lors de l’assemblée générale tenue le 16 janvier 2017, les copropriétaires ont adopté une résolution n°20 autorisant les époux [X] à réaliser à leur frais des travaux de création d’une terrasse couverte démontable devant leur local, en parties communes, sous différentes conditions notamment d’horaires et de ne pas créer de nuisances sonores et olfactives, ou de les aggraver.

Considérant que lesdites conditions, notamment d’horaires, n’avaient pas été respectées, les copropriétaires ont voté le démontage de la terrasse implantée sur les parties communes devant le local propriété des époux [X], aux termes de la résolution n°16 de l’assemblée générale réunie le 18 février 2022.

C’est dans ce contexte que par exploit du 19 avril 2022, M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Marché représenté par son syndic, le Cabinet [M], et le Cabinet [M] à titre personnel aux fins essentiellement de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 18 février 2022, subsidiairement, de voir annuler la résolution n°16 de cette assemblée et, infiniment subsidiairement, de voir condamner solidairement les défendeurs à leur verser une somme de 50.000 euros en indemnisation de leur préjudice.

Après échanges de conclusions, la clôture de la procédure a été prononcée le 23 novembre 2023.

Par ordonnance en date du 19 mai 2025, le juge de la mise en état a notamment :

— débouté les époux [X] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de celles subséquentes de réouverture des débats et de fixation d’un nouveau calendrier de procédure,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, les époux [X] demandent au tribunal, de :

RECEVOIR et DIRE et JUGER bien fondés Monsieur [U] [X] et Madame [S] [X] dans leurs prétentions, fins et actions,

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que l’Assemblée Générale du 18 février 2022 est nulle en toutes ses

Résolutions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE et JUGER que la résolution n°16 de l’Assemblée Générale du 18 février 2022 est nulle,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires Résidence du Marché, 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON à ANTONY et le Cabinet [M] à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [S] [X], la somme de 50.000 Euros en indemnisation de leur préjudice,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires Résidence du Marché, 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON à ANTONY et le Cabinet [M] à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [S] [X], la somme de 1.500 Euros chacun de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires Résidence du Marché, 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON à ANTONY et le Cabinet [M] à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [S] [X], la somme de 3.000 Euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires Résidence du Marché, 5 rue du Marché – 3 rue Henri LASSON à ANTONY et le Cabinet [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’AARPI Le Carré, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [M] demandent au juge de la mise en état, de :

DECLARER irrecevables Monsieur et Madame [X] dans leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 février 2022 dans son intégralité,

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 18 février 2022,

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de leur demande de paiement de la somme 50.000 euros dirigée contre le syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de leur demande de paiement de la somme 50.000 euros dirigée contre le Cabinet [M],

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de leur demande de condamnation de la somme de 1.500 euros dirigée contre le syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de leur demande de condamnation de la somme de 1.500 euros dirigée contre le Cabinet [M],

DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

RECEVOIR le Cabinet [M] en sa demande reconventionnelle,

Y faisait droit,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au Cabinet [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au Cabinet [M] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « recevoir », « dire et juger bien fondés » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes relatives à la nullité de l’assemblée générale tenue le 18 février 2022, à titre principal, et à la nullité de la résolution n°16 de cette assemblée, à titre subsidiaire, constituent quant à elles de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « prononcer la nullité », sur lesquelles il sera donc statué.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes reconventionnelles formées par le Cabinet [M], celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur la recevabilité de la note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à l’issue de l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025, le tribunal a invité les défendeurs à formuler toutes observations utiles quant à recevabilité, devant le tribunal, de la fin de non-recevoir qu’ils opposent à la demande principale formée par les époux [X], en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant message électronique en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [M] ont adressé une note en délibéré en réponse à la demande du tribunal.

Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera tenu compte dans le présent jugement.

II- Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 18 février 2022

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [M] excipent de l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 18 février 2022, dans son entier. Ils fondent leur fin de non-recevoir sur l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ils expliquent que les époux [X] ont voté en faveur des résolutions n°2, 5, 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15 et 19 qui ont été adoptées par les copropriétaires lors de cette assemblée, de sorte qu’ils n’ont pas la qualité d’opposant à toutes les résolutions requise pour voir prononcer l’annulation de cette assemblée. Ils soutiennent que la jurisprudence est constante en ce sens (Pourvois n°10-18312, n°13-28199 et n°18-10319), y compris en cas d’inobservation des formalités substantielles relatives à la tenue de l’assemblée générale (Pourvoi n°19-20730). Ils ajoutent, dans le cadre de leur note en délibéré notifiée le 12 juin 2025, que les dispositions de l’article 42 alinéa 2 étant d’ordre public, le tribunal peut relever d’office le défaut de qualité à agir des copropriétaires qui n’ont pas la qualité d’opposant (Pourvoi n°15-26908 ; tribunal judiciaire de PARIS RG : 22/02751 et RG : 21/12020).

Les époux [X] n’ont pas répondu sur ce point

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant que ces dispositions d’ordre public sont applicables à l’action en annulation d’une assemblée générale en son entier ou de certaines résolutions. Il en résulte que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions ou s’est abstenu, n’est pas admis à les contester, ni à contester l’assemblée générale dans son entier.

Par ailleurs, l’article 789 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le Cabinet CRUNOT, qui n’ont pas saisi le juge de la mise en état de conclusions relatives à la fin de non-recevoir dont ils excipent à l’encontre de la demande principale formée par les époux [X] pour défaut de qualité à agir en annulation de l’assemblée générale tenue le 18 février 2022 en son entier, ne sont pas recevables à la soulever devant le tribunal.

Aux termes de l’article 125 alinéa 1 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 18 février 2022 permet de constater que les époux [X] ont voté en faveur des résolutions n°2, 5, 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15 et 19 qui ont été adoptées lors de cette assemblée.

Il en résulte que les époux [X], dont il n’est pas contesté qu’ils ont saisi le tribunal dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée du litigieuse, n’ont pas la qualité d’opposants requise pour poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, ce que le tribunal entend relever d’office.

Le surplus de leurs demandes est en revanche recevable, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

En conséquence, il convient, d’une part, de déclarer la fin de non-recevoir élevée par le syndicat des copropriétaires et le Cabinet CRUNOT irrecevable devant le tribunal et, d’autre part, de déclarer, d’office, irrecevable la demande des époux [X] tendant à l’annulation de l’assemblée générale en date du 18 février 2022 en son entier, faute de qualité à agir.

III- Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale

A titre subsidiaire, les époux [X] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale tenue le 18 février 2022. Ils estiment que celle-ci porte atteinte à leurs droits acquis, résultant de l’autorisation d’installer une terrasse devant l’immeuble, obtenue aux termes de la résolution n°20 de l’assemblée générale en date du 16 janvier 2017. Ils contestent aussi la réalité des nuisances qui sont imputées à leur locataire, selon eux arbitrairement alors qu’aucune procédure pénale ou civile n’a été engagée. Ils affirment que les nuisances éventuelles résultent du fait que l’immeuble est entouré de plusieurs terrasses de restaurants, installées sur l’esplanade limitrophe. Ils soutiennent enfin que la résolution contestée n’a pas été adoptée à la majorité requise pour leur « retirer un droit de jouissance privative des parties communes ». Ils font valoir que la résolution n°16 de l’assemblée générale querellée a été adoptée à la majorité simple alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité qualifiée prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, comme la résolution n°20 de l’assemblée générale du 16 janvier 2017.

Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [M] contestent le droit acquis allégué par les demandeurs de jouissance privative sur les parties communes. Ils rappellent que M. [X] a sollicité l’autorisation de créer une terrasse démontable et qui pourrait être enlevée « si la copropriété le désire » suivant courriel du 14 décembre 2016. Ils précisent que l’autorisation d’implantation d’une terrasse sur les parties communes devant le lot des demandeurs votée aux termes de la résolution n°20 de l’assemblée générale en date du 16 janvier 2017 était temporaire et conditionnée au respect de certaines obligations que le preneur à bail commercial des époux [X] n’a pas respectées notamment concernant les horaires d’exploitation de ladite terrasse et l’absence de nuisances olfactives et sonores. Ils affirment qu’ils établissent les manquements constatés outre que M. [X] a lui-même reconnu l’existence de nuisances dans sa « LETTRE AUX COPROPRIETAIRES » en prévision de l’assemblée générale convoquée le 18 février 2022. Ils déclarent aussi que les nuisances concernent une pluralité de copropriétaires ou occupants dont les appartements surplombent leur lot, ce qui résulte des attestations produites. Ils en concluent que les copropriétaires ont donc valablement voté le démontage de la terrasse en adoptant la résolution n°16 lors de l’assemblée du 18 février 2022 à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux autorisations précaires d’installations sur les parties communes.

Selon l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 février 2022, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En application de l’article 25b) de cette loi, dans sa version en vigueur à la date du 18 février 2022, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 de ladite loi, dans sa version en vigueur à la date du 18 février 2022, précise quant à lui que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

L’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 4 de cette loi ajoute que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Enfin, l’article 6-4 de la même loi indique que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il est admis qu’une décision d’assemblée générale peut conférer un droit d’un usage sur une partie commune, les conditions de majorité variant selon qu’est consenti un usage à titre précaire, ou un droit réel indissociable de la propriété du lot. Ainsi, relève de la majorité prévue à l’article 24 de cette loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) la concession d’un usage sur une partie commune à titre précaire (Pourvoi n°09-13090). En revanche, relèvent de la majorité prévue à l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix), les cessions à titre onéreux de parties communes dès lors qu’elles ne portent pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du lot des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble (Pourvoi n° 06-20913 et n° 07-13.839) et les concessions de droit d’usage privatif sur des parties communes telles une cour, un jardin, une toiture-terrasse (Pourvoi n°77-10792), lorsque les parties communes aliénées présentent une utilité pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession est envisagée et que leur aliénation n’est de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble (Pourvoi n°92-21367), ou que la conservation de cette partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (Pourvoi n° 84-17798). Enfin, dans le cas où le droit de jouissance exclusif porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires, l’unanimité est requise.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale réunie le 18 février 2022, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°16 rédigée comme suit, qui a rétracté l’autorisation d’implantation d’une terrasse démontable en parties communes donnée en 2017 :

« 16° – DECISION A PRENDRE CONCERNANT LE DEMONTAGE DE LA TERRASSE DEMONTABLE DU LOCAL DE Mr [X] (article 25)

Compte tenu des multiples nuisances subies par le Syndicat des Copropriétaires, l’Assemblée Générale sollicite de Monsieur [X] le démontage de la terrasse ».

Pour voir annuler cette résolution, les demandeurs invoquent en premier lieu un droit acquis résultant de l’autorisation d’installer une terrasse démontable en parties communes, devant l’immeuble, obtenue aux termes de la résolution n°20 de l’assemblée générale en date du 16 janvier 2017.

Lors de l’assemblée générale réunie le 16 janvier 2017, les copropriétaires avaient adopté, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n°20 portant « AUTORISATION A MONSIEUR [X] D’EFFECTUER A SES FRAIS DES TRAVAUX SUR PARTIES COMMUNES (TERRASSE DEMONTABLE) » en ces termes :

« L’Assemblée Générale se prononce sur la demande de Monsieur [X] sous réserve que cette parcelle appartienne au Syndicat des Copropriétaires.

L’Assemblée Générale demande à ce que la vitre donnant sur le porche du n°5 soit opaque.

L’Assemblée Générale demande à ce que la terrasse ne soit pas utilisable à la clientèle avant 8 heures et au-delà de 20 heures.

L’Assemblée Générale autorise cette terrasse sous réserve que cette terrasse ne crée pas de nouvelles nuisances ou n’aggravent pas les nuisances actuelles (odeurs de cuisson, bruits, odeurs de cigarettes, …).

La terrasse devra être de la même couleur que les entourages de fenêtres actuelles.

Cet accord est renouvelable par tacite reconduction jusqu’à ce que le Syndicat des Copropriétaires demande au propriétaire le démontage de celle-ci. »

Il est acquis et non contesté qu’une terrasse démontable a été édifiée devant le lot n°1, qui s’est avérée être une partie commune, en exécution de cette résolution n°20, exploitée par la société AMICI MIEI, preneur à bail commercial dudit lot, à usage de restaurant / traiteur italien.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la résolution n°20 de l’assemblée générale en date du 16 janvier 2017 n’a pas institué un droit de jouissance privative au profit du lot n°1 sur les parties communes situées devant ledit lot, mais s’analyse en une autorisation conditionnée, d’une part, au respect des modalités imposées en termes d’horaires, d’absence de création ou aggravation de nuisances olfactives ou sonores et de coloris de la terrasse à créer, et précaire, d’autre part, en ce que seule une installation démontable est envisagée, dont le maintien sur les parties communes est subordonné à l’accord renouvelable du syndicat des copropriétaires jusqu’à la décision de son démontage, qui est prévu ab initio.

Le premier moyen n’est donc pas fondé.

Les époux [X] réfutent, en second lieu, la réalité des nuisances reprochées. Toutefois, à supposer même que les éléments produits par les défendeurs (procès-verbaux de constat dressés par voie d’huissier de justice qui a constaté la présence de clients après 20 heures le 28 juillet 2021 et 19 juillet 2022, ou attestations établies par Mme [D] [R] en date du 04 juillet 2022, Mme [N] [K] en date du 08 février 2022, Mme [V] [C] en date du 17 juin 2022, copropriétaires qui indiquent avoir constaté la présence de clients après 20 heures également et se sont plaintes de nuisances notamment sonores du fait de personnes parlant fort et des bruits de vaisselle), il convient de relever que les demandeurs n’en tirent aucune conséquence juridique, ne demandant pas que la résolution n°16 contestée soit annulée pour abus de majorité, et étant rappelé que le tribunal n’a pas à porter d’appréciation sur l’opportunité de la décision adoptée par les copropriétaires, qui sont souverains.

Le second moyen ne peut donc davantage prospérer.

En troisième et dernier lieu, les époux [X] soutiennent vainement que la résolution critiquée aurait dû être adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En effet il est de principe que dès lors que l’occupation de parties communes, consentie par une résolution à titre précaire sur une surface déterminée, est révocable, la décision de retrait de l’installation précédemment autorisée relève de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Pourvoi n°17-14138).

Il s’en suit que, dans la mesure où il a été jugé plus avant que la résolution n°20 adoptée lors de l’assemblée générale réunie le 16 janvier 2017, constituait une autorisation précaire de création d’une terrasse sur les parties communes, la décision de déposer cette installation démontable ne relevait pas de la majorité invoquée de l’article 26 de cette loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier moyen sera dès lors également rejeté.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précéde, les époux [X] seront déboutés de leur demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale réunie le 18 février 2022.

IV- Sur les demandes de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du Cabinet [M] à payer aux époux [X] la somme de 50.000 euros en indemnisation de leur préjudice financier et la somme de 1.500 euros à chacun au titre de leur préjudice moral

A titre infiniment subsidiaire, les époux [X] demandent au tribunal de condamner solidairement les défendeurs à leur régler la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice qu’ils indiquent avoir subi à raison du coût des travaux réalisés en exécution de l’autorisation obtenue en 2017 et du fait que la valeur du lot n°1 se trouve altérée selon qu’il est ou non complété par un droit de jouissance privative exclusive. En tout état de cause, les époux [X] requièrent également que le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [M] soient solidairement condamnés à leur verser, à chacun, la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils soulignent que c’est la seconde procédure qu’ils sont contraints d’introduire pour faire valoir leurs droits.

Les défendeurs résistent à ces prétentions en faisant valoir que les époux [X] ne rapportent pas la preuve de la réalité des préjudices qu’ils leur imputent, tel qu’exigé par les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [X] ne visent aucun fondement juridique au soutien de leurs différentes demandes de dommages et intérêts. De plus, ils ne caractérisent aucune faute ou manquement à une obligation légale ou contractuelle commise par le syndicat des copropriétaires et/ou le Cabinet [M], propre à fonder la mise en cause de leur responsabilité civile. A titre surabondant ils ne démontrent pas la réalité du préjudice qu’ils prétendent avoir subi.

En conséquence, leurs demandes indemnitaires seront rejetées.

V- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le cabinet [M]

Le Cabinet [M] sollicite reconventionnellement que les époux [X] soient condamnés à lui verser une somme de 10.000 euros pour procédure abusive. Il soutient que sa mise en cause était injustifiée. Il rappelle que les demandeurs l’ont attrait à titre personnel à la procédure sans former de demande à son encontre aux termes de leur exploit introductif d’instance. Il insiste sur le fait que les demandes de condamnation à son encontre contenues dans leurs dernières écritures sont dénuées de fondement, les demandeurs ne produisant aucune pièce à l’appui de celles-ci.

Les époux [X] n’ont pas répondu sur ce point

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil précise quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Pourvois n°93-14485, n°11-15473, n°13-14673). La légèreté blâmable ou la faute non grossière peuvent également être sanctionnées (Pourvoi n°83-16994).

En l’espèce, le Cabinet [M] ne démontre pas la malice, la mauvaise foi et plus généralement l’abus qui aurait été fait par les époux [X] de leur droit d’agir en justice. Il ne caractérise pas davantage le préjudice particulier qui en aurait résulté, distinct des frais de procédure qui seront arbitrés en application de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est le fait d’avoir dû défendre à l’action, étant relevé qu’il a développé une argumentation commune au syndicat des copropriétaires.

Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

VI- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [X], qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Nathalie BUNIAK dans les conditions précisées à l’article 699 du même code.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que les époux [X] soit condamnés à verser la somme de 3.000 euros aux défendeurs au titre des frais irrépétibles (1.500 euros chacun).

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevable la note en délibéré notifiée le 12 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Marché située 5, rue du Marché et 3, rue Henri Lasson à ANTONY (92160), représenté par son syndic, et le Cabinet [M],

DECLARE la fin de non-recevoir élevée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Marché située 5, rue du Marché et 3, rue Henri Lasson à ANTONY (92160), représenté par son syndic, et par le Cabinet [M], irrecevable devant le tribunal,

DECLARE, d’office, irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 18 février 2022 en son entier, faute de qualité à agir de M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X],

DEBOUTE M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTE le cabinet [M] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Marché située 5, rue du Marché et 3, rue Henri Lasson à ANTONY (92160), représenté par son syndic,

CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au Cabinet [M],

CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [S] [G] épouse [X] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Nathalie BUNIAK dans les conditions précisées à l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT