Minute n°

N° RG 24/00608 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJZW

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A. SDH CONSTRUCTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Renaud EUDES, avocat au barreau de la Drôme substituant M^e Ali DERROUICHE avocat au barreau de Seine Saint-Denis

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ivan FLAUD, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MICHEL

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00608 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJZW

EXPOSE DU LITIGE

La société SDH CONSTRUCTEUR a donné à bail à Mme [S] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat en date du 15 juin 2018.

Par contrat de bail séparé, la société SDH CONSTRUCTEUR a également donné à bail à Mme [S] [H] un parking situé à la même adresse.

Se prévalant de manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible, la société SDH CONSTRUCTEUR a fait assigner Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de jsutice du 3 octobre 2024, signifié à personne.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société SDH CONSTRUCTEUR demande :

de prononcer la résiliation des contrats de bail,

d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

de condamner Mme [S] [H] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

de condamner Mme [S] [H] à lui payer la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SDH CONSTRUCTEUR fait valoir en substance, sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, que Mme [S] [H] est à l’origine depuis plusieurs années de nombreux troubles du voisinage au sein de la résidence, allant jusqu’à des faits d’agression physique, qui perdurent malgré les mises en demeure qui lui sont faites de respecter ses obligations contractuelles.

Mme [S] [H] demande :

de débouter la société SDH CONSTRUCTEUR de l’ensemble de ses demandes,

de condamner la société SDH CONSTRUCTEUR à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

de condamner la société SDH CONSTRUCTEUR à lui payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [S] [H] fait valoir qu’aucune poursuite n’a été engagée à son encontre par le procureur de la République, à qui deux signalements ont été adressés. Elle indique qu’elle souffre de problèmes de santé et que le bailleur a pris fait et cause pour ses voisins. Elle ajoute qu’elle n’a jamais commis aucune dégradation au sein de son logement et qu’elle paye régulièrement son loyer, faisant état d’une cabale menée par ses voisins.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation incombe tant au preneur qu’aux occupants de son chef.

Par ailleurs, il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

En l’espèce, la société SDH CONSTRUCTEUR produit aux débats des courriels, courriers, pétitions, main courante et dépôts de plainte émanant de plusieurs occupants de l’immeuble permettant d’établir que Mme [S] [H] se montre insultante, et même menaçante à l’égard de ses voisins, que ce soit à l’oral ou à l’écrit, allant jusqu’à menacer à plusieurs reprises de faire sauter l’immeuble au gaz, et qu’elle est à l’origine de nuisances sonores en tapant dans son appartement ou en sonnant aux interphones. Les comportements de l’intéressé ont conduit les habitants de l’immeuble à adresser, à deux reprises, une pétition pour dénoncer les troubles du voisinage dont elle est à l’origine à la société SDH CONSTRUCTEUR.

Les situations décrites par les différents voisins dans leurs écrits sont parfaitement corroborés par les copies des écrits de Mme [S] [H] qu’elle placarde sur sa porte ou qu’elle adresse à ses voisins dans lesquels elle se montre injurieuse. Les éléments produits en défense par Mme [S] [H] permettent d’ailleurs de comprendre que celle-ci souffre de troubles psychiatriques, et notamment de troubles de la personnalité, qui expliquent en partie ses agissements. Ces troubles ne sauraient toutefois la dédouaner de sa responsabilité et l’exonérer du respect de ses obligations contractuelles.

La société SDH CONSTRUCTEUR a mis en demeure Mme [S] [H] à de multiples reprises d’avoir à respecter son obligation de jouissance paisible. En dépit de ces mises en demeure, les troubles ont persisté.

Les manquements de Mme [S] [H] sont d’une particulière gravité, dès lors que la tranquillité et la sécurité du voisinage ne peuvent plus être assurés, et justifient de prononcer la résiliation des contrats de bail.

En conséquence, il sera fait droit à l’intégralité des demandes présentées par la société SDH CONSTRUCTEUR.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [S] [H] ne produit aucun élément susceptible d’établir une faute de la société SDH CONSTRUCTEUR dans l’exercice de son droit d’agir en justice, ou un abus de ce droit, celle-ci étant d’ailleurs accueillie en ses demandes.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [S] [H] à payer à la société SDH CONSTRUCTEUR la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation des baux conclus le 15 juin 2018 entre la société SDH CONSTRUCTEURet Mme [S] [H],

Ordonne en conséquence à Mme [S] [H] de libérer le logement et le parking situés [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour Mme [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SDH CONSTRUCTEUR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne Mme [S] [H] à verser à la société SDH CONSTRUCTEUR une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au dernier terme de loyer,

Condamne Mme [S] [H] à verser à la société SDH CONSTRUCTEUR la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [H] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,