N° RG 24/00034 – N° Portalis DBXS-W-B7I-H75E

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 16/12/2025

à :

— la SELARL A-LEXO,

— la SELARL GPS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (C.I.F.D.) venant aux droits de la Société BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER (B.P.I.), prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-François PUGET, avcocat plaidant au barreau de PARIS, et Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Arnaud HOUSSAIN, de la SCP RACINE STRASBOURG, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG, et Maître Romain DE PAULI de la SELARL A-LEXO, avocats postulants au barreau de la DRÔME

Madame [S] [T] épouse [P]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Arnaud HOUSSAIN, de la SCP RACINE STRASBOURG, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG, et Maître Romain DE PAULI de la SELARL A-LEXO, avocats postulants au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Valentine PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant offre sous signature privée datée du 8 février 2007, acceptée par les emprunteurs le 26 février 2007, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT) a consenti à M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] un prêt immobilier dénommé « SOLEIL 3 » n°2089086 V 001, d’un montant de 598.756,00 €, destiné à l’acquisition en l’état futur d’achèvement de deux appartements neufs situés dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » à [Localité 7], remboursable pendant une première période de 24 mois à taux fixe, puis une deuxième période de 273 mois à taux révisable (cette seconde période étant susceptible de réduction ou d’allongement dans les conditions prévues au paragraphe « modalités financières » du cahier des charges, en fonction de la variation du taux d’intérêt).

Suivant offre sous signature privée datée du 31 mai 2007, acceptée par les emprunteurs le 12 juin 2007, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (aux droits de laquelle vient la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT) a consenti à M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] un prêt immobilier dénommé « SOLEIL 3 » n°2092694 S 001, d’un montant de 243.974,00 €, destiné à l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement neuf situé dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] » à [Localité 6], remboursable pendant une première période de 24 mois à taux fixe, puis une deuxième période de 216 mois à taux révisable (cette seconde période étant susceptible de réduction ou d’allongement dans les conditions prévues au paragraphe « modalités financières » du cahier des charges en fonction de la variation du taux d’intérêt).

Les actes de prêts ont été réitérés pas actes authentiques reçus par Maître [D], notaire à [Localité 5], non produits aux débats par les parties.

Les biens immobiliers financés par les prêts en cause étaient commercialisés par la société APOLLONIA.

A la suite d’un réquisitoire introductif du procureur de la République de MARSEILLE, une instruction a été ouverte le 2 juin 2008 au tribunal de grande instance de MARSEILLE, contre X des chefs d’escroqueries en bande organisée, faux, usage de faux et exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque.

A la suite d’un réquisitoire introductif du procureur de la République d’AIX-EN-PROVENCE, une autre information a été ouverte le 22 septembre 2008 au tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE pour des faits de faux et usage de faux, escroquerie, publicité de nature à induire en erreur, tromperie, infractions au démarchage bancaire ou financier.

Le juge d’instruction du tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE s’est déssaisi du dossier au profit du juge d’instruction de MARSEILLE.

Le procureur de la République de MARSEILLE a délivré plusieurs réquisitoires supplétifs, élargissant la saisine du juge d’instruction, notamment à des faits d’abus de confiance, d’abus de biens sociaux, et d’entrave aux fonctions de commissaire aux comptes, faux et usage de faux en écriture publique ou authentique, complicité d’escroquerie en bande organisée, escroquerie en bande organisée, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire d’opérations de banque, blanchiment d’escroqueries en bande organisée.

M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] ont cessé de régler régulièrement les mensualité des leurs prêts immobiliers au cours de l’année 2009.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 30 septembre 2009, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) a mis en demeure M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] d’avoir à lui régler les soldes impayés des deux prêts immobiliers litigieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception datées du 9 décembre 2009, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) a informé les emprunteurs du prononcé de la déchéance du terme des deux prêts immobiliers et les a mis en demeure d’avoir à lui régler les sommes de 642.887,86 € et 261.219,72 € correspondant aux montants des sommes restant dues.

Ces mises en demeure sont demeurées sans effet.

******

Par acte d’huissier en date du 14 septembre 2010, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) a fait assigner M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] devant le présent tribunal.

Par ordonnance en date du 10 février 2011, le juge de la mise en état s’est déclaré compétent pour connaître de la demande de sursis à statuer présentée par M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] et a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours au tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Par ordonnance en date du 29 août 2019, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT tendant à la révocation du sursis à statuer prononcé le 10 février 2011 ;

— débouté la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de reprise d’instance ;

— maintenu la décision de sursis à statuer prononcée par l’ordonnance du 10 février 2011, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours au tribunal de grande instance de MARSEILLE, à la suite de l’information judiciaire ouverte le 2 juin 2008 contre X notamment des chefs d’escroqueries en bande organisée, faux, usage de faux et exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque ;

— ordonné le retrait de l’affaire du rang des affaires en cours et dit qu’elle sera rétablie à l’initiative de la partie la plus diligente et sur production d’une décision pénale définitive dans la procédure susvisée ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure ;

— réservé des dépens.

Par ordonnance en date du 25 février 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu une ordonnance de non-lieu à son bénéfice, dans l’information judiciaire ouverte du chef de “violation des dispositions de le loi SCRIVENER (contrat de crédits immobiliers)”.

Par ordonnance en date du 15 avril 2022, le juge d’instruction du même tribunal judiciaire saisi du volet général de l’instruction relatif à l’escroquerie, a rendu une ordonnance de non-lieux partiels, de requalification et de renvoi devant le tribunal correctionnel de MARSEILLE, aux termes de laquelle il a notamment rappelé qu’une ordonnance disant ne pas avoir lieu à la mise en examen de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT avait été rendue et confirmée par un arrêt de la Chambre de l’instruction, soulignant notamment que les créances impayées détenues par la banque envers les emprunteurs s’analysaient comme “étant constitutives du préjudice direct (…) résultant de l’obtention frauduleuse des prêts concernés (…) et en aucun cas comme le produit des escroqueries”.

Par deux arrêts du 15 mars 2023, la Chambre de l’instruction de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé les deux ordonnances des juges d’instruction visées ci-dessus.

Les pourvois formés à l’encontre de ces arrêts ont été rejetés par la Cour de cassation.

Par ordonnance en date du 22 février 2024, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a révoqué la décision de sursis à statuer prononcée par son ordonnance du 10 février 2011 et maintenue par son ordonnance du 29 août 2019, et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour les conclusions au fond de M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P].

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la nouvelle demande de sursis à statuer présentée par M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P], dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, réservé les dépens et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour les conclusions en réponse au fond de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 septembre 2025, suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 13 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) (conclusions au fond n°3 déposées le 11 juin 2025) ;

Vu les dernières écritures de M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] (conclusions récapitulatives déposées le 10 juin 2025).

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu que pour s’opposer à la demande principale en paiement de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] invoquent la nullité des contrats de prêts souscrits, en faisant valoir que leur consentement a été vicié par une erreur sur l’aptitude des projets immobiliers financés par les crédits litigieux à l’autofinancement, condition tacitement convenue entre les parties et constituant la cause impulsive et déterminante de leurs engagements à l’égard de la banque ;

Que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) leur oppose en réplique la prescription de l’exception de nullité soulevée ;

Attendu que l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, prévoit que :

« Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

Le temps ne court, à l’égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l’émancipation ; et à l’égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu’il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de la personne en tutelle ou en curatelle que du jour du décès, s’il n’a commencé à courir auparavant. » ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ce texte, que la règle selon laquelle l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté ne s’applique qu’à compter de l’expiration du délai de prescription de l’action ; qu’après cette date, l’exception n’est recevable que si l’acte n’a pas commencé à être exécuté (en ce sens notamment : Cour de cassation – chambre commerciale, 31 janvier 2017 n°14-29.47 ; 1ère chambre civile, 6 septembre 2017, n°16-21.046) ;

Attendu que dans le cas présent, il ressort des pièces versées aux débats et des explications concordantes des parties que les contrats conclus en février et juin 2007 ont reçu un commencement d’exécution, les mensualités contractuellement fixées ayant été régulièrement réglées par les emprunteurs jusqu’au début de l’année 2009 ;

Que la banque ayant assigné les emprunteurs en paiement suivant assignation délivrée le 14 septembre 2010, date à laquelle les emprunteurs ont connu ou auraient dû connaître l’impossibilité d’autofinancement de leurs acquisitions immobilières, la prescription de l’action en nullité est acquise depuis le 15 septembre 2015, au plus tard ;

Or attendu que M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] n’ont soulevé une exception de nullité, tirée de leur erreur sur l’aptitude des projets immobiliers financés par les crédits litigieux à l’autofinancement, que dans des conclusions au fond datées du 12 septembre 2024, signifiées à la banque et déposées dans le cadre de la présente instance ;

Qu’il convient en conséquence de déclarer irrecevable, comme prescrite, l’exception de nullité des contrats de prêts soulevée par M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] ;

II- Attendu que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) justifie de l’existence et du montant de ses créances par la production notamment :

de l’offre de prêt sous signature privée datée du 8 février 2007, acceptée par les emprunteurs le 26 février 2007 ;du tableau d’amortissement correspondant à ce premier contrat de prêt ;de l’offre de prêt sous signature privée datée du 31 mai 2007, acceptée par les emprunteurs le 12 juin 2007 ;du tableau d’amortissement correspondant à ce second contrat de prêt ;des mises en demeure adressées aux emprunteurs par lettres recommandées avec avis de réception en date des 30 septembre et 9 décembre 2009 ;de décomptes précis et détaillés des sommes réclamées aux emprunteurs au titre des prêts litigieux, actualisés au 10 juin 2025 ;

Attendu que la banque peut exiger, du fait de la défaillance des emprunteurs et en application des dispositions contractuelles, le paiement des sommes suivantes :

* prêt n°2089086 V 001 :

— mensualités impayées au 9 décembre 2019 : 15.556,70 €

— capital restant dû au 9 décembre 2009 : 584.834,92 €

— intérêts échus au 9 décembre 2009 : 468,83 €

— clause pénale égale à 7 % du capital des sommes restant dues : 42.027,41 €

— intérêts de retard au taux contractuel de 2,07 % sur les sommes restant dues à compter du 10 décembre 2009 jusqu’au parfait paiement ;

* prêt n°2092694 S 001 :

— mensualités impayées au 9 décembre 2019 : 5.783,52 €

— capital restant dû au 9 décembre 2009 : 238.066,17 €

— intérêts échus au 9 décembre 2009 : 300,55 €

— clause pénale égale à 7 % du capital des sommes restant dues : 17.069,48 €

— intérêts de retard au taux contractuel de 1,87 % sur les sommes restant dues à compter du 10 décembre 2009 jusqu’au parfait paiement ;

Attendu toutefois que le montant des clauses pénales prévues aux contrats est manifestement excessif, le préjudice subi par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) étant suffisamment indemnisé par l’application du taux d’intérêt contractuel sur les sommes dues ; qu’il convient donc de réduire le montant des pénalités à 1 € pour chacun des prêts considérés et de condamner M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] à payer à la banque les sommes suivantes :

— prêt n°2089086 V 001 : 600.861,45 €, outre intérêts de retard au taux contractuel de 2,07 % sur ladite somme à compter du 10 décembre 2009 jusqu’au parfait paiement ;

— prêt n°2092694 S 001 : 244.151,24 €, outre intérêts de retard au taux contractuel de 1,87 % sur ladite somme à compter du 10 décembre 2009 jusqu’au parfait paiement ;

Attendu que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) sera déboutée du surplus de ses prétentions fondées sur les contrats de prêts ;

III- Attendu qu’en l’absence de demande de la banque conforme aux dispositions de l’article 1154 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus ou à échoir ;

IV- Attendu que la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) ne démontre pas l’existence d’un préjudice réparable, autre que ceux résultant du retard dans le paiement (indemnisé par le règlement des intérêts de retard) et des frais de procédure engagés pour le recouvrement de ses créances (qui ne peuvent être indemnisés que sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile) ; que sa demande de dommages-intérêts complémentaires ne peut donc qu’être rejetée ;

V- Attendu que M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P], qui n’établissent nullement l’existence d’un comportement fautif de la banque qui les aurait privé d’une chance de découvrir les agissements frauduleux de la société APOLLONIA, seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

VI- Attendu qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ; que par décision spéciale et motivée, il peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital;

Attendu qu’en l’espèce, M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P], qui ne justifient d’aucun règlement, même partiel, de leurs dettes depuis plus de 15 ans, ne produisent aucune pièce permettant de connaître leur situation financière, l’état, la valeur et le rendement actuels des biens immobiliers acquis au moyens des prêts litigieux ;

Que leur demande de report du paiement des sommes dues ne peut donc qu’être rejetée ;

VII- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (….) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de défense ; qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

VIII- Attendu enfin que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et rendue nécessaire par l’ancienneté du litige et l’absence de tout paiement des débiteurs depuis plus de 15 ans ; qu’elle sera ordonnée ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable, comme prescrite, l’exception de nullité des contrats de prêts soulevée par M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] ;

Condamne M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) les sommes suivantes :

— au titre du prêt n°2089086 V 001 : 600.861,45 €, outre intérêts de retard au taux contractuel de 2,07 % sur ladite somme à compter du 10 décembre 2009, jusqu’au parfait paiement ;

— au titre du prêt n°2092694 S 001 : 244.151,24 €, outre intérêts de retard au taux contractuel de 1,87 % sur ladite somme à compter du 10 décembre 2009, jusqu’au parfait paiement ;

Déboute la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) du surplus de ses prétentions fondées sur les contrats de prêts ;

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus ou à échoir ;

Déboute la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande de dommages-intérêts complémentaires ;

Déboute M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Déboute M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] de leur demande de report du paiement des sommes dues à la banque ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [P] et Mme [S] [T] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance, et autorise l’avocat de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT