Minute n°

N° RG 25/00403 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IUFI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 Février 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CARTOUCHERIE représentée par son gérant en exercice Mr, [K], [D], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Madame, [O], [B] épouse, [C], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de VALENCE

Monsieur, [Q], [C], demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection

en présence de, [F], [S], auditrice de justice

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue ce jour.

ORDONNANCE :

prononcée par mise à disposition au greffe,

par Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé,

assistée de Loetitia MANNING, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA CARTOUCHERIE a donné à bail à Mme, [O], [B] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4], à Bourg-lès-Valence (26500) par contrat en date du 26 juin 2022, pour un loyer mensuel initial hors charges de 850 euros.

Par avenant en date du 7 octobre 2023, le bail a été établi solidairement au nom de M., [Q], [C] et de Mme, [O], [B] épouse, [C].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la SCI LA CARTOUCHERIE a fait délivrer à M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] un congé aux fins de vente pour le 19 juin 2025.

M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] se maintenant dans les lieux au-delà du terme prévu, la SCI CARTOUCHERIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire par assignation délivrée le 18 juillet 2025 à personne à Mme, [O], [B] épouse, [C] et à domicile à M., [Q], [C].

M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] ont quitté les lieux le 5 septembre 2025 et un état des lieux de sortie a été réalisé le même jour.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins de conclusion et réponse.

A l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI LA CARTOUCHERIE, suite au départ volontaire des locataires, s’est désistée de sa demande d’expulsion. Elle sollicite la condamnation de M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] aux paiements :

la somme de 2026,78 euros au titre des charges et loyers impayés, ainsi qu’à une indemnité d’occupation pour la période du 19 juin 2025 au 5 septembre 2025, la somme de 2329,8 euros au titre des réparations locatives, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, par dépôt de conclusions, la SCI LA CARTOUCHERIE fait valoir que le congé pour vente étant valide, les locataires étaient occupants sans droit ni titre à compter du 19 juin 2025, ils sont dès lors redevables de l’arriéré et des indemnités d’occupation jusqu’au 5 septembre 2025. Elle explique qu’un arrêté de péril a été pris sur le bien loué pour la période du 19 juin 2024 au 21 novembre 2024, les loyers correspondants, soit la somme de 3855,83 euros, ont été déduits de la dette locative. En outre, par comparaison des états des lieux entrant et sortant, le bailleur constate des dégradations qu’il impute aux locataires et qui doivent être mises à leur charge.

M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] étaient représentés par leur conseil à l’audience, sollicitant de :

dire et juger que la durée initiale du bail ne pouvait pas être inférieure à 6 ans, débouter la SCI LA CARTOUCHERIE de ses demandes de condamnation au titre de l’arriéré de loyer et de réparations locatives, condamner la SCI LA CARTOUCHERIE à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI LA CARTOUCHERIE aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C], par dépôt de conclusions, font valoir que la SCI LA CARTOUCHERIE ne justifie pas de sa qualité de société civile familiale, que dès lors le contrat de bail ne pouvait être résilié avant l’expiration de six années, en application de l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’arriéré de loyer est contesté, les locataires soulèvent que le décompte fourni n’est pas compréhensible et qu’il est contradictoire aux quittances délivrées le 15 octobre 2025, soit après leur départ. Ils expliquent avoir toujours réglé leur loyer, y compris pendant le congé pour vente ou pendant la présente procédure et être ainsi à jour des paiements de loyer ou d’indemnité d’occupation. Ils expliquent avoir continué le règlement des loyers pendant l’arrêté de péril alors même que ceux-ci n’étaient pas dus, dès lors c’est la SCI LA CARTOUCHERIE qui leur est redevable au titre des loyers indûment perçus durant cette période. Concernant les réparations locatives, les preneurs contestent la facture pour la porte d’entrée, au motif que cette dégradation ne figure pas dans l’état des lieux de sortie, et d’autre part que la facture ne permet pas d’établir le lieu d’intervention de la société intervenant. Enfin, ils contestent le devis de remplacement électroménager au motif qu’une condamnation ne peut être prononcée sur la base d’un devis.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 10 de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 précise que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En l’espèce, le congé a été délivré par la SCI LA CARTOUCHERIE, qui justifie de sa qualité de société civile immobilière familiale, de sorte qu’il y a lieu de le déclarer valable.

Sur la demande de condamnation au paiement

Sur les loyers impayés et indemnités d’occupation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] se sont maintenus dans les lieux malgré la résiliation du bail. Il convient donc de les condamner, en deniers ou quittances, au paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du 20 juin 2025 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI LA CARTOUCHERIE.

En l’espèce, la SCI CARTOUCHERIE fournit un décompte indiquant que M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] restent lui devoir la somme de 2026,78 euros au 5 septembre 2025.

Toutefois, la mairie de, [Localité 1] a prononcé un arrêté de péril sur l’immeuble sis, [Adresse 4], à, [Localité 2] du 19 juin 2024 au 21 novembre 2024, de sorte que les loyers n’étaient pas dus durant cette période. Or des paiements ayant été effectués par M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] durant cette période, il ressort du décompte que la dette locative s’élève en réalité à 1900,15 euros.

M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SCI LA CARTOUCHERIE la somme de 1900,15 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation pour la période du 19 juin 2025 au 5 septembre 2025.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, la SCI LA CARTOUCHERIE sollicite la somme totale de 2329,80 euros au titre des réparations locatives. Elle verse au débat :

une facture de 132 euros pour la restauration de la porte d’entrée, un devis pour la somme totale de 3190 euros, dont 709,50 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson et le remplacement du meuble du four et la pose du four, et dont 2480,50 euros pour la rénovation des peintures des murs de la cuisine et du sol des chambres et du couloir.

Concernant la rénovation de la porte d’entrée, l’état des lieux sortant ne mentionne pas la porte d’entrée, aucune dégradation n’y est relevée, de sorte que la facture au titre de la réparation de la porte n’est pas justifiée. Il conviendra de déduire la somme de 132 euros des demandes de la SCI LA CARTOUCHERIE.

Concernant l’électroménager, il ressort de l’état des lieux de sortie que la plaque de cuisson présente une fissure traversante justifiant son remplacement. En revanche, il ne ressort pas des constations la présence d’un four ni même d’un meuble four, le demandeur ne rapportant pas la preuve qu’ils étaient présents lors de l’entrée dans les lieux, ne justifie pas ce poste de dépense. Dès lors, il convient de déduire la somme de 297 euros du devis, correspondant au coût du four.

Concernant la remise en peinture de la cuisine, les murs sont décrits dans l’état des lieux de sortie comme étant en état moyen, à l’exception d’un mur en état d’usage avancé, il est fait état de traces, trous de chevilles, et fissures. De sorte, que la reprise de la peinture murale de la cuisine est justifiée. En outre, conformément aux demandes de la SCI LA CARTOUCHERIE il convient d’en laisser 70% à la charge du locataire, soit la somme de 758,45 euros.

Concernant la dépose et le changement du sol des chambres et du couloir, la chambre 1 est en usage avancé, les autres chambres sont en état moyen, il fait état d’éclat, d’impact latte disjointe, de sorte que le remplacement du sol est justifié. Toutefois, il ressort des photographies que les sols ne sont pas récents de sorte qu’il convient de retenir un taux de vétusté et de laisser à la charge des preneur 50% de la rénovation, soit la somme de 698,50 euros.

En conséquence, M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1869,45 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C], partie succombante à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] à payer à la SCI CARTOUCHERIE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Valide le congé pour vente délivré le 4 décembre 2024 à M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C],

Dit que, en conséquence, M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] sont occupants sans droit ni titre du logement situé, [Adresse 4], à, [Localité 2] depuis le 19 juin 2025,

Condamne solidairement, en deniers ou quittances, M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] à verser à la SCI LA CARTOUCHERIE une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer pour la période du 19 juin 2025 au 5 septembre 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Condamne solidairement M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] à payer à la SCI LA CARTOUCHERIE la somme de 1900,15 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation pour la période du 19 juin 2025 au 5 septembre 2025,

Condamne solidairement M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] à payer à la SCI LA CARTOUCHERIE la somme de 1869,45 euros au titre des réparations locatives,

Condamne in solidum M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] à verser à la SCI LA CARTOUCHERIE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M., [Q], [C] et Mme, [O], [B] épouse, [C] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,