TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07140 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARAI

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH,

[Adresse 3]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [I],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07140 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARAI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 27 février 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [K] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 387,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3542,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [I] le 16 janvier 2025.

Par assignation du 4 juillet 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [K] [I], et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5698,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 décembre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève à 7364,63 euros.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH s’oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par M. [K] [I], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [I], comparant en personne, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de mensualités d’apurement de 100 euros. Il souhaite son maintien dans les lieux, et subsidiairement un délai de 8 mois pour quitter les lieux.

M. [K] [I] explique avoir rencontré des difficultés dans le renouvellement de son titre de séjour, devoir régler une pension alimentaire, et avoir vu le paiement de son allocation logement suspendu par la Caisse d’Allocations Familiales. Il indique accueillir sa fille un week-end sur deux dans son logement.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3542,29 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 15 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3542,29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2025.

3. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [I] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

M. [K] [I] n’a en outre pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procedures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, M. [K] [I] soutient accueillir sa fille dans son logement, au cours d’un week-end sur deux, mais n’en justifie pas. Il ne justifie par ailleurs d’aucune démarche en vue de se reloger de sorte qu’il n’est pas établi que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le montant important de sa dette locative et l’absence de capacités de paiement telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier ne permettent par ailleurs pas d’envisager son maintien dans les lieux au delà du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procedures civiles d’exécution.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera par consequent rejetée.

4. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, M. [K] [I] lui devait la somme de 7364,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

5. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [I] ne lui permettent pas d’assumer le paiement de la somme de 7364,63 euros en une seule fois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

6. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 414,17 euros, charges en sus, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [K] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [K] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 16 mars 2025,

ORDONNE à M. [K] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

CONDAMNE M. [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 414,17 euros par mois, charges en sus, à compter du 1 décembre 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [I] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7364,63 euros (sept mille trois cent soixante quatre euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3542,29 euros à compter du commandement de payer et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE M. [K] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, le 10 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut du règlement d’une seule échéance de remboursement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025 et celui de l’assignation du 4 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge