N° RG 24/00189 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMN2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT – N° RG 24/00189 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GMN2

Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR

M. [N] [W], né le 20 décembre 1951 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3];

représenté par l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT – PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. CAFE LE PARISIEN, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par la SCP TIRY-DOUTRIAUX, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 17 décembre 2024,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025,

Exposé du litige

Par acte du 06 août 2024, monsieur [N] [W] a assigné la société à responsabilité limitée (SARL) CAFE LE PARISIEN devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux, aux fins que :

— à titre principal, le montant du bail renouvelé soit fixé, à compter du 1er avril 2022, à la somme de 38 400 euros hors taxes et hors charges,

— la défenderesse soit condamnée aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire récapitulatif, monsieur [W] ajoute à ses demandes initiales l’organisation, à titre subsidiaire, d’une expertise ayant pour mission de déterminer la valeur locative de l’immeuble loué au défendeur à la date du 1er avril 2022.

A l’appui de ses prétentions, monsieur [W] expose que la société CAFE LE PARISIEN est preneuse d’un immeuble commercial à [Localité 6] suivant bail commercial en date du 12 février 1993; qu’il est devenu, le 18 septembre 2009, propriétaire de l’immeuble; que, par arrêt du 18 janvier 2018, la cour d’appel de Douai a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 14 014 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2013; que, par acte du 02 mars 2022, la société CAFE LE PARISIEN a sollicité le renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions que précédemment; que monsieur [W] a accepté le renouvellement du bail commercial dans son principe mais a sollicité que le montant du loyer annuel soit porté à la somme de 38 400 euros hors taxes et hors charges; que la défenderesse a refusé la modification du loyer.

Il fait valoir que l’immeuble loué est spacieux et comprend de nombreuses chambres ; qu’il suspecte une modification de la destination d’une partie des lieux dans le sens d’une sous-location, génératrice de ressources; que l’immeuble se situe dans l’hyper-centre de la commune d'[Localité 6]; que la place où est localisé l’immeuble a bénéficié d’importants travaux d’aménagement qui ont rendu l’immeuble plus visible et plus facilement accessible; qu’il est, en outre, entouré de commerces favorisant l’activité de la défenderesse ; qu’il possède des surfaces justifiant, au vu des loyers pratiqués habituellement dans le voisinage, la hausse du loyer du bail qu’il sollicite.

En réponse, la société CAFE LE PARISIEN fait valoir que le demandeur ne justifie pas de la sous-location des lieux loués qu’il suspecte et que la cour d’appel de Douai s’est déjà prononcée négativement sur ce sujet.

Elle argue, par ailleurs, qu’il n’est pas justifié qu’il y ait eu une modification positive des facteurs de commercialité dans la commune d'[Localité 6] et que son chiffre d’affaires et son résultat d’exploitation sont en baisse constante.

Elle ajoute qu’il n’est pas prouvé que le loyer arrêté est inférieur à celui pratiqué habituellement dans le voisinage et qu’un immeuble commercial voisin fait l’objet d’une procédure visant à diminuer son montant.

Elle conclut au débouté des demandes de monsieur [W], à sa condamnation aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code.

En outre, selon l’article L,145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, d’après l’article R.145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que la société CAFE LE PARISIEN a pris à bail commercial, par acte du 12 février 1993, un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] ; que monsieur [W] est devenu, par acte du 18 septembre 2009, propriétaire de l’immeuble précité ; que, par arrêt du 18 janvier 2018, la cour d’appel de Douai a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 14 014 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2013.

Il en ressort également que, par acte du 02 mars 2022, la société CAFE LE PARISIEN a sollicité le renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions que précédemment; que monsieur [W] a accepté le renouvellement du bail commercial dans son principe mais a sollicité que le montant du loyer annuel soit porté à la somme de 38 400 euros hors taxes et hors charges.

Monsieur [W] justifie sa demande de loyer révisé à la hausse par la modification de la destination d’une partie des lieux, par la localisation du bien loué et par l’aménagement de la zone où il est localisé, par la présence de nombreux commerces dans ladite zone et par les prix pratiqués dans le voisinage en termes locatifs.

La société CAFE LE PARISIEN conteste formellement les motifs de la hausse proposée du loyer, en affirmant qu’elle ne sous-loue pas une partie des lieux, que le tissu économique local est déprimé, que les loyers pratiqués dans le voisinage ne sont pas élevés.

Si les parties versent aux débats diverses pièces à l’appui de leurs moyens, aucune n’apparaît suffisamment éclairante pour se prononcer sur les prétentions de chacun.

Il s’ensuit qu’une expertise, avant dire droit, s’impose.

En conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par moitié par les parties.

En outre, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit,

ORDONNONS une expertise confiée à M. [J] [G], domicilié [Adresse 2] – tél : [XXXXXXXX01]. fax : 03.20.12.88.21. port. : 06.22.88.75.78. mèl : [Courriel 8] – qui aura pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 6], les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 31 mars 2024, au regard des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce,

— donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par moitié, par la partie demanderesse et par la partie défenderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

RAPPELONS qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert commencera sa mission dès qu’il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation,

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ces frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, pourra, le cas échéant, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

FIXONS le loyer provisionnel, dû dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction ;

SURSOYONS à statuer sur toutes les demandes des parties ;

RESERVONS les dépens.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 14 janvier 2025.

Le greffier, Le président,