N° RG 25/00546 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2XJ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [A] [E] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Epoux [J]

Copie à :

RG N° 25-546. Jugement du 20 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2025, M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont donné à bail à Mme [D] [U] un logement d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 690 euros.

Mme [M] [X] s’est engagée en qualité de caution de Mme [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont fait notifier à Mme [D] [U] un commandement de payer la somme de 1180 euros au titre du loyer de février 2025 et du solde du loyer du mois de mars suivant.

Le commandement a été dénoncé à Mme [M] [X] le 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont fait assigner Mme [D] [U] et Mme [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], auquel il est demandé de:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— dire que le sort des biens sera régi par les dispositions prévues aux articles L433-1, L433-2, R433-1 et R451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Mme [D] [U] et Mme [M] [X] à leur payer:

—  505 euros au titre des loyers échus au mois de juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer en cours payable d’avance le premier de chaque mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner solidairement Mme [D] [U] et Mme [M] [X] à leur régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (90,38 euros), les coûts des assignations (35,54 euros x 2) et son dénoncé à la sous-préfecture.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 18 juillet 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a

indiqué que Mme [D] [U] ne s’était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale, ni n’avait donné suite à la tentative de contact téléphonique du travailleur social.

M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont confirmé leurs demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 1195 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur interrogation du juge, M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] ont été invités par le juge à produire au cours du délibéré leurs relevés de compte ou tout document permettant de déterminer la date des versements réalisés par la locataire pendant le délai du commandement, pour justification des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [D] [U] et Mme [M] [X], toutes deux régulièrement assignées par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Si les bailleurs privés supportent les mêmes obligations, aucun délai n’est prévu, ni aucune sanction fixée en l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou d’information des organismes payeurs des aides au logement.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer délivré le 14 mars 2025 a rappelé la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, ainsi que les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a précisé de manière explicite le décompte des sommes réclamées, à savoir les échéances de février et le solde du mois de mars 2025, déduction faite d’un paiement de 200 euros.

Pour autant, et nonobstant les termes de la loi et du contrat, force est de constater que le commandement a informé Mme [U] que la clause résolutoire serait acquise à défaut d’en avoir payé les causes dans les deux mois de la date portée en tête de l’acte.

En conséquence, dans la mesure où Mme [U] a légitimement pu croire qu’elle disposait de deux mois pour apurer la dette visée au commandement, soit jusqu’au 14 mai 2025, il ne saurait lui être appliqué un délai plus restreint.

Aux termes 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Ainsi, en l’absence de précision par le locataire de la dette à régler, l’imputation de ses paiements a donc lieu sur les dettes déjà échues et, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur a le plus intérêt à acquitter, soit dans le cas de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, sur les causes de celui-ci aux fins d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En revanche, en application des articles L.832-2 et du code de la construction et de l’habitation,

lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu.

En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, exception faite, le cas échéant, de la part de l’APL qui excède le montant du loyer courant).

Il ressort du décompte actualisé produit à l’audience qu’ont été effectués les règlements suivants :

— versement de la locataire en avril 2025 : 690 euros

— règlement de l’aide au logement en mai 2025 : 910 euros

— versement de la locataire en mai 2025 : 690 euros

Même en ne retenant pas le montant de l’aide ou allocation logement, il ressort de ce décompte que la locataire a effectué deux paiements de 690 euros entre avril et mai 2025, soit une somme totale de 1380 euros, supérieure aux causes du commandement.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il incombe ainsi aux bailleurs d’établir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Appliqué au cas d’espèce, il leur appartenait de rapporter la preuve que les versements effectués pendant le délai visé au commandement n’en avaient pas réglé les entières causes.

Malgré la demande expresse du juge à l’audience, et alors même que leur attention avait été attirée sur les conséquences du paiement total des causes du commandement pendant le délai accordé, M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] n’ont pas transmis au magistrat leurs relevés de compte ou tous autres documents qui auraient permis de déterminer la date précise des versements réalisés par la locataire.

En conséquence, faute pour eux de rapporter la preuve qui leur incombait, il conviendra de débouter M. [J] et Mme [E] épouse [J] de leur demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

De ce fait, les demandes en découlant au titre de l’expulsion et des indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers impayés s’élèvent à la somme de 505 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [D] [U] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence et conformément à la nature de la demande qui sous-entendait l’actualisation de la dette, il convient de condamner Mme [D] [U] à verser à M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] la somme de 505 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté à l’échéance de juin 2025 incluse, outre les loyers impayés depuis lors jusu’à la date du présent jugement.

Conformément à la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025.

Sur les demandes à l’égard de la caution

Aux termes de l’article 22-1, alinéa 4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat, “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 2297 du code civil, “A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfice”.

Il est produit au dossier un acte de caution solidaire reproduisant l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel, Mme [M] [X] s’est engagée, en toute connaissance du montant du loyer et des conditions de sa révision qui y étaient précisés, “à payer au bailleur ce qui lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant de six cent quatre vingt dix euros (690 euros)” et a reconnu “ne pas pouvoir exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions”.

L’acte de cautionnement a également prévu engagement à payer les loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et dégradations locatives, impôts et taxe et tous frais éventuels de procédure.

Par conséquent, en sa qualité de caution, Mme [M] [X] sera solidairement condamnée avec Mme [U] au paiement de la somme mise à la charge de cette dernière au titre des loyers impayés.

Sur les autres demandes

Mme [D] [U] et Mme [M] [X], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens, qui, du fait du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ne comprendront pas le coût du commandement de payer et du dénoncé de l’assignation à la préfecture.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [D] [U] et Mme [M] [X] supporteront solidairement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes en expulsion et condamnation aux indemnités d’occupation qui en découlent ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [U], et Mme [M] [X] en sa qualité de caution, à verser à M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] la somme de 505 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté à l’échéance de juin 2025 incluse, outre les loyers impayés depuis lors jusqu’à la date du présent jugement ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [U], et Mme [M] [X] en sa qualité de caution, à verser à M. [R] [J] et Mme [A] [E] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [U], et Mme [M] [X] en sa qualité de caution, aux entiers dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et du dénoncé de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE