N° RG 25/00424 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZWC

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU MORBIHAN, SIS [Adresse 1]

représenté par Madame [T] [D], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : Mme [L], DDETS 56

RG N° 25-424. Jugement du 25 septembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 26 décembre 2023, l’Office public de l’Habitat Morbihan Habitat a donné à bail à Mme [Z] [L] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 431,81 euros, outre la somme de 30,71 euros à titre de provision sur charges et 48,14 euros pour les locations du garage et/ou jardin.

Par courrier recommandé reçu le 3 août 2024, Morbihan Habitat a mis Mme [L] en demeure de payer la somme de 1637,82 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 17 novembre 2024, le conciliateur de justice a dressé constat de carence de la tentative de conciliation amiable.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Morbihan Habitat a fait assigner Mme [Z] [L] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [Z] [L] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [Z] [L] à lui payer :2500,76 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,condamner Mme [Z] [L] ainsi entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 20 mai 2025.

A l’audience du 3 juillet 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [Z] [L] exposant que la locataire, salariée, résidait dans les lieux avec son fils de trois ans ; qu’elle percevait des revenus pour un montant total de 1847,70 euros (salaire, prime d’activité, allocation de soutien familial et indemnités journalières) ; qu’elle n’avait pas déposé de dossier de surendettement ; qu’en raison de la non concrétisation d’une promesse d’embauche à plein temps, son budget avait été fragilisé, mais qu’elle acceptait la mise en oeuvre d’une mesure d’accompagnement liée au logement afin de permettre l’apurement de la dette pour un maintien dans les lieux.

Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [D] munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3563,62 euros au titre des loyers impayés.

Évoquant un dernier paiement réalisé le 7 juin 2025, le demandeur ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement sur une période de 36 mois, sous réserve d’une clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non respect des délais accordés.

Mme [Z] [L] n’a pas contesté le montant de la dette et a sollicité le bénéfice de délais de paiement pour se maintenir dans les lieux.

Sur interrogation du juge, elle a indiqué ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée par courrier de la situation d’impayés en date du 26 septembre 2024 (accusé de réception le 1er octobre suivant), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3563,62 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [Z] [L] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [Z] [L] à verser à l’Office public Morbihan, en deniers ou quittance, la somme de 3563,62 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

L’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [Z] [L] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer.

Morbihan Habitat s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois pour éviter la résiliation du bail, à condition qu’une clause de déchéance soit prévue.

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale, connue du bailleur qui ne la conteste pas, Mme [Z] [L] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux.

Dans ces circonstances, Mme [L] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [Z] [L] sera déchue du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail.

Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [Z] [L], sera condamnée aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à Morbihan Habitat, en deniers ou quittance, la somme de 3563,62 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 30 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

AUTORISE Mme [Z] [L] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 35 mensualités de 98 euros et la 36ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— Mme [Z] [L] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la résiliation du bail liant les parties sera ordonnée ;

— à défaut pour Mme [Z] [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [Z] [L] sera condamnée à payer à Morbihan Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE