TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09314

N° Portalis 352J-W-B7I-C5PAJ

N° MINUTE : 5

Assignation du :

19 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [D] [J]]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Médiateur : [E] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS,

avocat plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S JAMSEPT

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE — S.C.I SECOVALDE (ci-après dénommée la « S.C.I SECOVALDE ») a donné à bail à la S.A.S JAMSEPT un local à usage commercial portant le N°W041 au sein du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 16], pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2012 pour arriver a échéance contractuelle le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel minimum garanti en principal s’élevant à la somme de 100.656 euros.

La destination est la suivante: “ [Localité 15] de coiffure, et à titre accessoire, les accessoires s’y rapportant, à l ‘exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne “[F] [Z]” ”.

Par acte extrajudiciaire du 16 et 20 décembre 2021, la S.C.I SECOVALDE a fait délivrer un congé à la S.A.S JAMSEPT à effet du 30 juin 2022, avec offre de renouvellement du bail, pour une durée de dix années, à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 144.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé daté du 31 mars 2022 adressé à son bailleur, la S.A.S JAMSEPT a accepté le principe du renouvellement, mais s’est opposée au loyer proposé.

Dans son mémoire préalable régulièrement notifié à la S.A.S JAMSEPT par courrier recommandé avec avis de réception le 21 mai 2024, la S.C.I SECOVALDE a sollicité principalement la fixation du prix du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la somme annuelle de 174.840 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2022, et subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire pour estimer la fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé.

Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2024 se référant à son mémoire préalable, la S.C.I SECOVALDE a fait assigner à la S.A.S JAMSEPT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, afin de-voir fixer le loyer annuel en principal à la somme de 174.840 euros à compter du 1er juillet 2022.

Dans son dernier mémoire notifié le 24 avril 2025, la S.C.I SECOVALDE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – la recevoir en ses demandes ;

— débouter la SAS JAMSEPT dc l’ensemble de ses demandes ;

— faire application de l’article 35 « renouvellement » du bail aux termes duquel les parties sont expressément convenues :

D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail, lesquelles sont dérogatoires de la valeur locative statutaire, telle que définie par les articles L. 145-33 et R. 145-2 a R. 145-8 du code de commerce,De demander à la juridiction de Céans, à defaut d‘accord amiable entre elles, de xer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative du local considéré, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable ;

— juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement au titre de la refacturation de la taxe foncière ;

— juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui necessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;

— fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er juillet 2022 à la somme de 174.840 euros hors taxes ct hors charges par an ;

— juger que le différentiel portera intéréts au taux legal de plein droit à compter de sa date d’effet ;

— juger que les intérêts echus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la S.A.S JAMSEPT au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subidiairement,

— voir désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu‘elle résulte, à la date considerée, des éléments visés à l’article 35 « renouvellement » du bail, et qui devront etre recherchés :

Exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional VAL D’EUROPE sis à [Localité 16], celui-ci constituant une unité autonome de marché ; En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unitéde surface pour des Iocaux equivalents, sauf à être corrigés, à defaut d’équivalence, en consideration des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence ;

— dire que l’expert :

devra retenir, pour assiette de détermination de la valeur locative de renouvellement, la surface GLA de 145,70 m², sans pondération,ne pourra appliquer aucun abattement sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement au titre de la refacturation de la taxe foncière ;

— fixer, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, à compter rétroactivement du 1er juillet 2022 et pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti sollicité par le preneur aux termes de ses écritures, soit à une somme annuelle de 121.700 euros HT/HC, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail ;

— juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties ;

— voir réserver dans ce cas, les dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I SECOVALDE énonce :

— que les critères légaux de détermination de la valeur locative ne sont pas d’ordre public ; que dès lors, les parties peuvent convenir d’autres critères ; que dans le cas d’espèce, le bail prévoit en son article 35 que cette valeur est déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigée en consideration des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence ;

— qu’au regard des valeurs de référence qu’elle fournit, il y a lieu de fixer le loyer minimum garanti à la somme de 174.840 euros HT/HC/AN ;

— que l’intérêt au taux legal doit courir à compter de la date de renouvellement ;

— que le rapport de Monsieur [V] sur lequel le preneur fonde ses demandes est dénué de valeurs de référence pertinentes (surface, nombre d’enseignes, distance, date de prise d’effet des baux) ;

— que du propre aveu du preneur son loyer est sous-évalué, de sorte qu’il y a lieu de fixer le loyer provisoire à minima au loyer qu’il estimerait devoir.

Dans son mémoire notifié le 20 janvier 2025, la S.A.S JAMSEPT demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – fixer à la somme de 121.700 euros par an hors taxes, le loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2022 ;

— juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, et que de même les intérêts ne porteront pas eux-memes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner le bailleur à lui regler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à assurer la charge des dépens, en ce compris la totalité des frais d’expertise ;

— ordonner l’execution provisoire ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S JAMSEPT énonce :

— que les parties ont entendu exclure conventionnellement la règle de plafonnement ;

— que l’expertise amiable qu’elle a unilatéralement sollicitée permet de fixer une valeur locative à la somme de 121.700 euros par an en principal.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’acte introductif d’instance et au mémoire des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, par suite de la délivrance par le bailleur, les 16 et 20 décembre 2021, d’un congé avec offre de renouvellement, le bail du 27 octobre 2014 liant les parties s’est renouvelé en son principe à compter du 1er juillet 2022, ce sur quoi les parties s’accordent.

Sur la fixation du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le fait qu’elles ont conventionnellement écarté le mécanisme du plafonnement. Le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit donc être déterminé selon la valeur locative.

L’article 35 relatif au renouvellement stipule : “ Les Parties conviennent que Ie montant du loyer minimum garanti du Bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux equivalents du Centre, ou à défaut d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en consideration des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence. A défaut d’accord amiable, les Parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce demier selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable ”.

Il convient dès lors de donner application à cette clause dans la détermination de la valeur locative.

Le preneur produit un rapport d’expertise amiable de Monsieur [V]. Toutefois le juge ne peut fonder sa décision sur une expertise unilatérale si aucun autre élément ne permet de l’étayer. Or, sa teneur n’est pas corroborée par d’autres éléments. Quant au bailleur, il ne fournit aucun justificatif au soutien de sa demande.

En conséquence, il y a lieu de désigner un expert judiciaire pour statuer sur la demande de fixation de loyer minimum garanti du bail renouvelé, en tenant compte des critères posés par l’article 35 du bail.

En outre, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer également.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel à la somme de 120.000 euros, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE et la S.A.S JAMSEPT portant sur les locaux commerciaux N°W041 situés au sein du Centre Commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 16], à compter du 1er juillet 2022 ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [D] [H]

[Adresse 2]

09.61.10.84.05 – [Courriel 11]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux N°W041 situés au niveau 0 – zone ouest au sein du centre commercial VAL D’EUROPE sis à [Localité 16] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 par référence aux prix pratiqués pour des locaux equivalents du centre commercial considéré, ou à défaut. d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en consideration des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 14], 1er étage à droite) au plus tard au 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 novembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Monsieur [E] [R]

[Adresse 5]

06 80 65 07 69 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 120.000 euros, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 24 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON